変動金利の利用件数さらに増加

新規貸し出しのうち、三井住友銀行では9割、三菱東京UFJ銀行やみずほ銀行、りそな銀行でも8割前後は変動金利を選択しているそうです。昨年は5～6割程度だったが、超低金利で急増したとのこと。（日本経済新聞調査）

私見では、現在の低金利よりも先行きの金利上昇気配が弱いからではと思う。

変動金利の選択そのものは否定しません。変動金利を採用した場合の返済額がギリギリなら危ない。固定金利でも大丈夫なくらいの余裕があり、金利上昇時の変化を想定していることが前提。ただし、金利上昇時の借り換え前提ではなく、そのままの乗り切り想定で。

変動金利の返済ルールは特殊で、5年間は返済額を変えない、5年経過後にいくら金利が上昇しても1.25倍までに返済額が抑えられる。ただし、金利上昇分や未返済分の返済が溜まる。これを未払い利息といい、最後に一括返済する。この点が、変動金利は危ない、と言われる要素である。

これを踏まえ、この特殊ルールを適用しない銀行も出てきました。

変動金利の採用そのものは否定しません、先を考えずに変動金利を採用してしまう、逆に、頭ごなしに比較検討なく、変動金利は危ない、と断定するのも同じ。

先のことを想定してみて、比較検討して、自分に合った選択をすることです。

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土地購入時の住宅ローン

マンションや一戸建てを購入する際は、物件価格に諸費用を加え、トータルの金額から自己資金と住宅ローンの組み立てをし、金融機関にそのまま申し込みをする、という流れで、書類も整っており、素直に融資条件などを見比べて判断することができます。

しかし、土地を購入し、新築住宅を建てようとする場合、土地の不動産取引に関わる住宅ローンと、新築住宅の建築に関わる住宅ローンの二つを考えねばならず、さらに、二つのローンが複雑に絡み合い、手続き面でも検討面でも難しくさせています。

まず、基本的な要素として、建物計画もないままに土地購入だけの融資は原則不可です。購入される土地と建築される建物を併せた全体が住宅ローンと対象となります。

審査は、土地購入費と建物建築費、それぞれの諸費用を加えた全体の金額で行い、担保評価も土地と建築予定の建物それぞれを見ます。このため、土地購入の住宅ローン時点から建物の資金計画や配置図,平面図などが必要となります。

このため、土地を購入する際、建物計画をまったく検討していないと、気に入った土地が出てきてから大慌てで建物を検討することになり、建築会社,構造,プランなどを十分検討する時間が取れなくなります。

条件が良い土地は足も早く、建物でまごついている間に売れてしまうこともあります。また、土地を確保した場合、決済までの期日がある程度限られていることから、検討不十分で不本意な建物になってしまうこともあります。

この対応として、土地を購入し、とりあえず住宅ローン用の建物計画資料を、契約するかは別として建築会社へ依頼するケースを見受けます。しかし、これには二つの問題があります。

一つは道義的な面で、便利屋のように使い、本命が出てきたら切り捨てるというのは、どうなんでしょうか。ドライな世の中になってきて、気にしない方も多いのでしょうが、私は個人的には好みません。

もう一つは、金融機関の審査面です。これは表だって言われておりませんが、住宅ローンの審査時に建築会社の審査も行われているらしいです。100年に一度と言われているご時世で、建築途中に建築会社が倒産などということになると、お客様も困るのですが、金融機関も面倒が起こります。このため、土地の住宅ローン融資後の建築会社変更を、金融機関は嫌がります。（絶対ダメではなく、総合的な判断となる）

土地を購入して新築住宅の建築を希望される方は、住宅ローン面だけでなく、土地の購入から住まい探し全体にいろいろなメリットもありますので、土地購入前から建物の検討を進めていくことをお勧めします。

金融機関や住宅ローンの選定でも、土地購入時の住宅ローンでは、いろいろな制約があります。土地の代金の支払いは建築の着工前に行われます。しかし、一部の金融機関やフラット３５などでは、土地代金支払時に融資が実行されません。この場合、土地代金分をどちらからか用立てしなければならないのですが、現実的には難しく、実質、土地購入時の住宅ローンから取り扱いができる民間金融機関に絞られます。

土地と建物の住宅ローンは二つに分かれます。この二つの住宅ローンの取り扱い金融機関を分けることはできません。これは、フラット３５の場合でも同様です。例えば、土地融資をＡ銀行で行い、建物融資をＢ銀行のフラット３５としようとしても取り扱いできません。住宅ローンを選定する際は、二つの住宅ローンをどのように組み立てるのかを大局的に見なければならず、フラット３５の部分だけを見て、金融機関を決められません。

土地融資は土地代金支払い時（建物着工前）に実行され、融資された翌月（翌支払日）から返済が始まります。このため、新しい住まいに引っ越しできる建物完成後までの間、家賃などと重複する期間が生まれます。金融機関によっては、元金の支払いを一定期間猶予してくれるケースもありますが、免除されるわけではなく、ただ支払いを先送りするだけであり、利息の支払いは猶予されません。

この他にもこまこまといろいろあるのですが、長くなりましたので、とりあえずこのあたりで終了します。ポイントは、土地を探す前から、建物も含めた住まいと資金の総合的な計画を準備するということにつきます。これだけで結果は、かなり異なります。

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借りる人の80％が変動金利

ある大手銀行では新規に住宅ローンを借りる人の約８割が変動金利を選択しているとのこと。（日本経済新聞）

変動金利を選択する人が増えていることは今までも報じられており、コラムでも掲載していたが、10人のうち8人も選択していることには、改めて驚かされました。

私自身、自分自身の住宅ローンは変動金利を選択しており、変動金利を、金利上昇リスクだけで検証することもせず、頭ごなしに否定はしません。

ここ10年以上、変動金利は２％台を推移しており、この先、景気回復などの見通しがないことから、この状態が続くと思い、変動金利を選択しているという状況は理解できます。

変動金利を選択する際、考えてもらいたい点は、将来、金利上昇により返済額が増加しても耐えうる状況なのかどうか。そして、繰り上げ返済（予定貯蓄含む）などにより、金利上昇リスクに対応できる余地と自己管理ができる意志があるか。

変動金利は金利優遇後の適用金利で１％台前半、固定金利が２％台後半とすれば、金利差１％超。3,000万円の借入で支払い利息の差が30万円前後。

当面は現在のような金利水準で推移する気配が濃厚です。金利上昇時でも支払い能力に問題ないのであれば、利息軽減などの効果を考えると変動金利の選択もありえると思います。

なお、決して、変動金利がいいよと勧めているわけではありません。まずは、返済能力、ライフプランや状況などから、住宅ローンを考えることがスタート。そして、変動金利を選択することも可能であれば、ということです。

住宅ローンを選択するのは、現在の金利や今後の金利動向だけではありません。もっといえば、老後の生活や家計状況をどうしたいのか、を考えることにより、住宅ローンの選択が決まるといっても過言ではなく、住宅,住まいの選択まで併せて、大局観を持つ必要があります。

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住み替えの住宅ローン

「新しい家に住み換えたいけど、今の家の売却代金では住宅ローンを全部返済できないし…」

今お住まいの自宅を売却して、新しく住宅を購入しようとする場合、ネックとなるのが、自宅に残る住宅ローンです。住宅ローンの残債が売却代金や自己資金で完済できる、新しく購入する住宅は現金でまかなうというのであれば、大きな問題とはなりませんが、売却しても住宅ローンの残債が残ってしまう場合、どのようにすればよいのでしょうか。

一般的な住宅ローンでは、購入金額の100％（さらに購入に関わる諸費用まで）が最大融資額になります。なお、銀行により取り扱いが異なり、どの銀行でも、どの方でも、どの物件でも、必ず借りられるとは限りません。※すべての条件が揃った場合のみ

もし、購入するために必要な金額をすべて住宅ローンで借りることができたとしても、現在の自宅に残る住宅ローンの完済が条件となります。

不動産市場や個々の物件により、特に購入してから10年にみたない場合など、売却金額＜住宅ローンの残債となるケースが多く、このようなケースに該当します。

このような場合、新しく購入する住宅の費用に加え、自宅の売却代金では返済しきれない住宅ローンの残額を含めて融資をする住み替え住宅ローンの取り扱いをしている銀行を探すことになります。

千葉県内の地方銀行では、千葉銀行と京葉銀行が取り扱っております。融資の限度額は住み替えに必要な資金であることと、各行の規定範囲内となります。千葉銀行は明確な融資額の規定を打ち出しておりません。京葉銀行では担保評価額の200％以内まで、最大2,000万円までとなっております。

都市銀行ではみずほ銀行、信託銀行では住友信託銀行にても取り扱っております。

住み替えの住宅ローンを検討するにあたっては、購入する物件と売却する物件の両方をみて資金計画を立てる必要があり、また、住宅ローンの実行をする際は同時実行が原則で、煩雑さと難しさがあります。

住み替えは住宅ローン以外でも、引き渡しや購入、売却それぞれの動きが伴い、事前に念入りな打ち合わせが必要となります。一般の方が簡単に考えてしまうことは実務者ないので致し方ないと思いますが、不動産実務を担当できる専門家によく相談することをお勧め致します。

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住宅ローン２月分実行金利

各銀行より平成21年2月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

主要銀行の主な2月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

・変動金利　三菱東京UFJ銀行：1.275％
　　　　　　三井住友銀行：1.475％
　　　　　　みずほ銀行：1.475％
　　　　　　千葉銀行：1.475％
　　　　　　住友信託銀行：1.075％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.175％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：1.475％
　　　　　　中央労働金庫：1.625％

・３年固定　三菱東京UFJ銀行：2.00％
　　　　　　三井住友銀行：2.20％
　　　　　　みずほ銀行：2.35％
　　　　　　千葉銀行：2.10％
　　　　　　住友信託銀行：1.80％
　　　　　　中央三井信託銀行：1.90％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.05％
　　　　　　中央労働金庫：1.65％

・５年固定　三菱東京UFJ銀行：2.20％
　　　　　　三井住友銀行：2.40％
　　　　　　みずほ銀行：2.50％
　　　　　　千葉銀行：2.40％
　　　　　　住友信託銀行：2.00％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.10％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.10％
　　　　　　中央労働金庫：2.20％

・10年固定　三菱東京UFJ銀行：2.40％
　　　　　　三井住友銀行：2.60％
　　　　　　みずほ銀行：2.60％
　　　　　　千葉銀行：2.45％
　　　　　　住友信託銀行：2.15％
　　　　　　中央三井信託銀行：2.30％
　　　　　　三菱UFJ信託銀行：2.25％
　　　　　　中央労働金庫：2.25％

・35年固定　三菱東京UFJ銀行：3.56％
　　　　　　三井住友銀行：3.56％
　　　　　　みずほ銀行：3.48％
　　　　　　千葉銀行：3.32％
　　　　　　中央三井信託銀行：3.48％
　　　　　　中央労働金庫：3.70％

※三菱東京UFJ銀行は自己資金比率により選択できない固定期間もございます。

先月と比べ、各行とも短期固定はわずかに引き下げ、長期固定は引き上げとなりました。

変動金利型の適用金利は４月と10月の年２回見直すことにしているが、昨年10月末と12月の日銀の利下げに伴い、前倒しで適用金利を引き下げる銀行がございました。

先月の新聞では、住宅ローンを利用する人のうち、変動金利タイプを選択する傾向が強まっているとのこと。大手銀行で変動金利型を選ぶ人は、少ない銀行で５割、多い銀行では９割にものぼったとのこと。

これは目先の負担軽減を狙ったものだが、ネットや書籍・雑誌などで、変動金利は危険だ、固定金利にすべきというのが、一般的な流れとして定着するなかでちょっと意外な結果。

変動金利や短期固定を選択する場合、金利が上昇するリスク（返済額増加）を考慮しなければならない。

どの程度の金利上昇まで返済額増加が耐えられるか、どの程度の金利上昇をしたら返済総額が増えるか、短期と長期の返済差額をどのように生かすかなど、いろいろな想定をして、大丈夫かなと判断したうえで選択してもらいたい。

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変動金利利用者が急増！？

日本経済新聞（1/27）によると、住宅ローンを利用する人のうち、変動金利タイプを選択する傾向が強まっているとのこと。大手銀行で変動金利型を選ぶ人は、少ない銀行で５割、多い銀行では９割にものぼる。

これは目先の負担軽減を狙ったものだが、ネットや書籍・雑誌などで、変動金利は危険だ、固定金利にすべきというのが、一般的な流れとして定着するなかでちょっと意外な結果となった。

≪記事概要≫

◇「変動金利型」５－９割（大手４行12月新規）
　～個人、目先の負担軽減～

住宅ローンを利用する人が「変動金利型」を選ぶ傾向が強まっている。景気悪化に伴う日銀の相次ぐ利下げを受け、政策金利に連動する変動型の金利は大幅に低下。大手銀では新規の住宅ローンに占める変動型の割合が５～９割程度に高まっている。政策金利は当分上がらないとみて目先の返済額を軽くしたいと考える利用者が増えているようだ。

住宅ローンは5年、10年など長期間の金利を固定するタイプと、日銀の政策金利の変更を反映して半年ごとに金利を見直す変動型の2種類がある。変動型の方が金融機関にとっての金利変動リスクが小さいため、金利も低い。1月の新規実行金利で比べると10年固定が年3.6％程度なのに対し、変動型は2.5％前後。およそ1％の開きがある。

三菱東京ＵＦＪ、みずほ、三井住友、りそなの大手４行の昨年12月の新規実行額のうち、変動金利型の割合は５～９割程度に達した。各行とも2007年12月は３～７割程度だったが、１年で大きく膨らんだ。最も利用率が高かったのがりそな銀行で全体の９割強（前年は７割弱）が変動型の利用だった。

多くの銀行が変動型の適用金利を４月と10月の年２回見直すことにしているが、昨年10月末と12月の日銀の利下げに伴い、各行とも前倒しで適用金利を引き下げた。銀行にとっては「住宅ローンの固定期間は長い方が収益面ではプラス」（大手行）というのが本音だが、利用者の需要の変化に対応した格好だ。

住宅ローンは金利の上昇局面では将来の金利負担が増えるのを防ぐために長期固定金利の人気が高まる。変動型金利の利用増は、景気後退の長期化をにらんだ利用者意識を反映している。

住宅ローン関連の助言を業務を手掛けるホームローンドクター（東京・中央）の淡河範明社長は「金利が上がった場合の具体的な負担の増加を計算せずに変動型を利用するのは危険」とも指摘している。

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変動金利が定説通り危険で不利になるのか、負担も少なく有利になるのかは、神のみぞ知るところ。はっきり言って、確実な答えをすることはできない。

住宅ローンの金利体系をどのようなものにするかを決めるにあたって大事なのは、住宅ローンをきちんと理解すること、自分たちの生活や状況などを考慮すること、今後の社会環境の変化に対応可能か検証することです。

変動金利は、簡単に言えば、プラス面は金利が低いこと、マイナス面は金利上昇リスクがあること。詳しくはこちらへ。

金利が低いことを問題視する方はいないでしょうから、変動金利を選択するにあたって考えることは、金利上昇リスクのみ。同記事のアドバイザーのコメントにもあったが、金利上昇したときの負担に耐えられるのかどうかが見極めになる。

もし、金利上昇したとしても家計的に問題ないのであれば、あとは、どの程度の金利上昇で損得が逆転するのか、固定型との返済差額をどう活用するのかになる。

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変動金利って危ない？

全期間固定金利のフラット３５登場以来、悪しき住宅ローンの代名詞のように言われている“変動金利型住宅ローン”。フラット３５の親元である住宅金融支援機構の住宅ローンガイドにも、変動金利がいかに危ないかが切々と説明されているが、国の出先機関である機構が言うのだから間違いない！と単純に信じてしまうことがいかに危険かは、ゆとりローンの問題や年金問題（飛躍しすぎ？）で実証済み。

変動金利が危ないかどうか、まずは、変動金利型住宅ローンがどのようなものなのか分からなければ始まらない。※説明内容は一般的なもので、各金融機関により取り扱いは異なる。

現在の住宅ローンを大別すると、変動金利型、全期間固定型、一定期間固定型の３つ。一定期間固定型は、変動金利型に一定期間金利を変動させないという特約をつけたもの。一定期間終了後は変動金利型に移行するが、再度、一定期間の金利を固定する特約を結ぶこともできる。

変動金利型の金利は、各金融機関ごとに決定する基準金利に連動する。基準金利は短期プライムレートに連動し、さらに、日銀の政策金利に連動する。

このことから、日銀が利上げしたり、利下げしたりすることにより、変動金利型の住宅ローン金利は変動する。基準金利の見直しは、年二回行なわれ、4月と10月を見直し時期としている。

変動金利型の住宅ローンには、ふたつの特徴がある。

１．返済額は５年間変更されない。（最初の５年間は要確認）
２．返済額の変更は、変更前の返済額の1.25倍まで。

半年ごとの金利見直しで、金利上昇リスク≒返済負担の増加≒家計の圧迫というリスクがあることが固定金利型との大きな違い。

現在の低金利下なら金利上昇しかないと言え、変動金利の低金利による返済額を前提に、購入・借り入れをすると、金利上昇時に大変なことになってしまうよ、というものが、変動金利を危ないという根本になっている。

金利を半年見直す、にも関わらず、返済額は５年間変わらない。明らかにこの文章は矛盾している。矛盾という言葉には危険が含まれているのは、タダほど高いものはないという格言でも分かる。

この矛盾はどのようなものなのか。

例えば、1,000万円を変動金利型2.375％で借りたとしよう。毎月の返済額は38,865円。このうち元金は19,746円、利息は19,119円。１年後に１％金利が上昇すると、返済額は変わらないが、内訳は、元金11,570円、利息27,295円と変わる。

金利見直し後に変わったのは、元金と利息の返済内訳。当初１年間は元金分として毎月19,746円支払い続ければ、借入期間終了時に返済が終わるという計算であったが、２年目に元金分の支払いが減少し、元金返済分の差額である毎月8,176円が未払い状態になる。

この未払い分だけ元金の残高は減らない。５年毎の返済額見直し時は、見直し時の残高から新しい返済額を計算するが、ここでもうひとつの特徴である、新しい返済額は見直し前の返済額の1.25倍までという規定が入る。

金利の上昇による未払い分を加えても、1.25倍の返済額で納まれば、返済額が上昇するだけに留まるが、もし、未払い分が多くて、1.25倍の返済額では利息にしかならないとなれば、今後、いくら返済を続けても元金が減らないという事態になる。（未払い利息）

借入期間を延ばすことはできない。もし、このような状態のまま、借入の最終期日を迎えると、元金や利息の未払い分を一括返済するように請求される。

なお、リスク面から説明したので上記のようになったが、金利が下がった場合、元金の返済分が増加することになる。これは繰上返済をしたのと同じ効果。また、５年間返済額が変わらない、返済額の見直し額は1.25倍までというのも、使い方次第ではメリットとも言える。

さらに、住宅ローンの適用金利は、申し込み時ではなく、融資が実行された時で判断されるという原則がある。固定期間型（一定期間固定型含む）は毎月ごとに適用金利を見直しているが、変動金利型は半年に１回の見直し。分譲マンションなどでは、申し込み時から実行時までの間に半年を過ぎ、金利を見直しされることもあるが、土地や一戸建ての場合、時期によっては、金利見直しのタイミングが訪れず、申し込み時と融資実行時の金利の違いで計画が狂うことがない。

また、変動金利でスタートし、利息負担の軽減を図りながら、金利が上昇しそうだというタイミングで一定期間固定型に切り替えて安定を図るということも可能。（全期間固定タイプへの切り替えは不可）

変動金利型が危険と言われる根拠は、金利上昇リスクと未払い金リスクにある。ただし、リスクとリターンは裏表の関係である。リスクを背負う分、適用金利が低い（利息負担が少ない）というメリットもある。

・変動金利型は危険である。
・変動金利型には危険性がある。

似たような、同じような言葉であるが、この言葉の違いに、住宅ローンを借りる危険性が秘められているのではないか。

野球の世界に「暴走と好走は紙一重」という言葉がある。何も考えずに盗塁を試みることは暴走。様々な条件・状況を理解し、進むか進まざるかを判断することが好走。

住宅ローンの仕組みや商品内容、自分たちの状況やこれからの返済計画、社会環境の変遷や行く末（これは難しい）を、きちんと理解して判断すること。これが大事なのであり、これを行なわないことが危険なのである。

変動金利は危険極まりない、全期間固定に限る、などと、どこかで聞いた言葉を鵜呑みにして、固執し、断定的に判断する方が、あまりにも多い。

このあまりの多さから、危険性が高いものを危険だと断定的に伝えた方が、分かりやすくて、住宅ローン破綻から救うことに有効だと、アドバイスをする方は動いてしまうのかもしれない。

住宅ローンの変動金利型を取り上げたが、住まい探し、住まい選び、不動産の購入でも同じことが言える。

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住宅ローン減税延長と入居時期

最近、住宅ローン減税延長、しかも、過去最大規模になるとの話を聞き、年内入居を目指していたが、入居の時期を延ばして新制度で適用を受けたい、という相談が多くなりました。

もちろん、もともと入居の時期・引渡しなどが新年であるなら問題ないですが、問題なのは、年内入居・引渡しの予定だったところを延ばそうというケースです。このようなご相談を受けた場合、基本的には現行制度にならざる負えないのではないかとお答えしております。

ご相談頂く方々のお気持ちは分かるのですが、不動産購入・建築請負の契約をすでにしているのであれば、住宅ローン減税の動向により、引渡し期日などの取り交わした約束を反故にすることはできないと思われるためです。

売主などの相手方が、事情を理解して譲歩してくれれば問題ないですが、約束どおりにしてくださいという回答であれば、それを崩すことはできません。（そのくらいいいじゃないかというのは購入者側の勝手です。約束を反故にすることができてしまうと、反対に何かしらの事情で相手側からも反故にされることができてしまうという裏返しになります。）

契約の内容を遵守しながら、入居時期の操作でなんとか新制度の適用にしようと思うと、いろいろな障壁がでてきます。

住宅ローン減税の基本は、入居の時期で判断されます。不動産の所有権移転や保存の登記は年内だが、入居の時期が新年であれば、新年の制度で適用されます。

しかし、不動産の所有権移転や保存の登記を受けるにあたり、代金の支払い義務が生じます。この代金は住宅ローンを借りて支払うことになり、住宅ローンを借りる際に結ぶ“金銭消費貸借契約”では住民票異動後の新住所で行なうことが一般的です。

住民票を異動し新住所で手続きをする理由は、自宅用の不動産取得ということで税金を減額すること、不動産登記の名義人の表示を新住所で行なうこと（後々の費用軽減）、銀行側が自宅用の購入であることを確認することなどです。

※本来、住民票は引越し後に異動するべきもの（規則でも）ですが、現実的な実務としては、先に異動せざる負えないのが現状です。（縦割り行政の矛盾と手続き際の都合が優先されてしまうため）

上記別記でも書かせていただいたとおり、住民票の異動は引越し後というのが前提で、住宅ローン減税の申請でも住民票の添付で入居の時期を判断しているのが現状ではないかと思います。

今までは、年が明けるごとに減税幅が縮小していくことから、新年の入居だが旧年の入居扱いにはできないかという相談がありました。その際、税務署にそれとなく確認したところ、書類上よりも実態を優先するとの回答を頂きました。（住民票の操作だけではダメよ、ということです）

この通りであれば、住民票は年内だが入居は新年ということで申請すれば新制度での適用になると思われますが、現状としては住民票の異動の時期で判断されるのではないかということもあり、確実なことは言えません。建前では、住民票の異動＝入居済みということですので。

このように税務署の判断次第でどうなるか分からないものであれば、あまり画策せず、実体のままで動き、申告するのが良いのではないでしょうか。

ギリギリの時期になる方にとっては、とても残念に思われると思いますが、今回の件では、大きな金額になる住まいの購入に関わるような政策や税制を突発で行なう政府・与党に問題があるのではないか。

単純に上乗せするような減税であれば、今回のような相談もなかったのでしょうが、年を跨ることで大きな違いが生じるような内容を、年末も迫って行うのは感心しません。

さらに、過去最大の減税幅にすると表明しておりますが、年間60万円以上の所得税を納め、今後10年間の残高が6,000万円を下回らないような住宅ローンを組んで、不動産を購入する人って、間違いなく富裕層。

一般的な標準家庭（仮に年収600万円、所得税が年20万円程度）では、最大控除額＝所得税の納付額から、年間20万円の減税にしかならず、10年間でも200万円までにしかならない。これなら、現行制度と対して変わらず、新制度の恩恵を受けるのは、年収が1,000万円程度の方からになるのではないか。

住宅ローン減税を対象外だった方が、延長の恩恵を受けて減税になる方にとっては良かったのですが、今年で終わることを認識して購入に動いた方は悲しい。また、現金で購入する人（富裕層だけではなく）、賃貸生活をする人には何の恩恵もない。

これから購入しようという方は、税制でタイミングを判断するのではなく、家族や生活の状況から判断すれば、このような悲しいことはなくなります。（もともと住宅ローン減税は当てにせず計画する）

これは、不動産市況や金利動向でも言えます。社会環境はおまけであり、主はご購入されるご自身とご家族です。

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自営業者の住宅ローン

サラリーマンの方はお勤め先や収入から、住宅ローンの目処はある程度つけやすいが、会社役員、自営業者や個人事業主の方が住宅ローンを組む場合は、個別の要素に左右され、かなり難しいものがある。

サラリーマンの場合、会社そのものも少しは見られるが、基本的には収入と返済の比率、勤続年数、転職歴の個人的な要素で判断されるのに比べ、自営業者の場合、個人のことだけではなく、会社・事業全体を見られる。

さらに景気などの一時的な波に影響されるため、３期（３年）の内容をチェックし、安定具合、成長具合なども審査される。また、サラリーマンの方が収入をベースにして判断されるのに比べ、個人事業主の場合、所得をベースに判断される。※法人成りしている場合は、役員でも給与収入。

サラリーマンの場合、収入から税務上で定められた給与所得という所得額が算出され、自営業の場合、収入（売上）から経費を差し引いた事業所得が算出される。自営業者の場合、節税のために所得を抑えることも、住宅ローン審査をより厳しくさせている。

住宅ローンの審査では、サラリーマンは収入で判断され、自営業は所得で判断される。ここが第一関門として大きく差が開く。※サラリーマンも給与所得で判断されれば公平かもしれない。

また、サラリーマンの方は、失礼な言い方かもしれませんが、個人が辞めたり病気で休んでも会社は存続するが、自営業では、個人が辞めたり休んだら、事業そのものが行き詰ることが多い。個人に比重がかかる分だけ、リスクが分散されていない≒安定性がない、と判断されることも審査を厳しくしている。

なお、個人の金融履歴（事故情報やクレジット・消費者金融の履歴）や健康状態（団信）については、どちらでも同じ。

私個人が住宅ローンを借りられないのは、私や会社そのものの問題なのかもしれない。自営業者でも借りられる方は多いが、やはり審査は厳しい。私の感覚では、同じような収入・所得でも、サラリーマンの半分くらいの評価しかないのではないか。さらに不動産業の場合、さらに半分程度の評価で、サラリーマンの方と比べたら４分の１程度の評価しかないと感じる。（うちだけかな・・）

最近、脱サラ（とはいまどき言わないかな）、起業する方も多くなってきましたが、家を買うということを考えたら、起業する前に動いた方がいい。もし、起業してしまったら安定して３年を経過するまで買えないとお考えください。

逆に、銀行が審査を厳しくする→リスクがある、ということを考えれば、起業を考えているなら、家を買って住宅ローンを抱えるということはリスクがあるんだよということ。起業するなら、家は我慢する。時間が経って、事業も安定し、儲かったら、家を買う。家を買うために頑張るという励みにするくらいでもいいのかもしれません。

自営業者の場合、個々の要素で大きく審査結果が変わり一概に言えない面もあるのですが、難しい部分があるのが実情です。

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住宅ローンはお気軽に

住宅ローンを検討すると言えば、適用金利、金利優遇、金利上昇と、１に金利、２に金利、３、４がなくて、５に金利と考えがちですが、私は住宅ローンを検討するにあたっての金利とは、最後に選ぶとき、どれにするかな、か、み、さ、ま、の、い、う、と、お、り、これ、というくらいがいいのではないかと思う。

どうしても、どっちの銀行が○年固定で○％だ、金利優遇が○○だ、果ては繰上返済手数料がいくらだと細かい点に走りがちになる。また、10年後、20年後などの金利上昇リスクというサイコロのような話に縛られすぎてしまう。一番分かりやすいところだから仕方ないかもしれないのだが。

失敗しちゃいけない、失敗しちゃいけない、とガチガチになるより、ま、その時はその時さ、と気楽に構えるくらいがいいのではないか。こんなことを言うと消費者から大反発がくるかもしれないが、ここまでの気持ちになってしまうのでは、自分の身の丈に合わず、背伸びしているのかもしれない。逆に言えば、気楽に構えられるくらいの住宅ローンにすべきなのである。

住宅ローンを検討する場合、いざとなったら売ってチャラにできるのか、貸した賃料収入で返済をカバーできるのかを見極めること。そして一杯にムチを入れないとならない状態ではなく、馬なりで余裕を持っていける程度にすること。

どのくらいの自己資金を入れるかによっても違うが、大概の場合、購入時から一定期間（新築だと20年超）は、住宅ローンの残高が自宅売却想定額を上回り、売却してもローンが残る状態になる。また、賃貸も、収益を基礎とした不動産評価（収益還元法）ではなく、需給関係での評価（取引事例法）のため、住宅ローンの返済をカバーできるほどの賃料を得られない。

ならば、どう転がっても大丈夫なくらい軽い住宅ローンにする。あまり住まいの条件をあれもこれもと言わず、こだわりすぎることなく、こんなんでいいんじゃない程度と思えるくらいの金額で購入するというのも良いのではないか。

どっかに、いざとなったら売るか貸すかでもすればいいや、と割り切れれば、その覚悟が出来ていたら、もっと住まい探しも住宅ローンの検討も楽になるのではないか。どうも、肩に力が入り過ぎているように思えてならない。

こだわること、より良い住まいにすることを否定はしませんが、機能・性能がどんどん上昇して、それに人が必至に食らいついていくという関係は、住まいが王様で、住む人が家来のような関係であり、本末転倒だと思う。住宅ローンも金利がどの程度であっても気にならないくらいの組み方がちょうどいいのかもしれない。

ただし、この考えはその場その場はいいのですが、大局観を持って住まいを考えないといけないのでご注意を。

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返済途中の残高計算法

住宅ローンを借りる際、何年目にはどのくらいの残高になっているかを知っておくことは、とても重要なことです。

例えば、60歳の定年時に住宅ローンの残高はどのくらいになっているのか＝退職金で返済できるのか、10年後の残高は＝10年後に見直す際の繰上返済額や金利上昇リスクの判定など。

この残高は、“当初の返済月額”を“残期間の返済月額”で割った割合を借入金額に掛けることで算出することができます。

≪計算例：3,000万円　35年返済　3％　で借りた際の10年後残高は？≫

　35年返済の返済月額は・・116,000円（Ａ）

　25年返済の返済月額は・・143,000円（Ｂ）

　Ａ÷Ｂ＝0.81118881118（Ｃ）

　3,000万円×Ｃ＝24,335,664円→10年後の残高

この計算は、目安の金額を出し、全体計画などを考える材料として使うものですので、細かい端数は気にしないでください。

応用例１：35歳の方が上記のようなローンを組んだ際、25年後（60歳時）に残高がいくらになっているのかが分かります。

≪計算例：3,000万円　35年返済　3％　で借りた際の25年後残高は？≫

　35年返済の返済月額は・・116,000円（Ａ）

　10年返済の返済月額は・・290,000円（Ｂ）

　Ａ÷Ｂ＝0.4（Ｃ）

　3,000万円×Ｃ＝12,000,000円→25年後の残高

この結果、60歳時点で完済をしたいのであれば、1,200万円の現金が必要になり、退職金で対応できるのか、貯金をしておくのか、繰上返済で減らしておく必要があるということが分かります。

応用例２：当初の固定期間を10年としたローンを組んだ際、10年後の金利変動による返済リスクはどの程度になるか。

≪計算例：3,000万円　35年返済　2％　で借りた際の10年後残高は？≫

　35年返済の返済月額は・・100,000円（Ａ）

　25年返済の返済月額は・・128,000円（Ｂ）

　Ａ÷Ｂ＝0.78125（Ｃ）

　3,000万円×Ｃ＝23,437,500円→10年後の残高

もし、11年目からの適用金利が金利上昇で4％になると毎月12.4万円の返済になります。当初の返済から2.4万円の負担増になって対応できるのかどうかで当初固定期間の選択を判断できます。

この応用例をもっと応用すると、金利が上昇しても毎月の返済額を当初と同じ10万円に抑えるには、約440万円の繰上返済が必要になります。※11年目一括繰上返済の場合

このように、住宅ローンを返済し始めてからどうなっていくのか、お手元にパソコンがあれば、シミュレーションソフトなどで計算できますが、出先などでそのような環境がない場合、ネット接続環境か金融電卓があれば、簡易計算できます。

※返済月額の簡易計算はこちらでできます。

今日のコラムは、一般の方よりも営業マン向けの内容になってしまいました。

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住宅ローン検討の公式集

住宅ローンの借入、返済を検討するにあたり、いろいろなことを考えていかなければなりません。相談をお受けするにあたって、お客様個々の要素や状況があり、一概には言えないものの、なにかしらの目安がないと客観的な判断ができません。そんなときにどのような点に注目してアドバイスしているのか、誰でも分かるように簡単な式にしてみました。

・返済期間＜建物耐久残年数

建物がもうほんとに使えない、でも住宅ローンがまだ残っていては、建て替えをするにも、住み替えもするにも、重石となってしまうことがあります。

絶対、残高ゼロにしなければ、建て替えも住み替えもできないということではないのですが、土地代不要もしくは自宅売却代金を次の購入の自己資金にすることができれば、かなり負担が軽減されます。

建て替えや住み替えなど、次のステップに行く際、高齢になっていると新たな住宅ローンも組みづらい、返済の負担が重たくなりますので、余裕を持った資金計画（老後資金）にできるよう、できれば、住宅ローン完済後、しばらく返済がなく暮らせるくらいの耐久年数があるといいのですが。

・住宅ローン残高＜売却想定価格

家を売る必要性や事態にならなければ問題ないのですが、住宅ローンの返済ができないということ以外にも、何かしらの止むを得ない事情により、住み替えをしなければならないこともありえます。

その際、自宅売却の資金で住宅ローンの返済が完了できるのであれば、次に購入するかどうかは別としても、住宅ローンの二重（形はひとつですが古い住宅ローン＋新しい住宅ローン）負担や家賃と住宅ローンの二重負担は避けられ、なんとかなる手立てはできると思われます。

人生全体、何かしらの事態を想定し、それに住宅ローンが足を引っ張ることがないようにするリスク保全として、考えていく項目になります。

・住宅ローン返済額＜想定家賃

上の売却想定価格の考え方に近いですが、何かしらの事態があったとき、所有する自宅を賃貸にした収入で返済がカバーできれば、次への対応も考えやすくなります。

ただし、不動産賃貸は冬の時代へと進んでおりますので、想定家賃の下落、空室リスク、所有コストなども考慮しなければなりません。救われるのは、一戸建ての場合、賃貸として供給されている数が少なく、需給関係で供給側が有利な状況が続いていることでしょうか。

・完済予定年齢＜現役引退年齢

単純な話ですが、給与などの収入が途絶えた後まで住宅ローンの返済が続くと考えてみれば、不安ですよね。当初の借入時の完済予定年齢は大きく上回る場合もあるかもしれません。

その際、きちんと繰上返済して返済期間をつめられる原資と実行できる自己管理能力（性格ですね）があるなら、まだいいのですが、なにもあてもなく、試算もせずに、繰上返済して縮めればいいやといってしまうのは、勇気があるのではなく、ただ無謀なだけです。

・返済比率

よく耳にする言葉だと思います。目安として、20％、25％、30％など、いろいろな立場の方がそれぞれの比率を出しますが、人それぞれ、年収や状況、性格（これも重視します）などで、同じ25%でも大丈夫な人もいれば、ダメな人もいます。

何かの本、雑誌やネットなどで耳聞した数字などで、やみくもに判断するのではなく、第三者の立場である（できれば中立的な専門家）人から、客観的に見てもらうのをお勧めします。

※利害関係や知り合いなどによると、客観的な判断ができない場合があります。

この他にも、金融機関や金利設定など、住宅ローンを借りるにあたり検討する項目はございますが、ただ、それは具体的に進めていく際のテクニカルな話です。

実際、いくら借りるのか、借りてもいいのかなどを、具体的な話に入る前（不動産を探す前）に、まず検討してもらい、その後、金利、組み合わせなどなど選択に進む、この順番をないがしろにしないでくださいね。

くれぐれも、不動産広告（最近は銀行の広告も多いですが）の返済例などから飛びつかないように。

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変動金利も検討してみては

　不動産購入応援サイト「プレシーク」　－－　http://www.preseek.jp/　－－

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　　　◆□◆初めてでも失敗しない不動産の買い方◆□◆　

　　　第51号　　平成19年8月31日　　 発行　株式会社プレシーク

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　このメールマガジンは、不動産取引の知識を分かりやすくお伝えして、
　不動産購入をどのように進めていくのか、お伝えしております。

　1670人の読者のみなさま。こんにちは。
　不動産購入応援サイト管理人の　柴田　誠　です。

　早いもので、もう夏休みも終わりを迎え、今年も残すところ、
　あと４ヶ月になってしまいました。
　みなさんは、夏休みをどのようにお過ごしになられましたか。

　私は、いつもの休み通り、２泊３日の温泉旅行（子供の遊び場優先）です。
　前回、前々回と西方面で電車利用でしたので、今回は久々に
　北方面へ車で行って参りました。

　１日目：千葉→蔵王→作並温泉
　２日目：作並温泉→山寺→猪苗代
　３日目：猪苗代→北茨城→千葉

　立ち寄り、宿泊先の温泉レポートは下記をご覧下さい。
　http://blog.preseek.net/archives/cat_1163714.html

　業界の師匠からは、温泉旅行なんて信じられねぇ～と言われてしまいました。

　夏と冬の旅行だけは、日頃、休みがずれてしまい
　家族サービスができないため、生活、人生の必須事項です。

　住まい（不動産）を購入する時は、家計の中で最優先項目に
　なりがちですが、このような必須事項にもお金を出費できるような
　計画で臨んでくださいね。

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【不動産購入サポート受付中】

　不動産、住宅ローン、保険見直しなど、不動産を購入する際のさまざまな
　場面にあわせて、多彩なサービスをご用意しております。
　不動産購入に際してのセカンドオピニオン的な役割をするサービスです。

　詳細は　http://www.preseek.jp/main/sapo.html

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【変動金利も検討してみては】

　挨拶文に登場した業界の師匠と名古屋へ出張した際、
　師匠から“俺は変動金利を勧めているよ”と聞き、
　改めて、住宅ローンの選定について考えさせられてしまいました。

　住宅ローンの相談を受けていると、
　回答する立場からは、ついつい無難、安心路線の
　中期～長期固定タイプをお勧めしがちです。

　特にここ最近は金利上昇気配をプンプン感じていることから、
　変動金利（短期系）→金利上昇→今の長期固定系と
　同水準かそれ以上の金利になってしまうのではと。

　長期固定系の３％前後の金利であれば、
　世界的に見ても、歴史的に見ても、低金利と言えます。
　この金利で金利上昇リスクをなくせるなら、
　長期固定にするのも一理あります。

　しかし、住宅ローン競争の激しさから、
　現在、全期間1.2％優遇などというものも出てきて、
　この場合、変動金利なら1.425％が適用金利になります。

　９月の全期間固定物が3.13％前後の適用ですから、
　その差1.705％です。この金利差が逆転するほど、
　はたして、金利が上昇するのか。

　1.7％の上昇をしたとしても、
　ようやく同じ金利になったに過ぎないのですから、
　そこまでの金利差による利息軽減効果を逆転するには、
　2～2.5％以上は金利が上昇してからです。

　※特に返済当初が一番残高が多い＝利息が増える

　金利が上昇するということは、
　景気が良くなるか、インフレによる物価上昇も伴い、
　実際の支払額と家計の返済比率も支障がないことも考えられる。

　リスクがあることも事実ですから、
　これからも相談を受ければ、安心路線になってしまうのでしょうが、
　自分が借りるなら、変動金利にするかもしれません。

　厳しい言い方をすれば、
　この程度の金利上昇で家計に支障が出るのであれば、
　もともとの不動産購入、資金計画、借入額に
　問題があったとも言えます。

　挨拶文にも書きましたが、
　住まい（住宅ローン）以外にも、
　大切な出費もあるのですから、この程度の余裕は持つべきです。

　※文中の金利は中央三井信託銀行９月実行分を参照しました。

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【不動産とくらしのコラム】

　◆土砂災害防止対策推進法
　　http://preseek.seesaa.net/article/53408905.html

　◇中古住宅市場の取引活性化支援策
　　http://preseek.seesaa.net/article/52783788.html

　◆住宅ローン金利が下がり、借り時になるか
　　http://preseek.seesaa.net/article/52296254.html

　◇不動産市場の前兆
　　http://preseek.seesaa.net/article/52063093.html

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【発行責任者】

　柴田　誠（不動産コンサルティング技能登録、ファイナンシャルプランナー）

・昭和44年1月25日生まれ　Ａ型　船橋市立小室中→千葉県立八千代高

・船橋市小室町にて、男の子二人と妻・母の五人暮らし

・千葉県内で37年の生活と15年の不動産営業から地域情報に精通し、ファイ
　ナンシャルプランナー業務から住宅ローンに強い不動産コンサルタント。
　セミナー・小冊子などによる初めての不動産購入者へのアドバイスに注力
　して、不動産購入のサポートを中心に携わっています。　

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【初めてでも失敗しない不動産の買い方】　

　購読中止・変更　：http://www.preseek.jp/
　発行システム　　：まぐまぐ ( http://www.mag2.com/ )
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☆物件をお探しの方だけでなく、不動産・住宅ローンの相談もお気軽に。

【発行元】
株式会社プレシーク　千葉県知事（5）第10682号
〒277-0053　千葉県柏市酒井根5-2-1　TEL 04-7176-1611
・旭化成不動産情報ネットワーク（へーベルハウス）会員
・ＭＲＤ全国不動産情報（ミサワホーム）会員

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頭金と諸費用

　一戸建てや、マンションの購入を検討しているとき、どれくらいの頭金を用意しておけばよいのでしょうか。マンションを購入する人の多くは、頭金を2割以上用意しているとの話もあります。

　住宅金融公庫が調査した結果では、新築マンションなら2割、中古マンションでは、約3割分の頭金を用意して購入しているとのことです。

　一般的な金融機関の住宅ローンでは、購入価格の8割が最高額となっていることが多くあります（住宅金融公庫フラット35では購入価額の9割もあります）。

　つまり、6000万円のマンションを購入するなら600万～1200万円の頭金が必要になりますし、その他諸費用を合わせればもっと必要です。

　最近は、頭金0円でも購入可能なマンション物件も増えてきましたが、条件に合うマンション探しだけでも悩むと言うのに、頭金0円の条件をプラスしていては、更に選択範囲が狭まることにもなりかねません。

　頭金の額が、支払期間や支払金額に大きく影響しますので、なるべく多くの頭金を用意してください。使うかどうかは別としても、用意されているということが、自分の選択肢を拡げることになります。

　一戸建てや、マンションを購入すると、頭金以外にもさまざまな諸費用が発生することになります。

　住宅ローンの借入時の手数料、各種税金、引っ越し費用、火災保険や地震保険、仲介業者がいれば手数料も支払わなければなりません。

　住宅ローンの借入時の手数料には、融資手数料や、契約印紙税、税金には、登記する時の登録免許税、購入後の不動産取得税などが含まれています。

　その他さまざまな費用を計算していくと100万以上掛かることになりますし、新築マンションの購入した時の諸費用や入居費用をあわせると、購入価格の5％程度が目安と言われています。

　つまり、6000万のマンションなら、300万ほど必要になることになります。「つなぎ融資」を利用する方法もありますが、頭金と共に、諸費用も購入前の計算に入れておいた方が良いでしょう。

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住宅ローンをインターネットで調べる

　住宅金融公庫が実施した顧客アンケート調査結果によると、住宅ローン利用予定者の63.6％が住宅ローンに関する金利情報などの主な入手先として「インターネット」を挙げ、2位の金融機関を引き離して1位になっているそうです。

　インターネットで住宅ローンに関する情報を集めて、さまざま住宅ローンを比較検討し、「金利の安い住宅ローンを見つけたい」と考えてる方も多くいらっしゃるでしょう。

　しかし、実際にインターネットで「住宅ローン」のキーワードを検索してみると、285万件以上もヒットしたりと、大変多くの情報が氾濫しているのが現状です。

　全てのサイトに目を通すことは不可能ですし、自分の求めている情報を探すだけでも一苦労です。住宅ローン情報系のサイトばかりでなく、金融機関や不動産企業のホームページもあります。

　住宅ローンの金利情報などを上手に比較するには、これらのサイトの情報の「質」そのものを見極めるのが、非常に重要といえるでしょう。情報の質を見極め、信頼できる情報にたどり着けるれば、住宅ローンの比較もラクになるといえるのです。

　大量の情報が氾濫しているインターネットから、自分の求めている情報を探すだけでも一苦労です。まずは、知りたい住宅ローンについての情報を、絞り込むことが重要です。

　インターネットで、簡単に、賢く住宅ローンを比較する方法をひとつ紹介します。

　他の人の借り方や、一般的な借り入れに対して、どのようなアドバイスがあるのか等、「他の方の事例」や「一般的なアドバイス」を知りたいときには、読み易さを重視した「Yahooファイナンス」や「goo住宅不動産」などのポータル系のサイトがお勧めです。

　毎月の金利情報や、新しいキャンペーン情報など、毎月変動する住宅ローン金利について詳しく知りたい方は、住宅金融公庫や金融機関のホームページをのぞいて、それぞれ比較してみましょう。

　ただし、各金融機関のホームページでキャンペーン情報をチェックするときは、まずその金融機関の店舗所在地を確認することを忘れないで下さい。せっかく、金利がお得な住宅ローンを見つけたのに、購入物件は融資対象地域に入っていなかったという残念な結果にならないよう、注意しましょう。

　インターネットで「住宅ローン　比較」を検索すると、130万件以上ヒットします。住宅ローン比較専門のサイトも多数検索できますが、中には情報を鵜呑みにすべきでない「危険サイト」も混じっているので、注意しましょう。

　また、金融機関がインターネット上に掲示している住宅ローンの金利は、あくまでも「一般的な」金利ですので自分に当てはめて考えないようにしてください。住宅ローンは「審査」によって、金利が上昇したり下降したりする可能性があります。

　最近では、インターネットでの比較サイトが、簡単に儲ける手段として、サイト数が増加傾向にあります。しかし比較サイト、特に金利に関する情報の質はあまり高いとはいえないのが現状です。

　当然、詳しくまとめ上げ、専門化顔負けの知識で解説してくれる優良なサイトもありますが、特定金融機関のバナーが貼ってあるだけというものもあるので、注意して比較サイトを選ぶようにしましょう。

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住宅ローンのシミュレーション

　住宅ローンを利用するにあたり、一番気になることは「利用金額」と「月々の支払い」「返済期間」の関係でしょう。住宅ローンの見積りを取れば判ることですが、いきなり金融機関に行って見積をもらうのも勇気がいります。

　しかし、ITの発展した現在では、インターネットを利用すれば、簡単に見積もり金額がわかります。「住宅ローンの見積り」には、様々な呼び方があり、「ローンシミュレーション」や「資金計画表」などと一般的に言われています。

　ローンシミュレーションを簡単に説明すると、『○○円借りたら、毎月の返済額は△△円になる』と言った感じのものです。どのような見積もりをしたいのかによって、住宅ローンのシミュレーションは大きく2つに分かれます。

　１．借入額から月々・ボーナスの返済額
　２．返済額から借入が可能な金額

　インターネットで「住宅ローンシミュレーション」試してみようと、検索してみても、53万サイト以上もヒットします。あまりにも多すぎて、自分にあった返済計画のわかる、ローンシミュレーションサイトを探すのは一苦労ですね。

　ところで、良い住宅ローンのシミュレーションというのは、どんなものなのでしょう。あまり入力項目が多すぎるのは、嫌になってしまいますし、個人情報に関する内容も知らせたくはありません。

　優れているシミュレーションに共通して言えるのは、入力が簡単であること、そして結果がわかりやすいことでしょう。もし、利用を希望している金融機関があるのなら、金融機関のサイト内に、自動住宅ローンのシュミレーションができるページがあるかもしれません。

　金融機関のサイトなら詳細な返済計画を表示してくれるでしょう。

　インターネットのローンシミュレーションでは「物足りない」「自宅ではインターネットが使えない」など、接続環境がなくても返済計画を詳しく調べることができる、住宅ローンのシュミレーション専用のアプリケーションソフトもあります。

　無料でダウンロードして使えるソフトも、ありますし、より高機能なシュミレーションソフトは、購入して手に入れることができます。詳しく住宅ローンのシュミレーションをしたいのであれば、こういったパソコンソフトを利用するのも、一つの方法です。

　また、審査に通るかどうか、また、諸費用概算など詳細な返済計画を知りたいという方には、「正式な見積り」の必要があります。

　不動産会社からマイホームを購入する場合は、営業マンに頼むことも可能ですし、借り入れ先の銀行を絞って、直接問い合わせをするのもよいでしょう。
インターネット上でも正式なシミュレーションは可能です。

　いずれにせよ、実際に住宅ローンを組む前には、何パターンかの返済計画をシミュレーションしてみることが必要になります。

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住宅ローンの金利タイプ

　住宅ローンの金利には、大きく分けて4つの金利タイプがあります。

　「全期間固定金利型」と呼ばれるタイプ、「段階金利型固定」と呼ばれるタイプ、「変動金利型」と呼ばれるタイプ、「短期固定金利型」と呼ばれるタイプです。

　4つの金利タイプそれぞれに特徴があり、金利の率も少しずつ変わってきますが、どのタイプの住宅ローンを選ぶのかは、融資を受ける方の考え方次第でしょう。

　なるべく審査の通りやすい住宅ローンを選ぶのか、それとも少しでも金利が安い住宅ローンを選ぶのか、人それぞれです。

　また、ローンを利用する物件によっても、使える住宅ローンが変わってくるかもしれません。住居選びは楽しいけれど、住宅ローン選びは悩みの種でしょうね。

　ひとつだけ基本的なことをお話ししますと、どの銀行のどのタイプを選ぶかを先に考えてはダメということ。

　まず最初に考えるのは、リスクの取り方と返済の許容度です。この基本を最初に押さえておかないと、何をどう考えていいのか分かりませんし、将来何かの時に困ったことになってしまいます。

　住まい探しも同じで、物件から始まるのではなく、家族や生活のことがあって、それから選んでいくのです。

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住宅ローンの資金計画：フラット35

　フラット35とは、住宅金融公庫と民間金融機関が提携して実現した「長期固定金利」の住宅ローンのことをフラット35といいます。

　一般的には、住宅ローンの借入は借入金額も大きく、返済期間も20年、30年という長期にわたります。もし、住宅ローンの返済中に金利が上昇し、返済額が増加するようなことがあれば、資金計画への影響も大きなものとなります。

　フラット35であれば、住宅ローンの借入時に毎回の返済額が確定しますので、資金計画も立てやすく、安心の住宅ローンといえます。

　フラット35の住宅ローンを利用するためには、住宅ローンの対象となる住宅について、住宅金融公庫が定める独自の技術基準に適合していることを証明する適合証明書の交付を受けることが必要となります。

　そして、来年４月以降から、「フラット３５」の融資額の上限を現行の物件価格の８割から９割に引き上げることになり、さらに使いやすくなります。融資額の上限は８０００万円で変わりません。

　今回の上限アップは来年４月以降に住宅の引き渡しと融資を受ける顧客が対象。一部金融機関では、３月引き渡し分から９割まで融資する。

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住宅ローンの返済：繰り上げ返済

　住宅金融公庫と民間金融機関など、複数の住宅ローンを利用している場合、住宅ローンを繰り上げ返済したいと思った場合、繰り上げ返済は、何を優先にしてに行ったらよいのでしょうか。

　住宅ローンに限らず、繰り上げ返済の原理・原則は以下のとおりとなります。

１：金利が高い住宅ローン、返済期間が長い住宅ローンの返済を優先する。

２：ボーナス返済がある場合は、ボーナス返済の分を優先的に返済する。

３：低金利時代で将来金利上昇が予想される場合は、金利上昇リスクを避けるために変動金利や短期固定金利の住宅ローンをを優先して返済する

４：毎回の住宅ローンの返済金額を減らすより、返済期間を短くするための繰り上げ返済を優先する。

　ただし、どの住宅ローンを優先して繰り上げ返済を行うかは、借入金額や適用金利によりケースバイスースですので、ファイナンシャルプランナーなどに相談することをおすすめします。

　たとえば、12月に住宅ローンの繰り上げ返済を予定している場合、住宅ローン残高に対してのローン減税が適用されることを考えると、繰り上げ返済のタイミングとしては、確定申告後に繰り上げ返済をしたほうがいいのでしょうか。

　まず、住宅ローン減税とは「住宅ローン等を利用して住宅を新築や購入又は増改築等をした場合で、一定の要件に当てはまるときは、その新築や購入又は増改築等のための借入金等の年末残高の合計額を基として計算した金額をその住宅を居住の用に供した年以後の各年分の所得税額から控除するもの」となっています。

　ちなみに、所得税のみが控除され、住民税の控除はありません。 ですので、12月末時点の住宅ローン等の借入金残高をその年の所得税額から控除しますので、12月に住宅ローンの繰り上げ返済をするよりは、翌年の1月に繰り上げ返済をするほうが減税効果は高まります。

　ただ、利息の軽減額と減税額とを対比した場合に減税額が少ない場合には、1ヶ月でも早く繰り上げ返済を行うほうがお得な場合があります。

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住宅ローンの資金計画：年齢が高い場合

　住宅ローンを利用して住宅を購入しようと考えた場合に、すでに年齢が高い場合はどのように資金計画を立てたらよいのでしょう。

　住宅ローンで住宅を購入するときに年齢が高い場合は、住宅ローンの審査は金融機関の判断次第ですが、頭金をたくさん用意したうえで、返済期間も定年退職までに住宅ローンが返済し終わる期間に設定するほうが無難です。

　たとえば、現在の年齢が45歳であり、定年退職が60歳であれば、15年間で返済できるようにする必要があります。

　ただ、場合によっては15年以上の返済期間で住宅ローンを設定することも可能ですが、15年以上で返済期間を設定できた場合でも、繰上げ返済などを利用して定年までには住宅ローンを全額返済してしまうようにしましょう。

　年金以外の収入のあてがあるのでしたら、定年退職後の住宅ローンの返済も可能ですが、年金以外に住宅ローンの返済のあてがないようでしたら、毎月の住宅ローンの返済負担は大きなものとなります。

　住宅ローンを15年返済で設定する場合の具体的な計算例をあげてみましょう。

　住宅ローンの返済期間が15年で全期間固定の金利で2.8％、元利金等返済、ボーナス返済なしの場合、借入金が2,500万円とすると、毎月の住宅ローンの返済額が約17.0万円で、利息総額が約562万円となります。

　また、頭金が1,000万円ある場合ですと、住宅ローンでの借入金は1,500万円となりますので、毎月の住宅ローンの返済額は約10.2万円、利息は約337万円となります。

　頭金をたくさん用意することにより、住宅ローンの借入金額を少なくすれば、返済期間が短くても、毎月の返済金額および利息もぐっと減らすことができ、住宅ローン返済の負担を軽減することができます。

　年齢の高い方が住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンの完済時の年齢に注意をする必要があります

　住宅ローンの融資を受ける金融機関によって違いがありますが、おおむね住宅ローンの最終返済時の年齢は70～80歳の間で設定されています。

　住宅ローンの最終返済時の年齢が70歳と設定されている金融機関の場合は、住宅ローンの借り入れ時の年齢が45歳であれば住宅ローンの返済期間は最長25年、80歳と設定されてている金融機関の場合は最長35年となります。

　住宅ローン利用者の年齢については、住宅ローンの審査時点よりも、申込時点で確認される項目です。

　金融機関による審査で特に重要なポイントは年収に対する返済額などの返済能力となります。

　また、民間金融機関の場合は団体信用生命保険への加入が必須ですので、健康状態に問題がある場合は審査に通らない可能性がありますので、ご注意ください。

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住宅ローンの返済：毎月の最低返済額

　住宅ローンの毎月の返済額には最低返済額などの制約はあるのでしょうか。
住宅ローンの場合、毎月の返済額に制約はありません。住宅ローンの借入金額の割合に対しての制約があるだけです。

　住宅ローンの「フラット35」の場合には融資金額の40％以内、民間金融機関の場合は金融機関によっていろいろですが、通常の場合住宅ローンの融資金額の50％以内で自由にボーナス返済の割合を決めることができます。

　たとえば、2,000万円を住宅ローンで借りる予定の場合、融資金額の50％以内であれば、毎月の返済金額の総額を1,000万円、ボーナスの返済総額を1000万円として契約をすることになります。

　具体的には、住宅ローンの返済期間を30年と設定して、金利を全期間固定金の3.2％、ボーナス返済割合を50％で1,000万円と設定した場合、毎月の住宅ローンの返済金額は約4.3万円となり、ボーナス返済月の返済額は約26万円となります。

　また、返済期間、金利は同じ設定で、ボーナス返済の割合を40％で80万円と設定した場合は、毎月の住宅ローンの返済金額は約5.2万円、ボーナス月の返済金額は約20.8万円となります。

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婚約者と共有名義で住宅ローンを利用できる？

　たとえば、今は夫婦ではないけれど、近々結婚予定なので結婚後の住宅として、マンションなどを購入する場合があります。結婚前は夫婦ではないですが、共有名義で住宅ローンを利用して住宅を購入することができるのでしょうか？

　物件の売買契約については、結婚前で夫婦ではない場合でも共有名義での住宅購入は可能です。ただし、結婚後に氏名や住所が変更になる場合がほとんどですので、住所氏名が変更になった場合は「所有権登記名義人表示変更登記」を行う必要があります。

　住宅ローンについても、婚約者同士であっても夫婦と同じように収入を合算して住宅ローンの借入が可能になるなど、夫婦と同じ扱いになります。

　ただし、婚約者同士の場合、夫婦と違うところは、住宅ローンを借り入れようとしている金融機関が用意する「婚約証明書」の提出が求められます。

　婚約者同士が「フラット35」の住宅ローンを利用する場合は、婚約者同士の収入を合算できる条件は次のようになっています。

１：「フラット35」の住宅ローンの申込者本人の直系親族、配偶者、婚約者または内縁関係にある人

２：名義を共有できる人数は1名

３：「フラット35」の住宅ローン借入申込時の年齢が70歳未満である人

４：「フラット35」の住宅ローン申込本人と融資住宅に同居する人

５：連帯債務者となることができる人　（連帯債務者：連名で借入をする人のこと）

　「フラット35」の住宅ローンを利用する場合の収入の合算ができる金額は、収入合算者の収入全額または申込本人の収入のいずれか低い金額までです。

　ただし、収入合算者の収入の5割を超えて合算される場合は、「フラット35」の住宅ローンの最長返済期間が短くなる場合があります。

　民間金融機関の場合、連帯保証人による収入合算は対応していますが、連名での借入には対応していません。つまり婚約者同士それぞれが住宅ローンの借入を行う場合は、個別に住宅ローンを借りることになります。

　個別に住宅ローンを借り入れる場合には、婚約者それぞれがお互いに連帯保証人になります。つまり、婚約中でも物件購入や住宅ローンの借入は出来ます。

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住宅ローンの資金計画：つなぎ融資

　住宅ローンの資金計画を考えるときに、「つなぎ融資」とはどういった融資でしょうか。

　通常住宅ローンによる借入金は、物件が完成し住宅ローンの借主に物件の所有権が移転したのちに、住宅ローンを融資した金融機関が、住宅ローンの対象となる購入物件に担保設定し、担保の設定が終わってから住宅ローンの融資が実行され、口座に借入金が実際に入金されます。

　したがって、住宅購入の手続き上、住宅ローンによる融資が実行される前に、不動産会社や建築会社などへ購入金額の支払いが必要となる場合があります。

　住宅ローンの融資実行より先に支払いが生じた場合に、住宅ローンの融資が実行されるまでの間、一時的な借入をするときのローンを「つなぎ融資」とよびます。

　「つなぎ融資」は住宅ローンの内容とは異なりますので、実際の住宅ローンとは別に契約書が必要になる上、金利も住宅ローンとは別に決められているので、「つなぎ融資」の利息や諸費用が住宅ローンとは別に必要となります。

　なお、不動産会社や建築会社によっては、上記のようにつなぎ融資が必要な場合でも、買い手の代わりに金融機関からの融資資金を受け取ることを条件に、代金支払い前に登記を認める「代理受領」という方法をとってくれることがあります。

　住宅ローンの資金計画を立てる際には、不動産会社や建築会社などに対して、いつ、いくら代金の支払いが必要で、支払い代金は自己資金なのか、「つなぎ融資」を利用するのかなどの資金計画をしっかり確認することが大切です。

　住宅ローンの資金計画を考えるときに、つなぎ融資が必要なのは、具体的にはどういった場合でしょうか。

　1：土地購入を含めた注文住宅の場合など、土地を購入して建物を建てる場合、土地を購入するときの手付金や決済金、建物を建てるときの着手金、中間金について、住宅ローンによって支払う代金についての「つなぎ融資」が必要となります。

　土地を購入して建物を建てる場合に必要な「つなぎ融資」の借入期間は数ヶ月間となります。

　２：すでに保有している土地に建物を建てる場合（注文住宅の場合）、建物を建てるときの着手金、中間金について、住宅ローンによって支払う代金について「つなぎ融資」が必要となり、「つなぎ融資」の借入期間は数ヶ月間となります。

　３：マンションや戸建ての建売住宅の場合等、物件の引渡し日と住宅ローンの融資実行日が違う場合、金融機関によっては、住宅ローンの融資実行日が決まっていて自由に選択できない場合があります。

　融資実行日前に物件の引渡しが行なわれる場合には「つなぎ融資」が必要となります。

　たとえば、購入物件の引渡し日は今月の10日ですが、住宅ローンの融資実行日は今月の25日しか選べないという場合があります。

　物件の引渡し日と住宅ローンの融資実行日が違っていて、住宅ローンの融資実行日が自由に選べない場合、「つなぎ融資」の借入期間は数日間～数週間となります。

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住宅ローンの返済：税込み、手取りどちらで考えるか

　住宅ローンを利用して資金計画を立てるときに、いちばん重要なのが毎月の返済額をいくらに設定するのかということになります。毎月の住宅ローン返済額は月収の税込みの額面で考えるべきか、実際の手取りで考えるべきかどちらがいいのでしょうか。

　以前は、毎月の住宅ローンの返済額は、税込みの額面ベースで考えるのが普通といわれてきました。住宅ローンを融資する金融機関の条件としても、「税込み年収額税込年収に占める年間元利金返済額の割合が○○％以内」と明記されています。

　しかし、これからの時代は必ず住宅ローンの返済額は、月収の手取り額をベースにして考えましょう。なぜなら、今後厚生年金保険料等の社会保険料の個人負担は間違いなく増えていくと思われます。

　また、税金に関しても、「所得税の定率減税制度」の廃止が決定して、施行されればますます収入の手取り額が減ってしまいます。

　つまり、税込み年収は以前と変わらなくても、確実に年収の手取り金額は減少することになります。ですので、住宅ローンの返済に関する資金計画を立てるときには、手取り額をベースにして考えるようにしましょう。

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住宅ローンの返済：長期変動プライムレート

　変動金利型の住宅ローンに、長期変動プライムレートに連動した変動金利型の住宅ローンがあります。長期変動プライムレートに連動とは、どういった変動金利型の住宅ローンなのでしょうか。

　まず、長期プライムレートとは、簡単に言うと長期貸し出し金利の基準となる金利のことをいいます。

　プライムレートとは銀行が信用力の高い一流企業にお金を融資するときの、最優遇貸し出し金利のことで、一般の長期貸出金利は、長期プライムレートを基準にして、リスク度合いなどに応じて金利を上乗せして決められるています。

　また、長期プライムレートは、長期国債の利回りの変動にほぼ連動するような形でその都度決定されていきます。

　ただし、最近では、銀行が長期で貸し出す金利は、短期プライムレートに連動する長期変動基準金利（新長期プライムレート）を導入するところが増えてきています。

　変動金利型の住宅ローンへの適用方法は金融機関によって違いはありますが、一般的にはプライムレートをもとに、半年に1回見直しを行います。

　住宅ローンの返済額については、5年間毎に返済額を見直します。つまり、金利が変動しても5年間は住宅ローンの返済額が変わりません。

　年2回の金利の見直しのときに金利動向に変化があった場合、住宅ローンの返済額は変わりませんが、元本部分と利息部分の比率が変化することになります。

　ただし、住宅ローンの返済額の見直しのときに、金利上昇によって返済額が増加する場合もありますが、返済額の増加は、それまでの返済額の1.25倍を上限としています。

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住宅ローンの返済:借り換え専用住宅ローン

　借り換え専用住宅ローンとは、住宅ローンの借り替えのために組む専用のローンのことをいいます。借り換え専用住宅ローンで借り替えをしたことにより、住宅ローンの総返済額が高くならないように借り替えにかかわる事務費用等の諸経費もあらかじめ確認することが必要となります。

　借り換え専用住宅ローンでは、大幅に担保割れをしている場合でも、一定の条件を満たす人に対しては、評価額＋1000万円まで借り換え可能になっています。

　一部金融機関によっては現在の評価額の2倍又は3倍までは借り換え可能というケースもあるようです。

　ただし、年収は500万円以上が条件など、一般の住宅ローンと比較すると、借り換え専用住宅ローンは審査基準が厳しくなっています。

住宅ローンの借り換えには、新規の住宅ローンと同じようにさまざまな諸費用がかかります。住宅ローンの借り換えにかかる諸経費は、金融機関によって違いがあります。

　金融機関や住宅ローン借り換えの金額、返済期間などによって一概には言えませんが、場合によっては結構な金額が違ってくる場合があるようです。

　また、諸経費の中でも保証料など、少なくても２０万円ぐらいから８０万円などといったように大きな金額がかかるものがありますので、住宅ローンの借り換えは諸費用も十分に検討しないと、よくよく考えたらそう返済額で結局損をしていたというケースもありえます。

　住宅ローンの借り換えにかかる諸費用や手数料の主な内訳は、借り換え前の住宅ローンの抵当権抹消費用、登録免許税（借り換え後の住宅ローンの抵当権設定費用、税額は債権金額の１０００分の４）、司法書士手数料（通常、設定する債権金額により変動します）、住宅ローンの保証料、事務手数料、印紙税、火災保険料が代表的な住宅ローンの借り換えにかかる諸経費です。

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住宅ローン返済：借り換えのメリット

　住宅ローン借り換えのメリットにはどんなことがあるのでしょうか。

　住宅ローンを、変動金利型や固定金利選択型で借りている人が負担している金利上昇リスクを回避するというメリットがあります。

　具体的な住宅ローン借り換えのメリットを得る方法としては、全期間固定金利型、もしくは固定期間が今より長い住宅ローンへ借り換えてしまうという方法です。

　例えば、現在のローン残高2，000万円、残返済期間20年、3年固定金利で現在2％が適用されていた住宅ローンを、金利3．5％の全期間固定金利型に借り換えた場合、毎月の返済は14，814円上昇しますが、今後、固定期間が切れるたびにやってくる金利変動の不安は解消されます。

　金利上昇リスクを回避又は抑制する目的で行う住宅ローンの借り換えのタイミングとしては、新たに借りる全期間固定金利型の金利が上昇する気配が見えた時がベストですが、金利が動けば借り換える先の金利も上昇しますので十分な検討が必要です。

　長期間にわたる住宅ローンを返済する負担は、家計に重くのしかかってきます。中にはせっかく手に入れた住宅を、住宅ローンの返済ができなくなったために泣く泣く手放さざるを得ないケースも出てきます。

　変動金利型の住宅ローンを利用中の場合、金利の見直し時期に住宅ローンの返済額が上がると更に家計への負担が増し不安になることでしょう。

　住宅ローンの返済額の増加に伴って、収入も増加していけばいいのですが、バブルの時代とは違って、現在の世の中ではなかなか難しいのが現状です。

　少しでも住宅ローンの負担を減らすのに有利な、住宅ローンの借り換えの目安として、現在の住宅ローンの返済残高が1,000万円以上あり、返済期間も10年以上残っていること、現在の住宅ローンと借り換え後の住宅ローンの金利差が1%以上という条件が満たされている場合は、住宅ローンの借り換えを検討する目安となります。

　住宅ローンの借り換えとは、現在の住宅ローンを完済して、別の住宅ローンを組むことを言います。

　一口に住宅ローンの借り換えといっても、借り換えの目的は3つあり、それぞれの借り換え目的に合った住宅ローンの借り換えをしないと、借り換えをしたことがかえって裏目に出てしまう場合もありえます。

　住宅ローンの借り換えには、

1、最初に借りた住宅ローンの金利が高いので、金利を引き下げ総返済金額を減額する。

2、最初に借りた住宅ローンが変動金利型（短期固定）で借りているため、将来の金利上昇のリスクを回避し抑制する。

3、住宅ローンの毎月の返済金額をこれ以上増えないように抑える。

　という目的があります。

　住宅ローンの借り換えを検討するときには、借り換えの目的を明確にすることによって、借り換えの方法や注意点が変わってきます。

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住宅ローンの返済：借り換えの審査基準

　住宅ローンの借り換えについては、一般的に次の審査基準で審査されます。
まず、勤続年数ですが一般的には3年以上勤続が審査基準になります。

　しかし、勤続年数が1年以上しかない場合でも、住宅ローンの借り換え融資の審査に通る金融機関もあります。さらには、勤続年数が1年未満の場合でも、以前の職場と同業種で、給与も同等以上であれば、住宅ローン借り換えの審査に通る可能性はあります。

　次に、担保の評価についてですが、審査基準は以前より緩和されているようです。担保評価の基準は100％～300％と機関によってさまざまです。

　住宅ローンの返済割合は、 一般的には、30％～35％ですが、大多数の金融機関は、現在、金利を4％で支払った場合の年間支払額より返済割合を算出しますので、返済割合はおおよそ39％となります。

　また、住宅ローン以外の他のローン（車のローン等）がある場合には、住宅ローン以外の返済額も含めて考える必要がありますので、考慮しておきましょう。

　住宅ローンの借り換えに際して、知っておかなければならないのが、借り換え後の住宅ローンの担保となる今の家（不動産）が住宅ローンの借り換え先に査定されるということです。

　今所有している不動産（土地、建物）を評価し担保価値を査定することにより、住宅ローンの借り入れ可能金額が決定します。

　評価額が1000万円であれば住宅ローン借り換えの融資可能額は、1000万円までということになります。一般的には担保評価額のほうが借り換え限度額よりも低い金額に設定されます。

　特にバブルの時期に家を購入した人などは、バブル崩壊後の地価の下落で、不動産の評価額が購入時より低くなっていて、借入希望金額よりも担保価値が低くなる担保割れを起こすことが多々あります。

　担保割れについては、金融機関により対応が異なりますが、最近では不動産の担保評価額よりも、返済能力を重視している金融機関もありますので、住宅ローンの借り換え要件をしっかりと確認しておくことが必要です。

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住宅ローンの返済：借り換え

　住宅ローンは場合によっては返済の途中で借り換えることができ、金利情勢などにより、住宅ローンを借り換えることによって返済総額が減る場合もあります。

　ただし、住宅ローンを途中で借り換える際にはいろいろと考えなければいけない点もあります。

　住宅ローンを借り換えるということは新しい住宅ローンを組んで最初に借りていた住宅ローンの残債を一度に全額返済し、新しく借り替えた住宅ローンを返済していくということになります。

　新しく住宅ローンを借りることと同じですので、諸経費がかかりますし、いろいろと面倒な手続きが必要になります。

　住宅ローンの借り換えにかかる諸経費には抵当権抹消及び抵当権設定費用、登記費用、保証料、印紙代、取り扱い手数料等の諸経費がかかります。

　住宅ローンの借り換えにはさまざまな経費がかかりますので、借り換えにかかる諸経費を含めて返済総額の軽減効果が得られるかどうか注意することが必要です。

　また、公的金融機関の融資からの住宅ローンの借り換えは民間金融機関の融資のみの取り扱いとなりますので、公的金融機関の融資へ住宅ローンを借り換えることはできません。

　金融機関によりますが、住宅ローン借り換え時に担保価値が融資額を下回る場合は、住宅ローンの借り換えができないこともあります。

　同一金融機関内では変動金利型から固定金利型（固定金利選択型）の住宅ローンへの借り換えはできないので注意が必要です。

　変動金利型または固定金利選択型に借り換える場合は、将来の金利上昇リスクを負うことになりますので、総合的に返済利息が軽減できるかも十分考慮することが必要です。

　住宅ローン借り換えは取り扱い機関によって多少の違いはありますが、一般的には次のような手順で住宅ローンの借り換えをおこないます。

　最初に、現在の住宅ローンの内容、残債、返済総額や返済期間などを確認したあと、借り換え予定先の金融機関かファイナンシャルプランナー等の相談窓口へ住宅ローン借り換えの相談をします。

　相談の結果住宅ローンを借り換えることが決まったら金融機関へ住宅ローン借り換えの申し込みをします。

　住宅ローンの借り換えができるか、借り入れ予定先の金融機関による審査のあと、住宅ローン借り換え可能の連絡がきます。

　現在の住宅ローン借入先に住宅ローン完済の手続きを申込み、借り換え先の金融機関と融資契約を締結すると借り換え先から融資され、新しく融資された資金で現在の借入先の住宅ローンが完済となります。

　元の住宅ローン借入先から、抵当権抹消書類等の書類を受け取ると、住宅ローン借り換え先が新たに抵当権を設定します。

　抵当権の設定が終了すると、住宅ローン借り換え先に対して新たに住宅ローンの返済を開始することになります。

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住宅ローンの資金計画：財政投融資金利

　住宅ローンの資金計画を立てる際に出てくる基準金利に財政投融資金利（又は財投金利）という金利があります。

　財政投融資金利（又は財投金利）とは、旧大蔵省が担当してきた資金運用部が、郵便貯金や年金等を原資として、公共事業等に対して融資する際の貸付金利のことを財政投融資金利といいます。

　財政投融資金利は、公社債市場における長期国債（10年物）の流通利回り（既発債の場合）や表面利率（新発債の場合）によって決定されています。

　住宅金融公庫は、住宅ローンの融資金の原資を、財政投融資資金から借り入れを行うため、原則として住宅金融公庫の住宅ローンの金利は、財政投融資金利に連動します。

　しかし、常に住宅公庫が設定している住宅ローンの金利が、財政投融資金利よりも高いとは限りません。

　何故かといいますと、住宅金融公庫の借入原資の利率よりも住宅ローン利用者に低金利で貸出すために、国の一般会計から利子補給金が充当されているからです。

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住宅ローンの資金計画：基準となる金利

　金融機関が住宅ローンの金利を決めるに当たって基準にしている金利は、市場金利に合わせて、各銀行が設定する店頭金利が基準金利になっています。

　どの金融機関をみても大差はなく、ほぼ横並びの金利状態になっていますが、住宅ローンのように借り入れる金額も大きく、返済期間が長いローンにおいては、わずかな金利の差が大きな金額の差になってきます。

　住宅ローンの基準となる金利は、財政投融資貸付金利、長期プライムレート（もしくは新長期プライムレート）、新短期プライムレート（現在では短期プライムレートとよぶのが一般的）と主に3つの基準金利から成り立ちます。

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住宅ローンの資金計画:適用金利

　住宅ローンの資金計画を立てる際に頻繁に出てくる用語に、住宅ローンの適用金利があります。

　住宅ローンの適用金利とは、金融機関の店頭で、一般に表示されている住宅ローンの金利にキャンペーンや優遇幅などを割り引いたり上乗せしたりして、実際の利子・利息や住宅ローンの返済額の計算に用いられる実際に住宅ローンに適用される金利のことを適用金利といいます。

　例えば、金融機関の店頭で、一般に表示されている金利から一定の率をキャンペーン期間中のみ割引したり、取引状況や勤務先によっての割引が行われることがありますが、これも、適用金利といえます。

　適用金利は、住宅ローンだけではなく、普通の預金についても一定期間のみ一般に表示されている金利に上乗せされて適用されることもあります。

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住宅ローンの資金計画:変動金利の見直し

　住宅ローンの資金計画を考える際に変動金利を利用される方も多いと思います。住宅ローンの変動金利は文字通り金利が変動するタイプの住宅ローンです。

　住宅ローンの変動金利の見直しは、原則として半年に1度、4月1日と10月1日に行われますが、半年ごとの見直しに連動して住宅ローンの返済額がころころ変わると住宅ローンの利用者にとって不便ですで、5年ごとに返済額が変動するのが普通です。

　つまり、半年ごとに変動金利の見直しのデータを精算して、5年後（6年目）から住宅ローンの返済額に反映させていくことになります。

　最近では、毎月1日（金融機関が休みの場合は翌日）現在の短期プライムレート連動長期（3年超）貸出金利を基準にして変動金利の見直しをして、新金利を翌々月分から適用する即時見直し型の変動金利型住宅ローンもでてきています。

　住宅ローンの資金計画に変動金利型を利用する際は、長期的な金利の変動状況を予測した上で変動金利を利用することが大切なポイントです。

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住宅ローンの資金計画:金利優遇

　住宅ローン利用して資金計画を立てる際に、是非受けたいのが金利優遇です。

　金利優遇とは、金融機関が住宅ローンを融資するにあたって、取引実績等のある顧客に対して住宅ローンを選択してもらうために、金融機関の店頭に表示されている金利よりも、低い金利を適応することをいいます。

　しかし、優遇金利1％などとうたっている場合でも、実は金利優遇期間は住宅ローンの借入当初3年間だけといったケースがあります。

　住宅ローンを完済するまでの全期間が金利優遇対象期間とは限らないことも頭に入れておくひつようがあります。

　また、一般的に住宅ローンの借入期間中は、固定期間途中の切替はできませんが、金利タイプの変更は可能です。

　しかし、固定金利型を選択すると、当初の金利優遇が適用されない、ということもありますので住宅ローンの資金計画を立てる際には金融機関とよく相談しましょう。

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住宅ローンの資金計画:変動金利型

　住宅ローンの資金計画を立てる際に問題になる金利のタイプに変動金利型の金利があります。

　変動金利型の金利は6ヵ月ごとに改定されます。また、変動金利型では、5年間は元金部分と利息部分の割合を変更することにより、住宅ローンの毎回の返済額が変わらない仕組みとなっています。

　毎回の返済額を変えないために、金利が上がっても住宅ローンの返済額は前期の1．25倍を上限とする特約がほとんど付いています。

　しかし、変動金利型の今までの推移を見ると、借入時に将来の返済額が確定していないため、不安要因が残ることになります。

　社会情勢などにより金利が急激に上がり、返済額で利息分を全てまかないきれなくなった場合、未払利息が発生してしまい、あとで追加で支払わなければなりませんので、資金計画を立てる際に注意が必要です。

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住宅ローンの資金計画：短期固定金利型

　住宅ローンの資金計画を立てる上で金利の問題を考えるときに、金利のタイプにもいろいろあり、悩むことになると思います。

　住宅ローンの短期固定金利型の推移をみてみますと、固定金利期間が終了した場合再度固定金利型を選択しなければ自動的に変動金利型になる場合がほとんどのようです。

　しかし、当初の固定金利期間終了後の金利は、固定金利期間が終了した時点の金利が適用されることになり、予定していた住宅ローンの返済額が変わってしまう場合があります。

　通常、適用金利の変動による返済額の増減に制限はありません。

　例えば、当初3年間5％固定金利が適用されるタイプですと、3年間は5％との金利で返済金利は固定されていますが、固定金利期間が終了すると、その時点の金融情勢に応じた金利に見直されてしまいます。

　住宅ローンの資金計画を立てる上で、短期固定金利型を選択した場合は、将来の金利の上昇とともに返済額が増えてしまうこともありますので注意が必要です。

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住宅ローンの金利優遇幅

　住宅ローンの資金計画を立てるときに考慮しておきたいのが住宅ローンの金利優遇幅です。

　住宅ローンの金利優遇幅とは、住宅ローンを申し込んだ先の金融機関に対して、申込者のそれまでの利用実績、例えば給与振込、預金残高、公共料金の引き落としなどの取引状態や、キャンペーン期間中などに所定の条件を満たすことで、通常金融機関で表示されている住宅ローンの金利よりも優遇された安い金利が適用される金利の割引幅（金利の差）のことを住宅ローンの金利優遇幅いいます。

　住宅ローンの金利優遇幅は通常は0.1～0.5％程度ですが、それ以上の場合もあります。

　割引幅や優遇金利適用期間は固定金利の特約期間のみ適用される場合や、固定期間終了後も完済まで一定の幅で金利が優遇されるもの等、金融機関によって異なりますので住宅ローンの資金計画を立てる際は事前に確認することが必要です。

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住宅ローンの金利

　住宅ローンの資金計画を立てる上で金利の問題ははずせません。住宅ローンの金利とは、住宅ローンで借りたお金に対して支払う利息の割合のことをいいます。

　住宅ローンに限らず、金利とは金融全般に関係する最も基本的な用語で、単純な意味では、お金の使用料と解釈できます。

　実際には、お金の貸し借りの形態に応じてさまざまな金利が生じますので、融資の形態に応じた金利の意味をきちんと理解することが大切です。

　また、住宅ローンを借り入れる金融機関によっても基準金利はさまざまな上、短期なのか長期なのかといった期間や、キャンペーンや据え置き型などのタイプによっても金利が変ってきます。

　住宅ローンの場合、住宅ローンの借入額、支払利息、種々手数料を足したものが総支払額となりますので、住宅ローンを借り入れる前に、十分な研究をして少しでも安い金利で住宅ローンを借り入れることが、住宅ローンの返済総額を減らすことへとつながります。

　金利もしっかり考慮して住宅ローンの資金計画を立てましょう。

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賃貸マンションの家賃と住宅ローン

　賃貸住宅や賃貸マンションに住んでいる方の場合、家賃をずっと払い続けるなら住宅ローンを利用してマイホームを持った方が得ではないかと考えることがあると思います。

　たとえば、賃貸マンションで毎月の家賃に10万円以上払っている場合など、賃貸マンションの家賃を払い続けるのと、住宅ローンを利用して分譲マンションを購入するのとどちらがよいか真剣に考えてしまうと思います。

　住宅ローンを利用して分譲マンションや住宅を購入する場合、いくらの自己資金を用意できて、月々の住宅ローンの返済にどれだけの金額をまわすことができるのかという資金計画が重要となります。

　基本的に資金計画を考える場合は、住宅価格に対して頭金を2割、諸費用に1割を自己資金で用意できれば理想的と言われています。

　さらには、将来的に増えるであろう教育費、マンションの修繕積立金や管理費などの月々の諸費用なども考え合わせて資金計画を立て、現状の家賃とあまり変わらないようであれば住宅ローンを利用して分譲マンションを購入してもよいと思います。

　重要なポイントはどれだけの頭金の貯蓄があるのかと、住宅ローンの返済などのしっかりした返済計画です。

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住宅ローンのボーナス返済比率

　住宅ローンの返済にボーナス返済を併用する場合が多いと思いますが、ボーナス返済の金額は借入額の何割までにするのがよいのでしょうか。

　住宅ローンの返済におけるボーナス返済比率は金融機関により制約がありますので、まずは住宅ローンのボーナス返済比率を調べてみましょう。

　住宅金融公庫融資のボーナス返済比率は借入金の40%（50万円単位）まで、民間金融機関のボーナス返済比率は借入金の50%までが一般的です。

　ただし民間企業のボーナスは絶対的なものではなく、業績などにより簡単に変動します。場合によってはボーナス無しなどということも今の世の中ではよく聞く話です。

　住宅ローンの返済にボーナスを併用する場合には、いざというときのことも考え合わせてボーナス返済比率を決めることが重要となります。

　ボーナス額の予想がつきにくい現在では、ボーナス返済比率をゼロにするか、出来るだけ低い比率にすることをおすすめします。ボーナスは繰り上げ返済資金にまわすくらいの余裕があるといいですね。

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住宅資金は親から借りた方が得？

　住宅購入時の資金計画において、住宅ローンで借り入れる以外に親から住宅購入資金を借りられる場合もあると思います。イメージ的には親から住宅資金を借りた方が得なような気がしますが、実はそうとも言えない場合もあります。

　銀行、信用金庫、農業協同組合、住宅金融公庫、年金資金運用基金などから借り入れた借入金や給与所得者がその人の使用者から借り入れた借入金または債務に対しては、住宅ローン減税（住宅ローン控除）を、受けることができます。

　わかりやすく言うと住宅ローンからの借り入れに対しては住宅ローン減税が適用されますが、親からの借り入れに対しては住宅ローン減税が適用されないということになります。

　所得金額や住宅ローンからの借り入れ金額などさまざまな条件によって減税額が違ってくるうえに、ローン借り入れ時の諸費用なども必要ですので、ケースバイケースではありますが、住宅ローンの利息と考え合わせても、親から住宅購入資金を借りるよりも得になる場合があります。

　※得→貯蓄額（キャッシュフロー）などの改善なども含め

　事前に税務署やファイナンシャルプランナーなどとよく相談し、どういう住宅ローンの借り入れ方をした方が得になるのか資金計画を立てる必要があります。

　無利息、ある時払いの返済なしなどでは、贈与と認定される場合もございますので、ご注意を。あくまでも借りるなら低くても金利を設定し、定期的な返済を。

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病気で会社を休職中の場合住宅ローンを借りることはできるのか

　病気で会社を休職中の場合、住宅ローンを借りることはできるのでしょうか。

　民間金融機関の住宅ローンでは基本的に、住宅ローンの借り入れの条件として、団体信用保険への加入が義務付けられていることがほとんどです。

　団体信用保険とは生命保険の一種で、住宅ローンの契約者が高度な障害状態になった場合や死亡した場合に、団体信用保険から保険金が支払われて、団体信用保険の保険金で住宅ローンの残債を全額清算するというものです。

　団体信用保険を申し込む際には、一般の生命保険と同じで、健康状態を書面にて団体信用保険を運用する生命保険会社に告知する必要があります。

　告知する主な内容としては、「最近３ヶ月以内の医師による治療・投薬の有無 」「過去３年以内の手術、２週間以上にわたる医師の治療・投薬の有無 」「実際に該当する病歴がある場合は、病名や治療期間、症状や経過など」を告知する必要があります。

　最終的には団体信用保険を運用する生命保険会社の判断ではありますが、病気の度合いによっては団体信用保険への加入が出来なくなるため、会社へいずれ復帰できる見込みがあり、返済能力に問題がなくても住宅ローンの借り入れが出来ない場合もありえます。

　ただし、住宅金融公庫や「フラット３５」などの住宅ローンの場合には、団体信用保険への加入を義務付けていませんので、病気などで団体信用保険への加入ができなくても、住宅ローンを借りることは可能です。

　この場合、死亡時の保障がなくなりますので、万一の場合には遺族が住宅ローンの返済をしていくことになります。

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住宅ローンの審査に勤続年数は関係あるのでしょうか

　住宅ローンの審査に、勤続年数は関係あるのでしょうか。

　よくローンやクレジットカードなどの申込書には勤続年数を記入する欄があります。ほとんどのクレジットカードの会社では、勤続年数が最低１年以上という規定を設けています。

　クレジットカード会社の例ですが、勤続年数は年齢と連動して判断されます。たとえば年齢が35歳の正社員で勤続年数が15年の人と2年の人では、信用度は勤続年数15年の人の方が圧倒的に高く評価されます。

　たとえ転職により大手企業に勤めて年収が上がっている場合でも、ローンやクレジットカードの審査においては、１つの会社での勤続年数が長い人の方が信用度が高いと判断されてしまいます。

　住宅ローンの申し込みにおいても勤続年数の記入欄があれば、やはり信用度の評価に用いられると考えられます。

　まずは、住宅ローンの借り入れ申し込書に記載されている申込者の条件や、購入対象住宅に対する条件を確認してみましょう。

　申込可能な方の条件欄に、勤務年数○年以上という記載があれば、必要勤続年数に満たない方は住宅ローンの審査には通らないということになります。

　住宅ローンを扱っている金融機関によって、住宅ローンの審査は勤続年数だけではなく、年齢や年収、借入申し込み金額、返済期間、返済負担率、購入対象の住宅などを総合的に判断して審査を行いますので、勤続年数が短い場合は、あらかじめ金融機関に相談してみるほうがいいでしょう。

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住宅ローンの審査では返済負担率が重要

　住宅ローン借り入れ時の審査では住宅ローンの返済負担率というものが重要なポイントとなります。

　返済負担率は住宅ローンの年間総返済金額が、年収に対してどのくらいの割合となるかを計算したものとなります。

　基本的に住宅ローンでの借り入れ金額は住宅価格の8割が目安ですが、たとえば頭金0円など、頭金が少なく、住宅ローンへの返済金額が多くなれば多くなるほど、当然のことながら返済負担率が増えていきます。

　住宅ローンで借り入れができるかどうかについては、最終的には借入申し込み先の金融機関の判断になりますので一概には言えませんが、返済負担率が高ければ高いほど住宅ローン借り入れ時の審査は、当然厳しくなっていくと考えられます。

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頭金0円の住宅ローン

　住宅ローンを組む場合には、ライフプランに基づいた返済計画が重要となります。

　最近では頭金0円とかの住宅ローンもよく見かけますが、ライフプランに基づいたしっかりした返済計画を立てた上で住宅ローンを組まないと、あとあとの返済負担が大きなものとなります。

　通常は最低でも頭金に住宅の代金と諸費用合わせて住宅価格の3割を用意し、残りを住宅ローンで返済していくというように住宅ローンを利用します。

　頭金が0円ということはすべて住宅ローンで返済していきますので、数十年という長期間に渡って大きな金額を返済することになります。

　数十年の返済期間の間には収入金額の変化や、子どもの教育費の問題も出てきます。すべての支出を考えた上で返済計画に無理がないかしっかり検討する必要があります。

　また、住宅ローンはあくまでも自宅用の土地・建物の購入資金のみの場合が多いですので、いくら頭金が0円とはいえ、最低限諸費用分は現金で用意しておきましょう。

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連帯保証と連帯債務の仕組み

　住宅ローンを借りる際、銀行の担当者から「保証会社が・・」という言葉がよく出てきます。これは、銀行が融資をする際、保証人を求めるのですが、現実として、他人はもちろん親戚でも保証人を引き受けてくれる人はほとんどいないため、保証会社に保証人になってもらうという仕組みが一般的になりました。

　保証会社も商売であり、住宅ローンを借りた人（債務者）が支払いできなくなった時に、その住宅ローンを支払う資金を、借りる人から保証料という名目で受領しています。

　この保証会社は銀行と一体となっているケースがほとんどで、貸し倒れリスク＝利息というものに加え、貸し倒れリスク＝保証料で二重にカバーしていることになります。

　今回の記事では、住宅ローンの仕組みではなく、“保証人”という部分にスポットをあて、少し書いてみたいと思います。

　基本となる保証とは、債務者が負う責任を第三者が保証（担保）する契約です。この保証という契約は、金銭貸借だけではなく、一般の取引でも採用されることはあり、不動産では、賃貸借契約でよく見られます。賃貸の場合、家賃の支払いが主ですが、さらに明け渡しや管理など、賃貸契約全般に対しての保証となります。通常の契約とは異なり、保証の契約は必ず書面で行わなければなりません。

　保証契約は主となる契約（住宅ローンなら金銭消費貸借契約）に付従するものですから、債務者以上の負担にはなりませんが、損害賠償や利息なども保証対象に含まれます。

　一般の保証契約なら、まず主たる契約の債務者に請求してくれということ（これを催告の抗弁権といいます）や、主たる債務者には資産があるからと証明して強制執行から逃れる（これを検索の抗弁権といいます）ことができます。

　しかし、“連帯保証”契約になると、保証ということは同じですが、連帯ということで立場は同等とみなされます。このため、催告の抗弁権や検索の抗弁権は認められません。※同等ならどっちに請求しても良いということ

　住宅ローンでも賃貸借契約でも、取引に採用されている保証契約の保証人は、連帯保証人になります。

　もし、債務者が義務を履行せず、保証人が代わりに履行した場合、保証人は債務者へ履行した分の義務を自分に履行するように求めることができます。これを求償権と言います。

　例として、住宅ローンの支払いが滞り、保証会社が代わりに支払った場合、住宅ローンの支払い義務がなくなるのではなく、保証会社から求償（支払い）を求められます。なお、支払いが滞る人に請求してもダメな場合が多いので、保証料で対応しているのが現実です。

　連帯保証と同じような内容だけどちょっと違う“連帯債務”という形もあります。

　連帯保証が主たる債務契約と従たる保証契約という主従関係になるのとは違い、関係そのものが同等となります。※責任という面では、連帯保証も連帯債務もさほど変わりません。

　立場が主従で責任は同じなのが連帯保証、立場も責任も同じなのが連帯債務とご理解いただいても概ね間違いはないです。

　住宅ローンを申し込んだ時、保証会社以外にも連帯保証人をつけるよう銀行から求められるのは、収入が少ないなど支払いに不安があるからであるが、連帯保証の場合、収入合算できる収入は半分までとなります。連帯債務の場合は同等となりますから、全額収入を見込むことができます。これも、主従であるかないかの違いからです。

　また、住宅ローン控除を受ける場合、連帯保証人だと借りたのはあくまでも主たる債務者で保証人が借りたのではないと判断されるため、主たる債務者にしか認められません。連帯債務の場合は、それぞれが主たる債務者であるから、住宅ローン控除は認められます。

　これらの事柄だけでは連帯債務の方がよくて連帯保証はダメなように思えますが、連帯債務の場合、それぞれ独立した住宅ローンとなるので、手数料などの諸費用が増加します。また、銀行によっては対応できないケースもありますので、ご注意を。

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金利上昇リスクと固定期間

　毎日のように相談を受けている中で、ここ最近多いのは、やはりこれからの金利上昇がどうなるかということです。ずばり「これから金利がどの程度まで上がりますか？」という質問も多いのですが、これにはさすがに「分かりません」としかお答えできません。

　私が相談を受けてできるのは、金利が上昇した時にどうなるか、金利上昇を考えてどのように住宅ローンを組めば良いのかという、対策案をお出しするまでです。

　金利上昇局面では長期固定を採用するというのは当然の答えですが、私としては、最初から長期固定ありきではなく、借りる方の状況や意識を考慮した上でシミュレーションをし、選択頂きます。

　まず金利という社会情勢からではなく、大切なのは、借りる方自身がどういう状況（今後も含め）であり、どういう考えを持っているかです。

　例えば、金利を気にするのを嫌がる方や浪費型の方には、中期から長期にかけてのローンを組み入れた安定型をお勧めしています。逆に、いろいろな努力と工夫にて負担を軽くする意欲があり、性格や行動などから貯蓄型と思える方には、短期タイプを組み入れた低金利型をお勧めすることもあります。

　モデルとして下記のようにシミュレーションをしてみました。

　前提：４年目１％上昇、７年目１％上昇、以降上昇なし
　　　　３年ごとに100万円繰上返済、2,000万円借入、
　　　　当初35年→実際の返済期間21年

　１．35年固定2.98％：毎月76,746円
　　　返済総額：27,410,889円

　２．当初３年　1.70％：毎月63,215円
　　　４～６年目2.70％：毎月72,828円
　　　７年目以降3.70％：毎月81,598円
　　　返済総額：27,077,697円

　いかがでしたか？このモデルは積極的に繰上返済をできる余裕と意識があるケースですが、短期固定でも良い結果を得られることもあることがお分かりいただけたでしょうか。
　
　なお、このケースで単純に、長期固定が悪いというわけでもなく、短期固定が良いというのではありません。金利上昇局面だからと単純に長期固定を選ぶのではなく、どの組み方が自分にとって良いのだろうということを検証するのが大事ということです。

　もし、もっともっと金利上昇があるかもとか、生活に余裕がなく（そもそも住宅ローンを組んでいいのかの問題ですが）繰上返済ができないとか、ケースによっては逆の結果が出ることもあります。

　また、短期固定を選んだ場合、金利が上昇したら返済できなくなると言う方もいらっしゃいますが、上記の例を見ていかがですか？もし、金利が２％上昇し5,000円の返済額増加に家計が耐えられないなら、そもそも住まいの購入が間違っているのかもしれません。

　よくお考えになって、どの住宅ローンが良いのか、さらに、どのくらいの金額まで借りても良いのか、ご検討してみて下さい。

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当初優遇か全期間優遇か

　ここ数日、ローンの組み方借り方についてのご相談が多くございました。今後の金利上昇が色濃く見えてきたことから、どういうローンを組むのが良いのか悩まれているのかと思います。そのうちの１例をお知らせしますので、ご参考にしてみて下さい。

［前提条件］
　・期間35年　・3,200万円　・金利現状　・固定終了後は３年固定
　・月々均等のみ、ボーナス加算なし
　・当初優遇はキャンペーン、全期間優遇は△0.8％＋保証料なし

　◇当初優遇パターン

　１．全額３年固定の当初1.1％→４年目以降2.0％
　　　月91,829円 →月104,825円→利息総額11,558,973円
　　（→金利が１％上昇すると月120,463円）
　　
　２．全額５年固定の当初1.7％→６年目以降2.0％
　　　月101,143円 →月105,368円→利息総額12,001,366円
　　（→金利が１％上昇すると月120,187円）

　３．３年固定と５年固定の組み合わせ
　　　月96,485円→月105,096円→利息総額11,779,845円
　　（→金利が１％上昇すると月120,325円）

　◆全期間優遇パターン

　４．全額３年固定の当初1.6％→４年目以降1.6％
　　　月99,554円 →月99,554円
　　　→利息総額9,812,486円（さらに保証料約６０万円減）
　　（→金利が１％上昇すると月114,789円）

　５．全額５年固定の当初2.4％→６年目以降1.6％
　　　月112,689円 →月101,129円
　　　→利息総額11,167,925円（さらに保証料約６０万円減）
　　（→金利が１％上昇すると月115,694円）

　６．３年固定と５年固定の組み合わせ
　　　月106,121円→月100,341円
　　　→利息総額10,489,914円（さらに保証料約６０万円減）
　　（→金利が１％上昇すると月115,242円）

　☆上記６パターンを下記項目で順位付けをしますと
　　以下のような順になります。（見方：左側の方が良い）

　１．借入経費（利息や諸費用）の有利さ（お得度）
　　　４→６→５→１→３→２
　　（金利１％上昇時：４→６→５→２→３→１）

　２．当初の負担の少なさ（家計の余裕度）
　　　１→３→４→２→６→５

　３．金利上昇時の負担の多さ（金利上昇リスク）
　　　４←６←５←２←３←１

　この順位付けの項目で何を重視するかで、どのパターンが良いのかが見えてきます。この結果は、固定期間の組み方や繰上返済、金利上昇の予測などにより変わることがあることを、予めご了承下さい。

　なお、全期間優遇の場合、保証料（初期諸費用）がないため、借入金額を減らすことができる可能性もあります。

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超長期固定とフラット３５

　フラット３５の普及により、長期固定タイプの住宅ローンを選択する方が増えてきました。公庫と比べるとフラット３５の方が優れていますが、体力ある銀行では、そのフラット３５に対抗する住宅ローンを展開しています。

・三井住友銀行
　全期間固定（２０年～３５年）２.７５％（12月実行分、保証料０.２％別）

・東京三菱銀行
　超長期固定キャンペーン　優遇内容は三井住友銀行と同じ

　これを単純にフラット３５（２.７％台）と比べると保証料と事務手数料がない分だけ、フラット３５の方が有利ですが、上記住宅ローンには団信保険料が含まれています。

　フラット３５は団信保険料が別途負担になり、保険料を０.３％とみれば、保証料分以上の費用負担になり、逆転してしまいます。

　東京三菱銀行で３０００万円を上記ローンで借りると年間返済約１３７万円（保証料を金利に含める）。同様のケースをフラット３５で借りると年間返済約１４２万円。初期の事務手数料分は１年目で逆転し、繰上返済手数料まで考えても上記ローンの方がお得になります。

　土地の融資分から長期固定にしたい場合や融資額が全体の８０％を超える場合などでは、上記の住宅ローンがお勧め。自営業者や勤続先・年数などによっては、フラット３５にせざるおえない時もあるでしょうが。。

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QA39：住宅ローン斡旋手数料について

［質問］

　新築一戸建ての売買契約をしたのですが、ローン事務代行手数料が３１万５千円と書いてありました。仲介手数料が１０８万４５０円もかかっているのにそれプラス銀行のローンを手続きをしていただくだけでそんなにお金がかかるのでしょうか？

　ローン事務代行手数料は銀行の斡旋のことなので仲介手数料の中のサービスに含まれると書いてあったのですが、どうすればよろしいですか？

［回答］

まず、一般的な仲介手数料に関する事柄を列記します。

・仲介手数料は、不動産売買の仲立ちをすることにより、購入もしくは売却の契約が出来た時に発生します。

・住宅ローンに関しては、法律上、仲立ち業務の中には含まれていません。
　　↓
（住宅ローンの斡旋サービスを義務付けられていない）
　　↓
（住宅ローンの斡旋・サポートをするしないは、各不動産会社とお客様の打ち合わせによる）
　　↓
（無償、有償も打ち合わせによって）
　　↓
（下限、上限の規定なし、０円でも・・万円でも）

・通常、仲介した不動産会社は、住宅ローンに関するサポートを無償ですることが多いが、それは、無償でサービスしているというだけで、仲介手数料に含まれているわけではございません。

・弊社では、住宅ローン斡旋を仲介業務に付随するサポートとして、別途費用を頂戴することなく行っていますが、今までの不動産取引において、斡旋手数料を受領している不動産会社を何度か見たことがございます。しかし、どの会社も３万～５万程度の料金だったと記憶しています。今回の31.5万は、斡旋手数料の相場としては、かなり高額なのではと思われます。

まとめますと、

住宅ローン斡旋手数料（サポート代）が、仲介手数料に含まれているという考え方は出来ません。
よって、仲介手数料に含まれているという理由からは、同手数料から免れることはできません。

しかし、このままでは残酷というか、好ましくない不動産会社をのさばらせてしまいますので、対抗方法をお知らせします。

・契約前に、どのような費用が掛かるか明示されなかった
　　↓
　商品（サービス）提供前に、料金を告知しなかった
　　↓
　住宅ローン斡旋手数料は、一般的に必要とされる費用ではない
　（無償で行っている会社が多く、これが一般的）
　（それもあまりにも高額）
　　↓
　消費者契約法などの不動産取引だけではない一般的な消費者を保護する法律に抵触している可能性がある
　　↓
　消費者相談センターへ相談

・仲介手数料以外の名目による費用請求の妥当性を確認する
　　↓
　不動産会社の監督官庁へ相談　
　例）不動産会社の免許が千葉県知事・・・となっていたら、千葉県庁の不動産業係

　もしくは、売買契約締結前に行った重要事項説明時の供託所の説明が、・・協会となっていれば、同協会苦情処理受付へ

これらの窓口へ相談をして、確実に減免される保障はございませんが、不動産会社へのプレッシャーになり、手数料の減額もしくは免除を申し出てくる可能性がございます。

明らかな法律違反ではございませんので、どこまで出来るか分かりませんが、やってみる価値はあるかもしれません。

各地域によって、不動産取引の慣習が違い、住宅ローン斡旋手数料を当たり前のように受領している地域もあるかもしれませんが、金額としても、事前にサポート内容と料金を告知しない営業手法としても、不動産業界の悪しき所だと思われます。

弊社では、不透明な不動産仲介サービスを「不動産購入サポートパック」という商品として、サービス内容と料金を事前に告知しております。このようなことを含め、不動産業界を信頼される業界へなれるようにまい進していきたいと思っておりますが、まだまだ微力なため、思うように至っておりません。

物件選びより大事なのは、不動産会社・担当者選びと思っておりますが、過去を振り返っても取り返しの付かないことなので、少しでも負担が少なくなるように、そして、悪しき不動産会社が生き残れないように、頑張ってみてください。

一件一件の積み重ねとお客様の選別による市場淘汰が、不動産業界の健全化に繋がります。（申し訳ございません）

その他の不動産ＱＡはこちら

QA36：保証人を立てることで保証料の支払いを免れることは可能でしょうか？

［質問］

　民間の銀行で住宅ローンを利用する際に、ローン保証料を必ず払う必要があるようですが、代わりに保証人を立てることで保証料の支払いを免れることは可能でしょうか。

［回答］

保証料については、各銀行の取り扱いになりますので、確定的なことは取り扱い銀行に確認して頂くしかないのですが、私の日常で取引する中、どのように保証料が扱われているか、お答えしたいと思います。

まず、保証料の意味については、お考えの通り、住宅ローンを借りるにあたって、保証人が必要となることから発生しております。

以前（私が業界に入る前）は、保証人を立てることが一般的でしたが、現在は住宅ローンに限らず、保証人を立てることは敬遠されております。そこで、金融機関では保証人を借りる人に準備してもらうのではなく、保証会社を利用することに切り替えました。

保証会社も営利企業ですから、費用が発生します。これが保証料です。

では、以前のように保証人を立てるから、保証会社からの保証をなくし保証料を免れることが出来るかと言いますと、かなり厳しいと思われます。

金融機関の最近の取り扱いは、保証会社からの保証を絶対条件にしているケースがほとんどです。これは、審査部門が保証会社にあるため、保証会社を外すと、審査に影響が出ることと、金融機関の子会社が保証することにより、まわりまわって保証料も金融機関の利益になるからです。

この傾向は、金融機関の規模が大きくなればなるほど顕著で、都市銀行や大手地方銀行などでは、まず崩れないと思います。以前のような取り扱いが出来る可能性がある金融機関は、第二地方銀行や信用金庫などになります。これらの金融機関でもかなり少なくなってきましたが、プロパー（金融機関独自）の融資で保証人付住宅ローンを今でも実施している可能性もあります。何年か前までは（千葉でも）取り扱っている金融機関もございました。

ご地元の地域に密着した金融機関にお尋ねになってみてはいかがでしょうか。また、ご依頼の不動産会社でもある程度、地域の金融機関の取り扱い状況を把握しているかもしれません。

さらに、公庫買取型の新型住宅ローンや新生銀行・ソニー銀行などの新しい銀行などでは、保証料不要の住宅ローンもございます。

また、ここでもうひとつ考えておかなければならないのが、総合的な評価です。

保証料は借り入れ費用の一部であり、保証料の有無だけでなく、利息や手数料などの費用全体から判断しなければなりません。

仮に保証料が不要になっても、借り入れ金利が高くなってしまっては、もとこもございません。保証料が発生する住宅ローンでも、保証料を金利に組み込んで、当初の保証料支払いを免れることもできます。

通常、保証料を金利に組み込む場合、0.2～0.3％の金利上昇になりますが、優遇措置などにより、実際の適用金利が保証料不要タイプより低くなる場合は、保証料を金利に組み込んで支払ったほうが、借り入れ費用全体で見た場合、有利になることもございます。

※保証料前払いと金利組み込み払いを比較しますと、前払いの方が借り入れ費用の面からは有利になります。

住宅ローンをご選択する場合、状況と返済計画などから、総合的に判断されることをお勧めします。

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QA31：3年～5年で払い終える予定の場合で銀行の選択はいかがでしょうか？

［質問］

当初1,500万円を借りて、2年後の退職金で1,000万円を繰上返済し、3年～5年で払い終える予定です。その場合５年固定で新生銀行の１．９％にするか、それとも三井住友の０．９８で３年間この金利で返し、出来る限り３年以内にしながらももし５年かかったとして２年間金利が少し高くてもトータル返済額は三井住友かどうか悩んでいます。いかがでしょうか？

［回答］

早速ですが、住宅ローンを５年間借りた場合で、どの住宅ローンが有利か比べてみたいと思います。

まず始めに３年固定で一番有利は住宅ローンと５年固定で一番有利な住宅ローンをピックアップし、ローンシミュレーションにて借入総費用を試算して、比較してみます。

前提条件：借入額1,500万円・期間10年・２年後に1,000万円繰上返済、３年後に金利が１％上昇

３年固定タイプ

・三井住友銀行　３年固定0.98％
　３年経過後-0.4％優遇で、２年固定（現金利2％）3％－0.4％＝2.6％
　　　↓こちらの方が有利
・住友信託銀行　３年固定0.85％
　３年経過後-0.9％優遇で、２年固定（現金利2％）3％－0.9％＝2.1％

　当初月々返済額130,432円、３年目以降136,226円、３年と５ヶ月で返済完了

　借入総費用は、439,097円
　内訳：保証料と手数料165,202円、繰上返済手数料21,000円、利息252,895円

５年固定タイプ

・新生銀行　５年固定1.9％　※保証料・繰上返済手数料無料

　当初月々返済額137,349円、３年と５ヶ月で返済完了

　借入総費用は、566,814円（利息のみ）

・三菱信託銀行　５年固定1.4％

　当初月々返済額134,027円、３年と５ヶ月で返済完了

　借入総費用は、602,206円
　保証料と手数料165,202円、繰上返済手数料21,000円、利息416,004円

以上のような結果により、住友信託銀行の３年固定が借入総費用から考えた場合、
一番有利となりました。

これは、1,000万円の繰上返済をするまでの金利によって結果が左右されたと考えられます。（更に繰上返済時の保証料の戻り金も加わります。）

退職金という一括での繰上返済ではなく、月々の返済額や繰上返済などの条件によっては、結果は変わる可能性もございます。

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QA12：短期固定を利用することの危険性をどのようにお考えですか。

［質問］最近のファイナンシャルプランナーの方は短期固定を利用することの危険性を指摘していますが、この点について柴田様はどのようにお考えですか。

［回答］短期固定は低金利になり返済額は抑えられますが、金利上昇時の危険性があります。逆に長期固定は、安定しているものの金利が高く返済総額が増えます。確かに短期固定の危険性は教科書通りの定石ですが、実際の試算例を見て確認してみましょう。

今回の試算は、平成16年9月現在の金利を基に計算しました。
比較内容は、20年固定と3年固定です。

まず、大手３行（東京三菱・みずほ・三井住友）を比較させて頂きました。
三井住友は、長期固定は２０年返済（固定期間ではなく返済期間です）が
１０年固定までしかないため、検討外となります。

みずほと東京三菱を比較しますと、金利（特に優遇後）において、東京三菱が優れております。

よって、以下の試算を東京三菱銀行の住宅ローンを例として計算します。

東京三菱銀行住宅ローン紹介のページ

・共通事項
　当初返済期間３５年設定、金利は３年ごとに０.５％上昇、21年目以降は金利４％

１）当初20年は固定パターン

　　１年目（4.95％→優遇後3.95％）　月々131,934円
　　　↓
　　２１年目以降（４％）　　　　　　月々132,382円

　　総返済額　55,492,998円

２）３年固定を21年目まで、以後は１のパターンと同じのパターン

　　１年目（2.25％→優遇後１％）　　月々84,686円
　　　↓
　　４年目（2.75％→優遇後2.55％）　月々106,054円
　　　↓
　　７年目（3.25％→優遇後2.85％）　月々110,154円
　　　↓
　　10年目（3.75％→優遇後3.15％）　月々113,967円
　　　↓
　　13年目（4.25％→優遇後3.45％）　月々117,464円
　　　↓
　　16年目（4.75％→優遇後3.75％）　月々120,616円
　　　↓
　　19年目（5.25％→優遇後4.25％）　月々125,264円
　　　↓
　　22年目以降（４％）　　　　　　　月々123,291円

　　総返済額　48,728,180円

３）２のパターンで１のパターン時との返済額の差額を
　　3年ごと繰り上げ返済にまわすと、

　　4年目170万、7年目93万、10年目78万、13年目64万、16年目52万、
　　19年目40万、22年目24万が繰り上げ返済にまわせ、

　　総返済額　36,704,254円になり、323回（約27年）で返済が完了します。
　　（繰り上げ返済手数料7回合計で36,750円が掛かりますが、
　　　保証料が返金されますので、負担は軽減されます）

参考）当初１０年固定、その後は２のパターンと同じのパターン

　　当初１０年（3.7％→優遇後2.7％）月々110,491円
　　総返済額49,871,408円

参考）当初７年固定　その後は２のパターンと同じのパターン

　　当初７年（3.4％→優遇後2.4％）月々105,647円
　　総返済額48,581,627円

参考）当初５年固定　その後は２のパターンと同じのパターン

　　当初５年（2.9％→優遇後1.9％）月々97,846円
　　総返済額48,510,912円
　　３のパターンのように繰り上げ返済を活用すると、
　　総返済額37,210,332円、328回（約27年）で返済完了

　※７年固定・１０年固定は、繰上げ返済額が少ないため、
　　５年固定を逆転することは難しいです。

以上の試算結果から、短期固定の低金利のメリットを享受し、
更に長期固定との返済差額を繰り上げ返済にまわすことが一番有利と考えます。

また、金利上昇への不安が拭いきれない場合は、１と３のパターンの併用での返済がお薦めです。

※東京三菱銀行では、住宅ローンを二本立てで対応することにより、
　複数の金利パターンを選ぶことが出来ます。（諸費用約５万円増）

これは、ファイナンシャルプランナーとしても不動産営業としても私個人としても同じ考えです。

基本的に金利上昇は、好景気・物価上昇に伴ってくるものですが、日本経済が、高度成長期やバブル期のようなことが起こるとは考えづらく、金利上昇したとしても、５％程度までだと思われます。

確かに安定（リスク回避）も大切なことだと思います。しかし、私は長期固定で経費増を確定させることでリスク回避するよりも、低金利で経費が少なくするように最大限努力され、早期返済を目指し、繰り上げ返済などで借入残高を減少された方が良いと考えております。

この考えは、現在主流となっている考えとは逆で異端かもしれません。しかし、物事には必ず裏表がありますので、一方の良さだけを見てそれに走ることはどうかと思います。

参考）公庫買取型を利用したハイブリット型

・みずほ銀行の住宅金融公庫買取型ローン（全期間固定3.2％）1,500万円
・みずほ銀行の住宅ローン（5年固定2.2％）1,500万円　
　　※5年毎に0.5％金利上昇

月々返済　110,658円（当初5年）～124,211円（最大金利上昇時）

返済総額　49,891,341円

メリットとして、買取型のローンについては保証料不要（約30万円節約）、
繰上返済手数料が不要です。デメリットとして、毎年保険料が掛かります。
約６万円（残高減少に伴い軽減されます）。繰上返済は最低100万円からです。
また、建物検査料が掛かります。

※建物が公庫の基準に適合している必要がございます。

※買取型ローンは、みずほ銀行が一番金利が低く、通常の住宅ローンも
　同じ銀行に合わせる必要があるため、みずほ銀行になりました。

参考）買取型住宅ローンの金利（9月分）

・東京三菱3.6％　・ＵＦＪ4.3％　・三井住友3.81％　・りそな3.41％

このプランですと、長期安定のメリットと低金利をミックスした感じで、返済総額では短期固定パターンに敵わないものの、安定性を考慮すれば充分検討できると思います。これに繰上返済などを活用すれば、返済総額を更に抑えることも出来ます。

【注意】
・この返済額試算は、金利動向（設定）により変わります。
・返済総額が有利になるだけで判断してはいけません。
・不動産評価や収入、年齢などにより、選ぶ基準は変わります。

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QA.1：どの住宅ローンを選べばいいのですか？

［質問］
　現在、各金融機関から様々な住宅ローンが出ています。これだけたくさんあると、どの住宅ローンを選べばいいか迷うのは当然のことだと思います。アドバイスする私でさえ、すぐには返答が出来ないくらいですから。では、住宅ローンはどれを選べばいいでしょうか。答えは・・

［回答］
　答えはないのです。不動産を選ぶときと同じなのですが、住宅ローンを比較して選ぶことより、借りる人にとってどういう住宅ローンがいいか選ぶことが大切になります。どこの銀行のこういう住宅ローンがいいよって話があったとしても、それが全員にいいとは限りません。
　低金利で長期固定なら言うことないですが、長期固定で金利上昇リスクを減らすなら金利は高く返済額が増えることになり、金利が低く返済額を抑えれば短期固定もしくは変動になって金利上昇の不安材料が残ります。金融機関も商売でしているのですから、両方のメリットはくれません。どちらを取るか選択を迫られます。
　では、どちらを選べばいいのでしょうか。経済情勢（金利動向）から考えれば、もうしばらくは低金利が続くでしょうが、長期的には上がる可能性も考えられるので、短期で返しきる人は低金利のメリットを取り、返済が長期にわたりそうな人は長期固定でというのがセオリーになると考えられます。
　しかし、短期の人はいいのですが、長期の人は単純に長期固定型でと言い切ることは出来ません。現在の家計状況やこれからのことなどをよく考えてみましょう。以下に判断する項目を書き出してみました。

1.現在の収入状況は？（共働き、専業主婦など）
　ご主人の収入だけで通常の返済が出来るかどうか。

2.教育費が掛かるのはいつごろから？
　教育費が大きくなった時に、金利が上がっても返済できるか。

3.繰り上げ返済する余力が家計にありますか？
　繰り上げ返済をして金利上昇リスクを元金を減らすことによりカバーできるか。

4.短期固定もしくは変動の金利が現在の長期固定金利を超えることがあるか、超えるとしたらいつごろどのくらいまで上がると思いますか？

　現在、社会問題にもなっている住宅ローン破綻のようなことがないよう、どういう状況になっても返済が滞らないようにしなければなりません。
　しかし、せっかくの低金利ですから、なるべく利息を減らし無駄な出費は避けたいものです。本音としましては、いつどのくらい上がるか分からないものに安全のためとはいえ利息を多く払うのは嫌だ、でも金利が上がって返済額が多くなり家計が破綻する嫌だ、というところではないでしょうか。
　だとしたら、家計が破綻しない範囲で低金利のメリットを享受するのはいかがでしょうか。当初の返済額からギリギリで収入の増加も見込めないのでしたら、たとえ金利が低いとはいえ、短期固定・変動は選べません。しかし、家計に余裕があるか収入を増やすことが出来るのなら、低金利のメリット享受しながら繰り上げ返済による元金減少で金利上昇リスクを減らすというのはいかがでしょうか？
　これからの収入支出といったことは、今目に見えることではないので考えづらいとは思いますが、不安も無く利息も少なくなるようによく考えて下さい。もしご自身だけでは分からない不安だという方は、専門家に相談するのも方法です。ここまで分かったら、後は金利や諸手数料に利便性などの商品比較をすることで、どの住宅ローンがいいのか自然と決まります。

【ワンポイントアドバイス】
・60歳までに返済が終わるように
・建物耐用年数も考えた返済期間に（その後の住宅は？）
・ボーナス返済はなるべく減らす

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ボーナス返済

私はボーナス返済について、あまり好意的な見方はしておりません。
損得の話は別としまして、住宅ローンの返済は、月々の住居費と考え、
ボーナスの資金使途は、別途考えられる余裕が欲しいと思っています。

社会情勢の変化など、これからの長期間に渡り、ボーナスがどこまで
あてに出来るものなのか疑問なため、月々の返済で一杯のところに
ボーナスの返済も義務付けられると、家計に余裕がなくなるためです。

ボーナスは支給されるごとに使い道を考えることをお薦めします。
その資金使途のひとつに、繰り上げ返済資金へ回すという選択肢も
あるとお考え頂けるといいのではないでしょうか。

損得だけを考えれば、どんどん繰り上げ返済をすることが良いのですが、
その後の家計のことも考えなければなりませんので、慎重にすることが
大切です。

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団体信用生命保険

昭和44年生まれの36歳、健康状態にもそろそろ自信がなくなってきつつある年齢になりました。今のところ、大病の経験はないものの、いつどんな病気が来ても不思議ではない年齢です。この健康状態は、住宅ローンの借り方、大きくは住まいそのものにも影響します。

通常、住宅ローンを民間の金融機関で借りる場合、「団体信用生命保険」に加入することが条件になっています。これは、借りた人が死亡したり高度障害になった場合、保険金で住宅ローンを返済するものです。

生命保険への加入が条件ということは、健康状態が良くない人は住宅ローンを借りることが出来なく、住宅の購入は現金でしなければなりません。まさに健康は財産ですね。

[ある都市銀行の団体信用生命保険加入基準]

・最近3ヶ月以内に医師の治療、投薬を受けたことがあるか

・過去3年以内に特定の病気で手術を受けたこと、または、2週間以上にわたり医師の治療、投薬を受けたことがあるか

・手、足の欠損または機能の障害があるか。背骨、視力、聴力、言語、そしゃく機能に障害があるか

※これらの事項に該当するからといって、直ちに借入不可になるわけではありません。該当する場合、医師の診断書などにより判断されます。（例、風邪で病院に行った程度の場合、まず問題ないと思われます）

もし、民間金融機関での借入が健康状態が原因で難しい場合、公庫・フラット35を利用することによって、対応は可能です。将来、借り換えをご検討されている方も、その時の健康状態が条件になります。

また、住まいの購入が保険の見直しのタイミングになるのは、この団体信用生命保険の加入によって、過剰な保険加入になるケースがあるためです。

余談：私のような自営業者の場合でも、勤務先や勤務形態で判断しない公庫・フラット35が役立ちます。

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住宅ローン破綻の現状

ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）の協会に登録していると毎月ＦＰ向けの情報誌が送られてきます。昨日届いた７月号の中に、「住宅ローンの破綻」について、ファイナンシャルプランナーである久野竜也氏による分析と検証・対策をご紹介したコラムがございましたので、ご紹介したいと思います。

[概要]
・破綻するのは売却代金が住宅ローンの残高を下回るから。「借金も財産のうち」「困ったら売ればいい」という感覚が破綻を招く。
・土地と建物のバランスで建物比重が大きい新築住宅の場合、２０年償却で計算すると建物下落額が大きく、想定売却額が住宅ローン残高を下回る期間が長くなり、何かの時のリスクが残る。
・今後の社会情勢を考慮すると、新築から中古にしてでも、利便性や環境を重視し、売却想定額が住宅ローン残高を上回るようにする。
・最後に、一般的な住宅取得計画は、軽装のままエベレストに登ろうとするような甘い計画が多い。

最後の言葉は秀逸ですね。たまには、重装備過ぎるくらいの人もいますが、多くは、自分達の体力（資金力）と装備（事前準備と検討）よりも高い山を目指しています。

自分達に合った山を選ぶか、どうしても登りたい山があるなら、それなりの準備をするか。探す前にじっくりと、どの山にするか、検討してからでも遅くはないですよ。

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繰り上げ返済の方法

では、繰り上げ返済を実際行う時、どのように行っていけばいいか見てみましょう。

繰り上げ返済は、現在残っている住宅ローンの元金の一部を返済し、その元金分にあたる利息を軽減することが出来ます。繰り上げ返済の方法には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の二種類があり、そのどちらかを選択します。

期間短縮型と返済額軽減型を比べますと、利息の軽減効果は期間短縮型の方が大きくなります。しかし、一度短縮してしまった返済期間は、家計が苦しくなった時に戻すことは出来ませんので、金利上昇リスクがない長期固定タイプやこれからの家計にも余裕がある時に選択します。（借り換え予定の場合も、返済期間は移行してしまうので同様です）

もし、これから出費が増えそう（収入が減りそう）と予想される場合や短期固定タイプの場合は、返済額軽減型を選択する方が無難です。また、借り換えや固定期間の終了に伴う金利見直しが近い時期にある方は、繰り上げ返済をそのタイミングまで待って下さい。

最後に、繰り上げ返済をする際、繰り上げ返済の手数料が掛かるケースがほとんどですので、費用対効果を確認することも必要です。（だからと言って繰り上げ返済手数料が無料の住宅ローンが必ずしも優っているとは限りません）

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繰り上げ返済実行のポイント

当サイトでも世間でも、流行・キーワードのようになっている“繰上げ返済”。住宅ローンの残高を減らし利息の軽減効果を得る、返済期間を短縮し早期完済を目指すなど、とても健全なことですが、ひとつだけポイントを上げると、繰り上げ返済をするかしないかは家計の余裕を見て決めるということです。

繰り上げ返済の話は、えてして、繰り上げ返済をどのように行うかというテクニック的なことになりがちですが、本来、家計の健全とこれからのことを目的に行うわけですから、繰り上げ返済をすることが絶対ではなく、まず、繰り上げ返済をするかしないかを考えてみる必要があります。

繰り上げ返済をするかしないかを決めるのは、簡単です。今の家計状況で、何かあった時に対応できるか、これからの家計状況で苦しくなることはないかどうかです。例）いざという時の緊急予備費、将来の教育費など

もし、これらのことを想定しても、問題なくクリアできそうなら、初めて繰り上げ返済の方法についての検討に入ります。

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タイプ別住宅ローンの借り方

住宅ローンは、返済期間が長い借入になり、ローンを組む時に自分達のこれからのライフステージに合わせたローンの組み方を考える必要があります。そこで、タイプ別のモデルケースを考えてみました。

《タイプＡ：当初多め、将来少なめ》　当分は共稼ぎで収入が多い。子供の教育費が増える。介護の費用が掛かる。

長期の住宅ローンと短期の住宅ローンを組み合わせる。その場合、長期は固定型、短期は低金利型を選ぶ。または、元金均等返済にする。

《タイプＢ：当初少なめ、将来多め》　今は教育費などの出費が多い。共働きになるなど明らかに将来の収入が増える、もしくは相続贈与などの収入が見込める。

長期の借入期間にして、将来繰り上げ返済をしていく。少なめにしたい期間だけ固定金利にする。

《タイプＣ：返済額一定》　収入が増える見込みはないものの支出もさほど大きくならない。返済以外の支出でコントロールできる、もしくはしたい。

長期固定の安定した住宅ローンにする。

長い借入期間の中の返済額を、どうコントロールするかをタイプ別に分け、当初の借入パターンをお知らせしましたが、そもそも何を何年で組んでいくかは、各家庭により様々です。リスクをコントロールするということなら、なるべく長期で必須の返済額は少なくした方が良い。その場合、繰り上げ返済などで返済期間は短くできる見込みがあるくらいでないと厳しい組み方となるかもしれません。

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保証料の払い方

一般的な住宅ローンでは、保証人を立てる代わりに保証会社へ保証を委託するための費用として「保証料」が必要となります。保証料の支払い方は、融資時に全額払う場合（前払い）と金利に上乗せして払う（分割払い）があります。

さて、この保証料の払い方ですが、一般的な場合（税金や商品代金）と同様に、前払いで最初に一括して支払った方が費用が安く済みます。

例）35年返済1000万円借入の場合、一括前払いの場合、約２０万円の保証料になります。金利上乗せの場合、0.2％の上乗せで約３５万円の保証料になります。※繰り上げ返済をした場合、前払いの保証料は金額に応じて返還されます。

この他にも、保証料そのものがないタイプの住宅ローンもありますが、保証料がないからと単純に得になるわけではなく、金利も含めた総合的な判断が必要になります。

なお、不動産や住宅ローンの質問を受けていて、「なんで保証料を支払わなければならないんだ」という保証料そのものの意義を聞いてくる方がいらっしゃいますが、それは銀行に聞いて下さい。

私個人は、銀行の利益の一部だと思っています。事務手数料も、公庫のように外部機関の取次ぎなら理解できますが、同じグループ内の事務取り扱いなのにと思います。審査は銀行と保証会社が連携しているのですから。こんな面倒で後ろめたいような仕組みでやるなら、単純に金利・利息だけにまとめてすっきりさせた方がいいのにと思うのは、私だけでしょうか。実際、金利上乗せ方式があることが、同体と証明しているのではないでしょうか。

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キャンペーンの選び方

各銀行で、「期間限定○月△日までにお申込の方に金利・・％優遇」など様々なキャンペーンが打ち出され、どれを選んだら一番得なのか、日頃お手伝いしている私でも、すぐには何がいいかお答えできません。

個々のキャンペーンの優遇内容は、銀行によりまちまちですが、大きく分けると「当初固定期間の優遇幅を大きく、その後小さく」の当初固定期間優遇型か「全期間そこそこの優遇をする」全期間優遇型に分かれます。

このふたつの優遇はどちらが有利になるかの判断基準は、当初固定期間終了後の返済期間が当初固定期間よりも短くなるなら「当初優遇型」、逆なら「全期間優遇型」となります。例）10年固定で21年以上の返済期間になる場合は「全期間優遇型」

ここの優遇内容によって結果が異なる時もありますが、概ねの目安にはなると思います。注：当初優遇型で、その後の優遇幅も大きいキャンペーンもたまにありますので、実際にはシミュレーションなどで確かめて下さい。

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金利タイプの選び方

住宅ローンを借りる時、変動金利にするか固定金利にするか、固定にするなら何年固定にするか、一番の悩みどころです。それぞれの金利タイプのメリットデメリットを比較し、マクロ経済から今後の金利動向を考えてしまうと、何を選んでも失敗しそうな気持ちになってしまいます。

しかし、金利タイプを選ぶ基準は割と簡単です。それは、金利タイプありきではなく、自分たちの生活ありきで考えることです。

まず、短期固定もしくは変動金利にすれば金利も低くなり利息も少なくなりますので、この金利タイプを選べるかどうかです。このタイプを選べる人は、家計収支に余裕があるか、現金の蓄えがかなりあるか、短期で返済できる目処がある人です。

もし、上記の条件に合わなければ、必然と長期固定を選択することになります。そして、何年間の長期固定にするかを考える場合、上記条件に当てはまる時期がいつになるかを考えればいいのです。

例）ずっとならないよという方は全期間固定。教育費がなくなる時期が１０年後なら１０年固定以上。

簡単ですよね。何かあっても対応できるかどうか、その時はいつかを考えるだけです。どうしても賭けに打って出たい人（ギャンブル性志向が強い人、私も自分のことはそうです）は別ですけど。

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未払い利息

住宅ローンの金利体系に「変動金利」というものがあります。実は、３年固定や５年固定なども、ある一定期間は金利を固定しますよという変動金利型の派生なんですね。固定期間の特約付きの変動金利のタイプは、固定期間終了後の金利や返済額の変動幅に上限はありませんから、金利が急上昇した場合、返済額も同じだけ急上昇します。

しかし、基本の変動金利の場合、金利は半年毎に見直すものの、５年間の間は返済額の変更は無く、５年後の返済額見直しの時期が来ても、返済額は1.25倍までと抑えており、急激な返済額の上昇にはならないようになっています。

ここで、なんて優しいんだ変動金利にしよって思った人は危険ですよ。

返済額の急激な上昇は抑えてありますけど、金利の上昇には制限がないんですよ。返済額は抑えられているのに、金利に制限がないということはどういうことか。少ない返済額で高い金利の場合、返済額に占める利息の割合が大きくなり、元金が減らなくなる。最悪のケースでは、利息＞返済額という返済額を全て利息にあてても足らず、利息の未払いまで発生することもあります。当然、元金は全く減りません。

この場合、残高が減るのではなく、どんどん増えてことになります。そして、返済期間終了時、残高が残っていれば、一括返済です。

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売却と住宅ローン

一生住む家と思い住まいを購入しても、ライフスタイルの変化で、今の住まいが生活と合わなくなることがあります。その時の選択肢は２つ！今の家を売却（賃貸）して新しい家を購入（賃借）するか、今の家を改装して生活に合わせるか。この時、エリア（環境）が合わなくなった時は、住み替えするしかありません。

住み替えする際、今の家は売っても貸しても空けといても大丈夫ってほど資金にゆとりがある人ならいいですが、住宅ローンの返済・購入先の住宅ローンが絡む場合、売却価格＞住宅ローンの残高　もしくは　家賃＞返済額とならなければなりません。

この計算を成り立たせるためには、不動産の価値上げるか、住宅ローンの残高を下げるかです。会社で利益を上げるのに、売り上げを上げるか、経費を落とすかのと似ていますね。

もし、これから購入する人は、将来有利に売りやすい（＝有利に貸せる）住まいにするか、住宅ローンの残高が、いつ売却しても下回るように借りるか、返済額が想定家賃よりも下回るように借りるのが、賢いポイントです。

[参考]　改装での対応の場合、将来の生活の変化に対応しやすい家・マンションにするのが、多少高くても良い結果を生みます。

支払い額の少なさだけで飛びついた時のモデルケースを、未来我家でお読み頂くと実感できると思います。（私には文章力がないため、より分かりやすくするため、ご紹介しました）

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財形住宅融資

財形住宅融資は、５年ごとに金利を見直す「５年固定特約の変動金利」の住宅ローンです。民間の住宅ローンの店頭表示金利2.8％前後と比べますと、1.78％と低く有利な設定です。（財形住宅融資の過去の金利推移はこちら）

新規借入当初は、キャンペーンなどにより、財形住宅融資よりも民間の方が金利が低いこともありますが、キャンペーン期間終了後、優遇幅が縮小されると財形住宅融資の方が低くなります。これから先も、財形住宅融資＜民間短期の関係が続くと思われます。

短期固定の低金利を追求する場合には、財形住宅融資は欠かせません。しかし、財形住宅融資は誰でもが利用できるものではなく、会社で財形貯蓄を種別を問わず、１年以上利用し、合計残高が５０万円以上ある人が対象です。また、勤務先に負担軽減措置の制度がないと駄目です。

【特徴】購入価格の８０％（上限4,000万円）か財形貯蓄額の10倍まで借入可能。公庫融資と違い、人に貸す性質の融資で、複数の人が財形貯蓄をしている場合、各人で借入可能。土地の単独購入では実質（実務上）借入不可。中古住宅でも実務上の煩雑さから利用されていないのが実情。融資手数料不要。繰り上げ返済手数料が安い（5,250円）→民間の場合、同条件だと2万円～4万円など。

【注意点】民間の短期固定と同じく、５年後の金利上昇は上限なし。返済額の変更は1.5倍以内（民間は返済額変更にも上限なし）、返済額増額より金利上昇分の利息が上回ると未払い利息が発生し、繰り越されて最後は一括返済。事業者転貸融資の場合、転職時の取り扱い注意。繰り上げ返済は100万円単位。

短期固定型を選ぶ場合、財形住宅融資が使えれば、まず第一候補に！

詳細は財形住宅融資案内へ

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繰り上げ返済

先日のご相談で、「余っている資金（貯金）は全て繰り上げ返済にする」という方がいらっしゃいました。繰り上げ返済を日常から意識し、少しでも費用負担を減らし、早期完済に向かうその心意気や良し・・

何か引っかかった点はありませんか？

何の引っかかりもなく、スーと読んでしまった方は要注意ですよ。「損得」で考えれば正しいのですが、「リスク」を考えたらとても危険なことです。

もし、住宅ローン返済中に病気や事故で入院し、収入が減ってしまったらどうなりますか？

入院に掛かる費用の他、日常の生活資金や教育資金と住宅ローンの返済資金までカバーできるような医療保険に入っていればカバー出来ます。しかし、どれほどの保険料を毎月しはらうことになるのでしょうか。繰り上げ返済で利息は減っても保険料が増えては意味ないですよ。

さらに、会社の倒産、リストラなどの場合は、どうでしょうか？

この場合は、医療保険ではなく、所得補償保険での対応になります。これにもまた保険料が掛かりますね。

住宅ローンを組む際、死亡または高度障害時に住宅ローンを完済する保険には自動（強制）的に入ることになり、生命保険は見直すことができます。（例外あり）

しかし、そこまでいかない場合の生活は、各自が考えておかなければなりません。ある程度の現金（預金、貯金）は確保してことも大切です。

◆注意　短期固定や変動金利の場合、金利上昇リスクもありますので、リスクのバランスを取ることが大事。

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自己資金の考え方

住まいの予算は、住宅ローンと自己資金（頭金）のふたつについて考えます。今まで、住宅ローンの金額をどう考えるかお知らせしてきましたが、今日はもうひとつの自己資金について、考えてみましょう。

よく、不動産を購入する場合は２０％（2割）の自己資金が必要と言われていますが、これはひとつの目安で、必ずしも２０％必要とは限りませんし、逆に２０％あるから大丈夫とも言えません。そもそも不動産価格から考えるのではなく、自分自身の資金力から考えるものです。

注意するポイントは、１．購入時の諸費用も含めること　２．生活予備費を取っておくこと　です。

そして、購入を希望する物件から考えるのではなく、現在の資金力から予備費などを考慮し、購入に向けて使ってもいい金額を検討します。この自己資金額に借入許容額を足し、購入時の諸費用を除いた金額が購入予算になります。

さて、この予算と購入を希望する予算に差が出たらどうしますか？

１．借入額を増やす　２．自己資金額を増やす　３．あきらめる

答えは・・

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住宅ローンの審査で

銀行の融資可能額のコラムにて、基準となる返済比率について、申込時点の借入状況を勘案するとご紹介しました。昨日、まさにこれという相談がございましたので、ポイントだけお知らせします。

・他の借入に対する返済額と住宅ローンの返済予定額と合算し、年収に対する返済比率を計算し、銀行の基準内かチェックします。

・カードローンやクレジットカードでは、利用していなくても「利用可能枠」が設定されています。クレジットカードを利用したことがある方は、利用明細書に「キャッシング50万円」と書かれているのを見たことがあると思います。

　この「利用可能枠」について、銀行が審査する場合、借りていなくても借りた場合の返済額を計算して返済比率の計算に参入します。

　お付き合いや利用するお店の会員になるために、かなりの枚数のクレジットカードを作っている場合、合算すると凄い金額の枠になることもあります。この場合、カード会社に連絡して「キャッシング枠だけをゼロ」にすることを依頼することにより解決します。クレジットでの買い物利用をするクレジット枠はそのままでも大丈夫です。

・利用実績、金融事故歴（通称ブラックリスト）などの個人の信用情報は、銀行系、信販系、貸金業系の３つあり、これらは相互に繋がっています。住宅ローンの審査時は、当然これらの全てをチェックしますので、どこでいくら借りているか、今までの返済で問題がなかったなどは分かってしまいます。

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無理のない返済額

今までのコラムで、返済額・融資可能額・借入期間などから住宅ローンの借入額を検討する方法をお知らせしましたが、そもそも無理のない返済額は、自分達にとっていくら？と考えてしまう方もいると思います。

無理のない返済額とは、今までの一月あたりの住居費（駐車場代含む）と住宅購入のための貯蓄額の合計額が基本になります。例）家賃8万円＋駐車場1万円＋毎月貯蓄額3万円＝12万円。

これからの生活で、収入が現状と比べ下がることはなく、家計の支出が変わらないならこのままで大丈夫。しかし、これから教育費などの変化がある場合は、そのことも念頭に置いて検討していきます。※マンションの場合、管理費等も考慮。

もし、これから先の家計がどのように推移していくかよく分からない方は、ライフシミュレーションをしてみるといいでしょう。ライフシミュレーションは主にＦＰがすることが多いですが、思ったより身近にＦＰは存在していますよ。自分達にとって、家計の相談を気軽に出来るＦＰを見つけておくことは、これから先、何かとためになります。

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住宅ローンの返済期間

住宅ローンを借りる場合、銀行が貸し出す最長返済期間は、35年か（75歳－現年齢）のどちらか短い返済期間になります。この最長返済期間内でしたら、借りる方が返済期間を決めることができます。

［最長返済期間の良し悪し］

○融資可能額が多くなる

○毎月の返済額が少なくなる

×返済総額（利息）が多くなる

×定年後の返済に困るかも

△繰り上げ返済の対応により、家計の状況による返済額をコントロールできる

実際の対応としては、当初から定年までに返しきれる期間で設定するのがベストなものの、毎月の返済額軽減のため期間が定年後にも続くような期間にした場合、繰上げ返済により期間短縮をすることで定年前に完済出来るか確認し実行します。

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銀行の融資可能額

昨日のコラムで、「無理ない返済額からの借入可能額」の計算方法をお知らせしました。今日は、「銀行が貸してくれる金額」の計算方法をお知らせします。昨日計算した「借入可能額」と今日の「融資可能額」の低い金額が、住まいを購入する際の住宅ローンの金額になります。

銀行では、収入に占める返済額の割合である「返済負担率」で計算されます。この返済負担率は、各銀行により変わり、審査上の金利も実際の金利よりは高く設定されています。

例）ある銀行では、3.7％の金利で返済負担率35％に設定し計算します。

年収700万円×35％＝245万円÷１２＝20.4万円÷4,603円（30年、3.7％）×100万円＝4,430万円

注意点として、車や教育資金など住宅ローンの借入額やクレジットカードやカードローンのキャッシング枠（借りてなくても枠があると借りてると判断します）も返済額に組み入れて計算します。

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借入可能額の計算方法

不動産を購入する際の「住宅ローン借入可能額（借りてもいい金額）」の計算方法をご紹介します。

無理のない月々の返済額÷3,848（※）×100万円＝借入可能額

※35年返済、金利3％設定の場合

例）月々返済80,000円（※）÷3,848×100万円＝2,079万円

※ボーナス時加算する場合、（加算額×2＋月々返済額×12）÷12＝月々返済額

この計算をする場合、返済期間・金利設定により借入可能額は変わります。

例）月々80,000円÷5,058（※）×100万円＝1,581万円

※20年返済、金利2％設定の場合

ご家族の状況などにより、期間・金利の設定は変わります。どう設定していいか分からない方は、一番相談しやすい不動産会社・ファイナンシャルプランナーにご相談下さい。

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住宅ローンと資金計画

メールマガジン「初めてでも失敗しない不動産の買い方」にて、住宅ローンと資金計画の記事を掲載しました。

低金利時代ということで当初の返済額はぐっと抑えられたものになり、多額の住宅ローンを組むことに抵抗感が少なくなっておりますが、長期の返済になる住宅ローンについては、買った後のことを考えなければなりません。

続きは、ここをクリックしてください。

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住宅ローンＱＡ

不動産購入応援サイトより

［質問］民間の銀行で住宅ローンを利用する際に、ローン保証料を必ず払う必要があるようですが、代わりに保証人を立てることで保証料の支払いを免れることは可能でしょうか。

回答はここをクリック

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