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持ち家推進政策

shibata — 2009-12-08T13:51:41+09:00

国民新党の亀井代表が目立ちすぎて、肝心の内容が隠れてしまった感のある第二次補正予算案。正式には今後の政局次第になりますが、住宅に関連するものをご紹介させて頂きます。

まず目立ったのは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン（フラット35）の金利を下げること。平成22年中の申込者に限り、当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇する仕組みがあるが、その下げ幅を１％に拡大するもの。

優良な住宅（長期耐久性）に対して優遇措置を取り、建物のクオリティを上げることにより、購入後の資産価値低下を緩やかにして、家計資産を健全にする、老後の生活安定に寄与する方向性は悪くはないが、当初10年間の金利優遇は、11年目以降の金利上昇・返済額増加による家計負担増加は、問題になった「ゆとりローン」と同じような仕組み。

購入しやすい環境を作り、住宅購入促進へ導くことにより、景気回復へと繋げる、という発想は、自民党時代と何ら変わらない。景気回復のために、国民に住宅を購入させる、というものは業界にとってありがたい話であるが、果たして国民にとっていいものなのか。景気回復することそのものは国民にとってもいいのだろうが、そのために住宅を購入させられる国民はたまらない。

たまたま、家族状況や人生の中で、購入してもいいタイミングの方であれば、購入しやすい環境であることは望ましいかもしれない。しかし、購入するタイミングではない方が、購入しやすい環境だからといって進めていくのは失敗になる可能性もある。そもそも、購入・持ち家＝正義、という流れ、風潮そのものがよくないのではないか。持ち家がいいか、賃貸がいいかは、人それぞれによって判断が分かれるものである。

特に今回は、住宅ローンの部分に対する政策であり、購入のしやすさに危険が伴うものである。通常の金利でも問題なく支払える人にとって、金利が低くなることは悪いことではない。怖いのは、通常の支払いでは厳しい人が、金利優遇により支払えると錯覚して購入してしまうことである。11年目以降に収入が増加しているなら問題はないが、この時勢を考えると、たまたまの運だめしみたいなものである。

今回の枠組みでやるなら、全期間優遇してもらいたいものである。または、住宅ローンの部分に手を付けるのではなく、購入もしくは住宅事情、全体に対しての政策にしてもらいたかった。この他に第二次補正予算案で取り上げられたものは、民間金融機関の保証料引き下げ、住宅版エコポイント。どうしても国としては住宅を購入させたいらしいようである。賃貸に暮らす人、すでに購入している人、は、苦しいままである。

自民党時代に導入された史上最大規模の住宅ローン控除。この持ち家推進政策の効果は、いまいちらしい。その原因は、根本的な雇用、収入面が低迷していることや、住宅ローン控除を打ち消す規模で進む資産デフレなどが、購入を踏み留まさせる。政治、行政が考えるよりも国民の方が一歩上にいっている。周りを見ず、簡単に、目先の餌へは食いつかない。

生活に大きな影響を与える住宅政策は、安易に取り組まず、コロコロ変えないで欲しいが、政権交代しても変わらないようなので、我々、住宅にかかわる者が、目先の政策に振り回されることなく、しっかりとアドバイスしなければならない。最後の防波堤になれるのは、現場に立つ人なのだから。

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プラチナタウン（楡周平著）

shibata — 2009-12-03T17:25:31+09:00

地方疲弊、財政赤字から政治行政、介護、雇用、住宅問題に切り込んだ会心作。展開や実現性など、あくまでも小説の中ではあるが、気をてらうことなく、現実に即し、しっかり調査したことがうかがえる。不動産関係者必読、業界側の心理としては消費者に読まれるときついが、消費者側も読むべき。住宅から人生まで考えさせられる。

以下、アマゾン紹介文

総合商社部長の山崎鉄郎は、一寸したつまずきから出世街道から外された上、150億もの負債を抱えて平成の大合併からも爪弾きされた故郷・緑原町の町長を引き受ける羽目に陥ってしまう。鉄郎のビジネススキルを当てにする故郷の人々。しかし、町長に就任してわかったことは、財政再建団体入りは不可避といえるような、想像以上にひどい現実だった。

そんな中でさえ、事態の厳しさが認識できない人々、相も変わらず私腹を肥やそうとする町議会のドンなど、鉄郎の前に田舎ゆえにまかり通る非常識が立ちはだかる。そんな困難に挫けず、鉄郎が採った目からウロコの財政再建策とは?一発逆転の大勝負ははたして成功するのか?

核家族というライフスタイルを造った八百万団塊世代の定年で本格化する「老人問題」、地方交付税や国県補助金の減額でますます強まる「地方の疲弊」、大型団地だけでなく都市部の私鉄沿線でも始まった「町の虫食い化」など、現代が抱えるビビッドな社会問題を、追いつめられた男・山崎鉄郎と周りに集まったユニークな人々が、様々な困難を乗り越え痛快に解決していく、著者の新境地を示す新社会派小説、ここに誕生!

以下、気になるポイント（社会現象、問題）

・家族よりも仕事優先に30年働いて、家庭内別居、熟年離婚の危機。
・上司に些細なことで嫌われ左遷辞令。
・税金を食いつぶす役人たち、多額の借金で破綻寸前の行政団体。
・退職金、年金に加わる第三の老後資金は自宅の活用。
　リバースモーゲージ、売却、賃貸。
・マンションを購入し、住宅ローンの返済が終わった頃に、
　いくらで売れるか、あと何年使えるか。
・大規模団地や郊外の住宅地では高齢化が進み、
　空き家も増え、住居の虫喰い状態が始まっている。
・今後の住宅市場として中古住宅と貸し家が伸びる、
　そこにビジネスチャンスがある。
・老後をある程度快適に過ごすためにはお金が必要。
　残念ながら選別されてしまう。
・介護職員の低賃金問題と高い施設入居費用。
・スーパーにはその地域の生活レベル、町の文化が如実に表れる。
　住居を決める際に、最も効率的に、その土地の雰囲気を把握するには
　スーパーを訪ねること。

本書内では、具体的に、現実的に、詳しく書かれておりますので、一度、手にとって、住宅から老後のことまで、じっくり考えてみてはいかがでしょうか。

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住宅ローン12月分実行金利

shibata — 2009-12-01T12:45:40+09:00

各銀行より平成21年12月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な12月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.275％
　　　　　　三井住友銀行：1.475％
　　　　　　みずほ銀行：1.475％
　　　　　　千葉銀行：1.475％
　　　　　　住友信託銀行：1.075％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.175％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.275％
　　　　　　中央労働金庫：1.225％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：2.15％
　　　　　　三井住友銀行：2.35％
　　　　　　みずほ銀行：2.35％
　　　　　　千葉銀行：2.25％
　　　　　　住友信託銀行：1.95％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.05％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.10％
　　　　　　中央労働金庫：1.65％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：2.45％
　　　　　　三井住友銀行：2.65％
　　　　　　みずほ銀行：2.65％
　　　　　　千葉銀行：2.65％
　　　　　　住友信託銀行：2.25％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.35％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.15％
　　　　　　中央労働金庫：2.05％

・10年固定　三菱東京UFJ銀行：3.05％
　　　　　　三井住友銀行：3.25％
　　　　　　みずほ銀行：3.25％
　　　　　　千葉銀行：3.05％
　　　　　　住友信託銀行：2.75％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.95％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.75％
　　　　　　中央労働金庫：2.10％

・35年固定　三井住友銀行：3.08％
　　　　　　みずほ銀行：3.70％
　　　　　　千葉銀行：2.90％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.93％
　　　　　　中央労働金庫：3.35％

※自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

今月の住宅ローン金利動向は、短期横ばい、中期小幅上昇、長期小幅低下、総じて、ほぼ横ばい、11月と同水準程度となりました。

11月の長期金利動向は乱高下という様相で、12月の適用金利がどうなるのか読めませんでしたが、結果、どちらにも偏らずに終わったようです。

来年は、財政的な問題や為替の影響がどのようにでるのか読めません。ただし、これよりも低下することはないとは思われます。

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賃貸住宅の借りて保護政策

shibata — 2009-11-23T14:14:17+09:00

国土交通省は2010年度から、賃貸住宅の入居者をトラブルから守るための対策を拡充する。家賃の支払いが滞ったとき、家賃の保証会社に強引に退去させられることを防ぐため、保証会社に許可制の導入することなどを検討する。持ち家の促進を優先してきた自民党政権の住宅政策からの転換を民主党政権は掲げており、国交省は賃貸住宅の利用を後押しする。

民主党は前回の衆院選のマニフェスト（政権公約）で「賃貸住宅の整備」を掲げ、生活者重視の一環として賃貸住宅の利用を促す方針を示した。不動産価格の下落で持ち家を資産として持つことに消極的な人が増えていることも背景にある。自民党政権は住宅ローン減税など住宅取得の促進を優先してきた。

日本経済新聞より

保護政策の主な内容は、悪質な家賃保証会社の追い出し行為をなくすために許可制度の導入、賃貸住宅の補修状況や性能をまとめた履歴書の閲覧制度、退去時の原状回復の指針を明確化し敷金返還を巡るトラブル防止など。

今回の内容は、骨子は理解できるものであり、具体策も常識外れではないが、最近の賃貸住宅政策を見ると、借り手を過大に保護しすぎているのではないかと感じる部分もある。

保証会社や不動産会社に対して、消費者保護の観点から何かしらの政策を取ることは分かるが、不動産賃貸業とはいえ一般の方が多く消費者とさえ言えるようなケースでも、民事の契約に対して、一方的な有利不利を生み出すようにするのであろうか。

しかも、家賃を滞納したケースでは、約束に違反する借り手側に問題があるにも関わらず、違反した借り手が守られ、被害を被った貸し手は保護されない。社会的、道義的にも逆じゃないかと思う。

昨年からの不景気で、家賃滞納に至るケースも増加したかもしれない。同情する点もあるかもしれないが、そのツケを貸し手という消費者に追わせるのは筋が違う。景気対策ができない政治の責任転嫁と言ったら大げさか。

借り手を保護するなら、貸し手も保護する政策も打ち出さなければ不公平ではないか。不動産賃貸業という商売だから被害を被るのは仕方ないということか。保証会社が倒産し、ごく普通のサラリーマン投資家が被害を被るケースがある。この場合の保護はまったくない。

今回の保護政策が動き出し、貸し手側の負担が増えれば、家賃の上昇、借り手の選別強化、賃貸市場への良質な住宅供給の減少など、必ずしも、借り手有利になるとはいえない。

このような偏った政策でいいのであろうか。なんか、公営住宅増加への邁進（官僚勢力の拡大）へ向けた手筈じゃないかと勘ぐってしまう。なぜなら、民間賃貸市場へのダメージとなるものだから。どうして、この保護政策が住み替え促進に繋がるか分からない。

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今、マンションを売ったらいくら？

shibata — 2009-11-22T18:29:09+09:00

利便性が高い都心では、中古マンションが売れているという。新築マンションを建てられる敷地が減少し、かつ、建て替えも進まないことから、マンションそのものの供給が減少し、中古マンションに流れているもの。

また、リノベーションマンションも一般的になり、古いマンションを改装することの良さに気づいたこともある。実際に、減価償却も進み、残存価値近くなったマンションを安く買い、自分たちの気に入るように改装して暮らすのが増えているのは、築30年超のマンションが取引件数が増加していることでも分かる。

最近、団地ブームといって哀愁ある雰囲気がもてはやされ、ゆとりある空間と緑多い環境が受け入れられるのと同時に、ゆとりある敷地が後の建て替えで有利になることから投資的な要素で購入する人も増加している。

中古マンションの場合、取引価格の目安は、近隣や当該マンションでの取引事例（相場）を基にされる。しかし、マンションごとの特徴など細かい部分の違いから、基本的な条件（交通、広さ）が同じでも、価格に差が出ることが多い。

さらに、中古マンションの売り主は、専門家ではない一般の方になるため、どうしても気持ちの部分が反映されてしまう。※強気弱気のいづれかは別として。そこで、感情を抜きに自宅のマンションが、どの程度の評価になるかを知る目安が、不動産調査の東京カンテイが算出する「マンション価格インデックス」です。

「マンション価格インデックス」は、新築分譲時の価格を100として現在の価格水準を指数化したもの。使い方は、新築時の価格×当該建築年の指数＝想定価格という簡単な計算。例：千葉県の2000年築の指数70.7、新築価格3,000万円×70.7＝2,121万円。

面積や駅からの距離ごとの指数も出ているので、首都圏全体と地域の指数割合などを加えて修正すると、より相場に近い想定価格が出る。もし、ご興味があったら、一度、ご自宅の想定価格を算出してみてはいかがですか。なお、1990～94年（バブル期）に新築を買われた方は、ショックが大きいかもしれませんので、ご注意ください。

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返済比率を考えるに際して

shibata — 2009-11-20T17:03:19+09:00

資金を貯めるなら、収入－支出＝貯蓄ではなく、収入－貯蓄＝支出にしないとダメと言われる。それでは、この式に住宅ローンに加えてみるとどうなるのか。収入－支出－住宅ローンの返済＝貯蓄か、または、収入－貯蓄－住宅ローンの返済＝支出。

実際のところでは先の式が多いと思われるが、おそらく、貯蓄はかなり少ないか、もしくはほとんどできないか。後の式だと貯蓄は確保される。ただし、よほどの収入がないと支出が少なくなることにより生活に支障がでる、余裕がない。

購入する前に考えるとすれば、形を変え、収入－貯蓄－支出＝住宅ローン返済、という式になる。

収入から住宅ローンの返済額に占める割合を、返済比率という。返済比率がどの程度が適正かは収入にもよって変わってくるが、仮に25％とすると、100（収入）－75（貯蓄と支出）＝25（住宅ローンの返済）。

実際の金額に置き換えると、500（収入）－375（貯蓄と支出）＝125（住宅ローンの返済）。※単位は万円。

375万円のうち税金や社会保険,年金などを除くと、実質300万円程度あればいい方で、12ヶ月で割ると、一月あたり25万円で貯蓄と支出を賄わなければならない。貯蓄を月5万円すれば生活費の支出は20万円。住宅ローンの返済を別にしているので、やってはいけなくもないが、教育費などの変化や旅行などの余暇にどこまで対応できるか。

不動産,住宅に携わる担当者は、ひとくちに返済比率は・・％でと言い切るケースも多いと思われるが、人それぞれで適正な割合は異なり、上記のような生活目線で考えてみる必要がある。

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長期金利急上昇

shibata — 2009-11-10T10:01:33+09:00

先月半ば頃からの長期金利上昇が止まらない。

11/9には夏場の頂点である1.460％を超え1.475％まで上昇した。財政悪化による国債増発懸念はぬぐえないことから、年末にかけて、今年の頂点である1.560％を目指す動きになるのではないか。

日本経済新聞に紹介された各エコノミストの長期金利予測は、全員ともピークは今年のピークである1.6％前後まで年末に向けて上昇すると。

その後の動きは、一人をのぞき、年明けから下がり1.2％で落ち着くのではないかとしている。これは来年度予算が見えてくることによる不透明感の払拭によるもの。

長期金利が上昇すると、当然、定期金利の上昇に繋がり受け取る利息も増えるが、固定型住宅ローンの金利も上昇し支払う利息も増える。

なお、普通預金や変動型住宅ローンは、日銀の政策金利に連動するため、長期金利の動きに直接的には影響されない。

当面の間、住宅ローンを考える場合、長期金利と政策金利のギャップによる支払いの差額を念頭に置き、将来の金利上昇リスク、支払い利息の増加リスクを比較することが必要である。

これはいつでも言える基本的なことだが、差額が小さければ、検討もなく固定型を選ぶ要素が強くなるが、金利差が拡がった今、より検討を深めてもらいたい。

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