火災保険の改定

従来、商法にて定められていた保険の取り決めが、新しく制定された「保険法（平成22年4月1日施行）」に移行します。この移行に伴い、保険内容も見直されます。住宅の購入、住宅ローンを借りるにあたり、火災保険は必須とも言えるものです。

火災保険の料率・制度改正は、平成22年1月1日以降に保険始期が始まる保険から実施されます。火災保険の改定の中で一番の重要度は構造区分の変更と料率の改定です。

従来、火災保険の対象となる建物は、主要構造部（柱・はり・床・小屋組）の材質と外壁の材質などを基準に構造級別を判定していました。これは複雑で判定しづらい面がありました。

建物構造は５区分に分かれ、様々な割増引などが加わり複雑な仕組みとなっておりました。これを簡素化することにより、分かりやすくしたもので、不払いトラブルの軽減にも繋がります。

改訂後の建物判断基準は、柱の材質および法令上の耐火性能のみとなり、新しい構造区分は、Ｍ構造（マンション）・Ｔ構造（耐火構造）・Ｈ構造（非耐火構造）の３区分として簡素化されました。

Ｍ構造：コンクリート造、コンクリートブロック造、れんが造、石造または耐火建築物のうち、２戸以上の戸室がある建物
Ｔ構造：柱が鉄骨または準耐火建築物または省令準耐火建物
Ｈ構造：Ｍ構造、Ｔ構造以外（継続の場合の経過措置あり）

※上記は住宅物件。一般物件の場合の区分名は、１級、２級、３級。

新しい区分への移行と併せ、料率の改定も行われ、従来の保険料に対しアップダウンが生じます。

Ｍ構造→Ｍ構造：火災▼11.7％、家財▼23.6％（全国平均）
Ａ構造→Ｔ構造：火災+38.5％、家財+30.5％（全国平均）
Ｂ構造→Ｔ構造：火災▼12.1％、家財▼3.2％（全国平均）
Ｂ構造→Ｈ構造：火災+53.9％、家財+49.1％（全国平均）※1
Ｃ構造→Ｈ構造：火災+9.2％、家財+9.6％（全国平均）※2

※1：経過措置（緩和料率）
※2：Ｄ構造→Ｈ構造も同じ

建築する構造を火災保険料率などで決める方は少ないでしょうが、今回の改定により、構造による泣き笑いが建築会社ごとにありそうです。特に厳しくなるのは、戸建てのＲＣ造と外壁にALC版を使う木造でしょうか。

また、各種割増引きも見直され、省令準耐火割引、耐火性能割引、オール電化割引、住宅用防災機器割引、高機能コンロ割引、耐風性能割引、共同住宅割増は廃止されます。

補償内容では、近年増加している風水害の被害に対し充実させ、家財の実損払い係数を引き下げました。

今回ご紹介させて頂いた火災保険の改定内容は、弊社取り扱いのあいおい損保をベースとしております。他社でも大きくは変わらないと思われますが、ご加入の際は、各保険会社の商品内容をご確認ください。また、紹介内容が概略であり、詳細や特別な取り決めなどは、別途ご確認ください。

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火災保険体系の見直し

来年１月に火災保険を根本的な体系から見直すことは聞いておりましたが、その概要が日本経済新聞（09.10.03夕刊）に掲載されました。

『火災保険“取りすぎ防止”へ区分変更』

過去に起きた保険料の取りすぎ問題の再発を防ぐため、住宅構造の審査方法や区分などの仕組みを大幅に簡素化。契約時の手続きや保険金支払いは分かりやすくなるが、区分変更に伴い全住宅のうち約６割で保険料が値上がりする可能性がある。

従来は柱や屋根、壁などの材質をもとに建物の構造を４区分に分類して区分ごとの保険料を決めていた。新体系では原則として柱の材質だけで「マンション」「耐火」「非耐火」の３区分に分ける。

日本経済新聞による保険料の見通しでは、マンションは横ばい、ＲＣ造の戸建て20％増、耐火性が高い木造住宅20％減、外壁がＡＬＣの木造住宅40％増、通常の木造住宅5％増。

この他、一部の損害保険会社では、保険金の支払い方法も見直し、全焼した場合に契約した保険金額全額を支払うようにする。従来は全焼しても再建に必要な費用が契約金額を下回っていれば、再建費用分までしか支払われなかった。

引用元：日本経済新聞

今回の見直しは火災保険であったが、自動車保険などを含め損害保険の基本は実損払いであり、契約している保険金額と支払われる金額の差について、不満を持つ契約者は多い。

さらに、年々増加するオプションや例外規定なども増え、複雑化されてきた。これを踏まえ、簡素化して基本に立ち返ることは良いことである。

このことは火災保険だけに留まらず、保険を始め、金融全体、さらには税制や規制法などにも同じことが当てはまる。政権交代を期に、一度、ゼロベースで見直してもよいかもしれない。

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平成21年度住宅関連税制改正

　桜の開花は早かったものの花冷えの日が続き、満開になるのは新年度まで入り込んでしまいました。今日、柏駅を歩いていると新しい学生服を買ったらしい親子連れを見かけ、入学式と桜の花開きが重なって、ほのぼのとした印象の新年度を迎えられそうです。

　さて、新年度に入り、日常生活にもさまざまな変化があったかと思います。住宅業界にとっては税制の改正が１年間の営業に大きな影響を与えます。特に今年度は、景気が低迷しており、住宅市場へのテコ入れで景気回復を図ろうと、総理いわく“史上最大の”住宅ローン減税が盛り込まれました。

１.住宅ローン減税

　平成20年で終了する予定であった住宅ローン減税（正式名称：住宅借入金等特別控除）が規模を拡大し、平成25年（の入居分）まで延長されました。

　平成21年入居の場合、年末の住宅ローン残高の1％（ただし5,000万円まで）が10年間にわたり所得税,住民税より控除されます。事前に源泉徴収されている場合は、確定申告（2年目より年末調整）をすることにより、還付されます。なお、平成23年入居分から控除対象の上限が段階的に引き下げられます。※住民税の控除は9.75万円まで

　また、昨年までの住宅ローン控除と相違する点は、長期優良住宅の場合に控除率（1.2％）を引き上げたこと。これは住生活基本法に基づく住宅の質の向上とストックへの転換に対応したものです。

　住宅ローンの要件はありませんが、長期優良住宅を新築した場合、一般住宅よりも余計に掛かった費用（標準的な性能強化費用相当額・1,000万円が限度）の10％を所得税より控除できる制度が新設されました。※住宅ローン減税との選択、平成23年入居分まで

　各減税を受けるにあたり適用要件がございますので、ご確認ください。住宅の新築以外にも、バリアフリーや省エネの改修工事を対象にした減税制度もございます。

２.土地に係る譲渡益課税の特例

　平成21年、平成22年に購入した土地を、その後、長期所有（5年超）をして売却した際に、もし儲かったら（譲渡益）、その金額から特別に1,000万円を控除できます。

　もし、将来性があって、後々儲かりそうだなと思えたら、この2年内に買ってください、という制度です。個人的には、正直、この制度は？です。実質6年以上先に不動産市場がどのようになっているのか、このご時世、この時代に読めるものではありません。投資ではなく投機を推進する制度なのでしょう。

３.登録免許税

・住宅に係る軽減を2年間延長
・土地の所有権移転の税率引上げを2年間凍結

４.不動産取得税

・土地,住宅の軽減税率を3年間延長
・宅地の課税標準を2分の1にする制度の3年間延長

５.印紙税

・不動産譲渡に伴う印紙税の軽減を2年間延長

　その他、この他にも税制改正はございますが、住宅購入に伴う主な税制は以上の通りです。詳細に関しては、お近くの税務署、税事務所、税理士、もしくは、不動産、住宅関連の営業担当者へご確認ください。

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譲渡担保

抵当権や質権と同じく債権担保の一種。抵当権は所有権や使用収益権（利用）はそのままにした担保、質権は所有権はそのままも担保物を預かってしまうため使用収益（利用）はできない担保になるのに対し、譲渡担保は所有権を移転するも使用収益はそのままにする形式。

不動産の譲渡担保の場合、所有権を移転し、返済が完了したら返却をする。もし、返済が完了しない場合、処分して清算するか、完全な所有をする。この際、債権額＜売却額・評価額の場合は差額を清算する。

抵当権と違い、譲渡担保の場合、債権を回収する際、競売などの手続きを踏むことなく処分できることから手間や時間が掛からないメリットがあります。また、所有権が移転されていることから、通常の担保形式である抵当権よりも債務者にプレッシャーが掛かり、返済に対する意識が高まります。このようなことから、債権者側にとってはより強い担保となります。

譲渡担保が設定されると通常であれば登記の所有権移転手続きが行われます。不動産を売却する際、登記名義人＝売主という図式が必ずしも成り立つ訳ではなく、譲渡担保が設定されている場合、債権者（登記名義人）と債務者（実際の所有者）が、それぞれ売主になることが考えられます。

このような状況になると、一般の方は聞きなれないというだけで判断しがちですが、担保が付いているだけで不動産そのものに欠陥があるわけでもなく、抵当権などの他の担保の場合と同様に考えればよいだけです。

実質的な所有者である債務者が売主となって売却する場合、所有権の登記名義を債権者から戻してもらう必要があります。債権者は債権の回収さえできればよいことから、売却代金を債務返済に充て、所有権を移転します。これは抵当権を抹消する際と手続きの形は同じです。

抵当権が付いた不動産の購入する際も、抵当権が抹消され完全なる所有権が確保できることが確認できなければ、代金の支払いは行わないのと同様に、所有権の移転が確実でなければ支払いをしないだけのことです。この手続きは司法書士に確認してもらいます。

※譲渡担保が所有権の仮登記という形の場合でも、この仮登記が抹消されることが条件です。

債権者が売主となる場合はもっと単純で、登記名義人である売主から通常通り、所有権移転手続きを取るだけのことです。（債務者は債権者が売却して得た金銭を返済に充てることに同意しているのですから）

譲渡担保で気をつけなければいけないことは、抵当権の場合と同様ですが、債権者が不動産取引を了解しているのか、手続きに協力的なのかどうかと、債権額＜売却額になっているかどうかです。

抵当権の場合も同様ですが、債権額＞売却額の場合、売却金額だけでは債権は消えないため、担保権（抵当権でも譲渡担保でも）の抹消ができないことも予想されます。また、債務者には１銭も残らないことから、契約時の手付金の保全をすることが大事です。

ここまでが理屈理論上の手続き的な話でしたが、現実には、譲渡担保という強力な担保手段を取るのは、債務者がよほど困った状態であるか、債権者がいわゆる一般的な金融機関よりもちょっと怖めの金融業者であるケースがほとんど。

不動産会社や司法書士などのプロが携われば取引としては問題なく完了できます。また、債権がらみなので弁護士が出てきていれば大丈夫でしょう。しかし、一般の方だけで臨むのはリスクが大きく、また、不動産会社が金融会社と絡んでいないかどうかの見分けも必要です。

また、経験則で、破綻した人や債務超過している人が所有する不動産そのものも、懐具合と同様に傷んでいるケースが多い。このため、一般的な相場よりも安く買うべきだと思われる。

やっぱり、一般の方は、直接手を出すよりも、不動産会社が一度下取りして、整理し、リフレッシュした後に購入した方がよいかもしれません。（競売物件を直接購入するよりは良いかもしれませんが）

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“日本版サブプライム危機”より

ソフトバンク新書より、石川和夫氏（新日本パブリック・アフェアーズ上級執行役員）、生駒雅氏（エス・ピー・シー・コンサルティング取締役社長）、冨田清行氏（新日本パブリック・アフェアーズ　シニア・コンサルタント）の共著により、アメリカで起きたサブプライムローン問題が日本でも起きようとしている危機を警告した“日本版サブプライム危機”が発刊されました。

同書は、バブル経済崩壊後、国の経済政策として行われた旧住宅金融公庫による住宅ローンの融資が、アメリカで起きたサブプライムローン問題と同じく、日本版のサブプライムローン問題を引き起こすと論じています。

なぜ、旧住宅金融公庫の融資が問題を引き起こすのか。それは、ゆとり償還（ゆとり返済）の設定、返済比率の引き下げ、融資限度割合の撤廃、金利の引き下げ、年収制限の緩和などにより、住宅を購入しやすくするための融資条件緩和により、本来は住宅ローンを組めない、家を買えない人にまで、過剰融資（貸し込み）をしたことにあると。

この過剰融資で特に問題なのは、ゆとり償還の“ゆとり”期限が切れることで返済額が一気に上昇することにより、家計・返済が圧迫する。これに物価高や収入の伸び悩みなども加わり、住宅ローンの破綻が急増する。これが日本版のサブプライムローン問題になる。

この問題は、政府が経済政策を優先させたことにあり、国の経済政策に協力させられた責任を国民に押し付けたところに原因があり、住宅ローン破綻で住宅を取られてしまう住宅難民に対して、政府は対策を講じなければならないと警告しております。

以上、同書序章より。この問題の背景や不動産購入・住宅ローンの借入への対応、住宅ローン破綻への対処などについて詳しくは同書をお読み下さい。

実際に旧住宅金融公庫のゆとり返済（不動産屋の実務としてはこの表現の方が馴染みやすい）を利用して住宅を購入した方がこの問題に直面したとき、まずは借り換えを検討してみるといいでしょう。

現在、民間金融機関による住宅ローンはかなり多彩な商品があり、低金利で利用できるものも多い。金融機関でも旧住宅金融公庫を利用している人の借り換えを積極的に取り組んでいます。

購入した時から不動産評価額が下がったとしても、借り換えの方には現在の不動産評価額よりかなり多い額まで融資範囲として設定していることが、金融機関の意欲を物語っています。

ただし、今までの返済状況や現在の収入状況などは見られてしまうので、この点に支障がある場合は難しいかもしれません。

この場合はダメになるまでもがき最悪な状況になってから動くのではなく、早めの段階から、旧住宅金融公庫から衣替えした住宅金融支援機構に相談してください。

住宅金融支援機構では、返済方法の見直しを受け付けると公式に明示しております。※事実上、旧住宅金融公庫の融資は間違っていたと認めている。

国の政策、旧住宅金融公庫を含めた金融機関、不動産業界のどれもが、目先・自社自行の利益しか見てこなかったことに大きな問題があったのかもしれません。

しかし、安易に広告へ食らいついてしまい、最終的な決断をした借りた方の自己責任もあると思います。未熟なのがいけないのではありません。未熟なのにいきなり飛び込んで不動産探しをする順番が間違っているのです。

もし、販売側に責任があったとしても、ツケを背負わされ実際に困るのは消費者です。今後、同じようなことにならないために、具体的な住まい探しをする前に、客観的なプロに相談してから動くことをお勧めします。※知人友人ご親戚の方も経験値のアドバイスはできるかもしれませんが、プロほど視野は広くなく、偏った知識と経験での狭い視野になると思います。

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住宅ローン減税延長？

毎朝、起床後にまずするのが自宅に届く朝日新聞を見ることです。子供の時から、新聞は裏から読む癖がついており、今日も、さてとと裏にひっくり返そうとしたら、一面に“住宅ローン減税継続を検討　政府、需要低迷続き景気配慮”という見出しが掲載され、思わず、いつもの習慣を破り、記事詳細を読んでしまいました。

記事の詳細は以下の通りです。

　財務省と国土交通省は、今年末に期限を迎える住宅ローン減税を、来年以降も継続する検討に入った。住宅需要の低迷が続くなか、減税を打ち切ると景気に悪い影響を与えかねないと判断した。今後、減税の規模や適用条件などを詰める。今年末の税制改正の焦点になりそうだ。

　住宅ローン減税は９９年、当時の小渕政権が景気対策として大幅に拡充した。当初は１５年間で最大５８７万５千円が税額控除されるという大規模なものだったが、０４年度税制改正で、段階的な縮小と０８年末の打ち切りが決まった。

　しかし、建築確認を厳格化した改正建築基準法の施行直後の昨年７月から今年６月まで、新設住宅着工戸数は１２カ月連続で前年割れに陥った。住宅着工の落ち込みは０７年度の実質国内総生産（ＧＤＰ）を０．４％押し下げた。

　業界団体によると住宅購入者の７割強が２０～３０歳の子育て世代で、購入者の半分の世帯年収は６００万円未満。現状では、ほとんどが住宅ローン減税を活用している。

　景気の「後退局面入り」も指摘されるなか、国交省は減税が住宅購入を下支えしてきたとして、打ち切りは避けたい考え。０９年度の税制改正に向けて今年８月末に提出する税制改正要望に、制度の継続と一部拡充を盛り込む。

　さらに与党にも、来年９月までに実施される総選挙を前に「減税の打ち切りで景気減速や景気後退を加速させた」との批判を避けたい思惑がある。自民党税調幹部は「住宅ローン減税継続は重要な検討課題だ」として秋以降の税制改正で議論する考えだ。

　財務省も「必要な政策減税を財政を理由に打ち切るわけにはいかない」（幹部）と制度の継続に理解を示す。ただ、住宅ローン減税の減税総額は年約８千億円。厳しい国の財政事情を踏まえ、減税効果を見極めたうえで、規模の縮小を探る可能性もある。（平成20年8月1日・朝日新聞）

今年度での住宅ローン減税打ち切りということで、土地を購入して新築する人にとって、今年前半が土地を購入するリミットとなり、駆け込みで購入する人が大勢になった。（建売や中古は秋がリミット）

しかし、内容は別としても延長されるのであれば、駆け込みで慌てて購入する必要もなく、またしても、行き当たりばったりの政治に振り回されたことになる。いい加減、場当たり的な時限措置のような政策は止めて欲しい。

住宅ローン減税、延長してもらえるのならそれに越したことはないが、できれば期限無しの長期的なものにしてもらいたい。税制などの要因で不動産市場に影響を与えるのは極力さけてもらいたい。需給や社会的な要因など、ある程度、自然の流れで相場が決まるようにしてもらいたい。

この際、できれば、これから住宅ローンを組む方に加え、今まで住宅ローンを組んだ方・今まさに返済している方までも対象にした“住宅ローン控除”を恒久的な制度として取り入れてもらいたい。

私が考える住宅ローン控除とは、単純に自宅のための住宅ローンで支払った利息を所得控除するもの。仮に3,000万円の年３％で年間90万円の所得控除となり、税率10％なら年9万円の減税。（分かりやすくするための計算）

一家庭ごとの減税幅は現在の住宅ローン減税よりも少なくなるが、当初10年間に限るという期限をなくし、支払っている間全期間控除となれば総額は変わらないか多くなるのではないか。

これから住宅ローンを組む方≒これから不動産を購入する方だけを対象にした税制よりも、住宅ローンを組んでいる方全体を対象にした方が、景気対策にもなるし、ガソリンや物価の上昇に痛めつけられた家計の助けになる。

この提案は、総減税額が大きいので、絶対に採用されないとは思いますが。ある程度の所得金額でカットする（年間所得1,000万円以上は適用外）、優良住宅（それこそ福田総理が主導している200年住宅）のみを対象とするということでもいいのではないかな。

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登録免許税

不動産の登記をする際、登録免許税（国税）が課されます。不動産取引の中で、主に買主側へ登記代という諸費用が発生しますが、そこに含まれているのがこの税金。登記代は、この登録免許税の他、司法書士報酬、印紙代、交通費などを含めた総称です。

※登録免許税は不動産だけではなく、商業法人や特許関係など幅広い分野に課税されています。

登録免許税法の第三条には、“登記等を受ける者は、この法律により登録免許税を納める義務がある。この場合において、当該登記等を受ける者が２人以上あるときは、これらの者は、連帯して登録免許税を納付する義務を負う。”とあり、例えば、所有権移転登記のように登記義務者と登記権利者がいる場合、両者の連帯にて納付することになります。

しかし、一般的な不動産取引では、不動産登記の原則（自分の権利を公に示すという意味合い）から、権利を示す側＝登記権利者＝買主側の負担になるケースがほとんどです。（自分の権利だから自分で負担しろということですね）

※費用を負担してまで不動産登記をするかしないかは買主の自由裁量（義務ではなく権利である）になる。ただし、銀行などから登記が必須条件になることや、自分の権利を守るためにも、登記を行うことが一般的であり、お勧めします。

不動産関係の主な登記内容と税率は下記の通りです。（平成19年現在）

1.所有権移転

　売買：不動産価額の1,000分の20
　　　　ただし、平成18年4月1日から平成20年3月31日の間に受ける
　　　　土地の売買による所有権の移転の登記については1,000分の10

　相続：不動産価額の1,000分の4

2.所有権保存（新築時などの最初の所有権登記）

　不動産価額の1,000分の4

3.抵当権設定（借入金の担保）

　債権金額又は極度金額の1,000分の4

4.表示登記（不動産を新しく登記、所有権とは別）

　課税なし

5.登記名義人表示変更登記（住所変更など）

　１個につき1,000円

6.抵当権抹消

　１個につき1,000円

※租税特別措置における住宅取得関係の登録免許税

1.住宅用家屋の所有権の保存登記の税率の軽減

　個人が、平成21年3月31日までの間に一定の要件に該当する住宅用
　家屋を新築し、又は建築後使用されたことのない一定の要件に該
　当する住宅用家屋を取得して、その個人の居住の用に供した場合
　で、新築又は取得後1年以内に受ける所有権の保存登記
　→1,000分の1.5

2.住宅用家屋の所有権の移転登記の税率の軽減

　個人が、平成21年3月31日までの間に一定の要件に該当する住宅用
　家屋を取得(売買及び競落に限ります。)し、その個人の居住の用
　に供した場合で、取得後1年以内に受ける所有権の移転登記
　→1,000分の3

3.住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記の税率の軽減

　個人が平成21年3月31日までの間に一定の要件に該当する住宅用
　家屋の新築(増築を含む。)をし、又は一定の要件に該当する住
　宅用家屋を取得し、その個人の居住の用に供した場合において、
　これらの住宅用家屋の新築若くは取得をするための資金の貸付け
　(貸付けの債務保証を含む。)が行われるとき又は対価の支払が
　賦払の方法により行われるときは、その貸付け又はその賦払金に
　係る債権を担保するために一定の者が受けるこれらの住宅用家屋
　を目的とする抵当権の設定登記で、新築又は取得後1年以内に
　受ける抵当権の設定登記
　→1,000分の1

※なお、上記の特別措置税率の適用を受けるにあたり、登記申請に当たって、その住宅の所在する市町村等の証明書を添付する必要があります。

登録免許税を計算するための基になる“不動産の価額”とは、実際の不動産取引価格ではなく、固定資産税評価額を適用します。不動産取引価格よりも低い価額になるケースがほとんどです。この税金の納付方法は司法書士へ預けて代わりに納付してもらう形になります。

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サラリーマンの平均年収は９年連続減少中！

　2006年のサラリーマンの平均年収は４３４万円だそうです。
　（国税庁：民間給与実態統計調査）

　年収階級分布図を見ると、年収５００万円以下の層に
　女性が多くいることから、サラリーマンというイメージである
　男性の会社員というのとはちょっと違います。

　しかし、男性でも３００万円～５００万円の層に
　1,000万人近くの方があてはまることから、
　余裕を持った家計というには、共働きでないと厳しい。

　この家計層の方が住宅を購入したらどうなるのでしょうか。

　家計の支出は、収入に応じて比例する部分もありますが、
　多くの生活基本費（食費など）は、収入には関係なく、
　同じ金額の支出になります。

　生活余剰費（外食、必要以上の支出）は、収入に応じて
　変化はあり、家計を維持するためには、調整も可能ですが、
　生活基本費は、なかなか削ることができません。

　年収５００万円の方の可処分所得（使えるお金）は、
　４００万円弱くらいでしょうか。
　そうすると月平均で３０万円ちょっと。

　この金額では、生活基本費とイコールくらいだと思います。

　生活基本費に家賃が含まれていれば、
　その家賃分を住宅費（住宅ローン返済、固定資産税など）に
　充当する形で、不動産購入の計算は成り立ちます。

　でも、前書きのように、金利上昇、物価上昇で、
　生活基本費が上昇してしまったら、どうなるでしょうか。

　その分、収入が増えていれば、対応は可能ですが、
　調査では、平均年収９年連続減！なのです。

　購入する不動産の価格にもよりますが、
　年収５００万円以下の方の場合、
　かなり不動産購入にリスクが伴うことになります。

　不動産を購入するという側面には、
　家に縛られるということがあります。

　賃貸なら、流動的に状況変化への対応も可能ですが、
　購入してしまうと、売却しての住み替えになり、
　建物価値は経年による評価減、
　さらに、地価下落も影響すると、かなり厳しい。

　不動産購入へ進むなら、
　自己資金の充実、安定した家計への対処を
　十分行ってください。

　家を買うことが、人生の全てではありません。
　人生で一番大事なことでもありません。

　今朝の朝日新聞に掲載された“消費税増税”の記事を読んだら、
　低所得者層への負担増ということが書いてあり、
　ちょっと怖くなってしまいました。

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不動産関連の所得税・住民税

個人の所得に対する所得税・住民税にて、不動産や住宅に関係するのは、住宅（不動産）を住宅ローンを利用して購入した場合の住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）、不動産を売却した場合の譲渡所得、不動産を賃貸し収入を得ている場合の不動産所得の３つがあります。

◇住宅ローン控除

個人が住宅を新築及び増改築したり、新築･中古の住宅を購入した際に、金融機関から10年以上の住宅ローンを利用した場合、住み始めた時から一定の期間に限り、所得税が控除されます。※土地も対象内

この制度が適用されるためには、いくつかの条件があります。

1.平成20年12月31日までに入居（居住）
2.工事の完了または取得の日から６ヵ月以内に入居（居住）
3.床面積が50㎡以上
4.床面積の2分の1以上が居住用
5.中古は築20年内（耐火建築は25年）か新耐震基準適合
6.増改築は工事費用が100万円超
7.所得金額3,000万円以下
8.入居した前後2年（計5年）に不動産譲渡の特例を使用していない
9.中古で親族などの関係者からの取得ではない

控除される金額は、年末の借入残高×控除率で計算された金額になり、入居年によって控除対象限度額が違います。平成19年入居であれば控除限度額は2,500万円、平成20年入居であれば2,000万円。控除率は、1～6年目は１％、7～10年目は0.5％です。

また、この住宅ローン控除は所得税のみ対象で住民税には適用がありません。平成19年の税源移譲により、所得金額によっては控除額が少なくなってしまうため、控除期間を15年にすることもできるようになりました。

この場合、控除限度額は10年の場合と変わりませんが、控除率が1～10年目0.6％、11～15年目0.4％になります。この制度は従来のパターンとの選択になります。

さらに、平成18年までに入居し住宅ローン控除を適用している人で、税源移譲による住宅ローン控除額の減少してしまった場合、市町村に申告することにより、住民税の減額が可能です。

◇譲渡所得

個人が不動産を売却し利益が生じた場合、その利益に対して所得税と住民税がかかります。この税金は、所有期間が5年以下か5年を超えるかにより税率が変わります。

利益（譲渡所得）は、売却した金額から、取得費（購入金額と購入諸費用）・売却諸費用・特別控除を引いて計算されます。

所有期間は、譲渡した年の1月1日現在の時点で5年を超えるかどうかで判断し、実際の所有期間ではないことが要注意です。期間が5年以下の場合、税率は所得税30％・住民税9％の合計39％となり、期間が5年を超えると所得税15％・住民税5％となります。

所得費が不明の場合、売却した金額の５％を取得費とみなして計算します。余裕を持った計算では、売却した金額の４割（長期なら２割）の税金がかかるんだなというところからスタートし、取得費、売却費用、特別控除などを引いていくようにします。

特別控除の中で一番基本的なのは、居住用財産の特別控除です。居住していた建物とその敷地を売却した場合、その売却が転居してから3年以内であれば適用され、控除金額は3,000万円です。この控除は所有期間による制限はなく、共有であればそれぞれにこの控除が受けられます。なお、家屋を解体した場合、転居後3年と取り壊し後1年のいずれか早い日が期日になります。

この他に買換え特例や利益がマイナス（譲渡損失）の場合の特例などもございます。

◇不動産所得

不動産を賃貸して得た収入に所得税・住民税がかかります。この計算は単純に、得られた収入から掛かった必要経費を除いた金額です。※一定規模以上になると事業税も。

この不動産所得は、給与所得などを損益通算されますが、土地の取得のためとみなされた融資部分の利息は損益通算の対象にはなりません。

以上が、不動産に関係する所得税と住民税の概要です。各税金とも、概略だけで詳細まで記載しておりませんので、詳細について、専門家に相談するか、各課税担当部署にご確認下さい。

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固定資産税と都市計画税

固定資産税とは、その名の通り“固定資産を保有している人にかかる税金”です。一般的には固定資産税と言うと、その中に都市計画税も含まれておりますが、厳密には違う税金であり、正確には固定資産税等（もしくは公課）となります。

また、同じく一般的に固定資産税というと不動産を保有しているとかかる税金というイメージがございますが、法人・会社などが所有する不動産以外の資産にもかかります。（個人にもかかるのかもしれませんが、不動産以外に固定資産税の対象となる資産を保有するような資産家に会ったことがないので分かりません）

≪固定資産税の概略≫

納税義務者：１月１日の所有者
課税者：市町村（２３区内は都）
標準税率：100分の1.4（1.4％）
課税標準：固定資産税台帳に登録されている価格（固定資産税評価額）
計算式：評価額×税率

◇住宅用地の特例

要件を満たした住宅用地のうち200㎡以下を小規模住宅用地といい課税標準が６分の１になり、200㎡を超える部分を一般住宅用地といい課税標準が３分の１になります。（＝固定資産税が軽減される）

◇新築住宅の特例

平成20年3月31日までに要件を満たして新築された場合、地上階数３以上の中高層耐火建築は５年間、それ以外は３年間にわたり、固定資産税が２分の１に減額されます。

なお、対象になるのは120㎡まで。別荘は適用外。

◇その他

中古住宅（昭和56年までの建築）の耐震工事やバリアフリー改修工事による固定資産税の減額措置もあります。（期限あり）

≪都市計画税≫

固定資産税は不動産所有者全部にかかりますが、都市計画税は都市計画で定められた市街化区域内に不動産（土地・建物）を所有している場合に課税されます。

基本的な部分は固定資産税と同じであり、税率は100分の0.3（0.3％）が上限。住宅用地の特例は、小規模住宅用地は３分の１、一般住宅用地は３分の２に課税標準を軽減。

－－－

不動産購入後、所有名義が変更になった後は、市町村から直接新しい所有者へ請求が届きます。

年度の途中で所有者が変更になった場合、所有者が変更になったことによる清算は市町村では行わないため、不動産取引の中で所有期間に応じた清算を行います。※注

※注　法律で清算を定めているわけではなく、取引条件の一部として扱われます。

計算方法は一年分の固定資産税等から一日あたりの金額を算出し、売主と買主の所有日数に応じて割り振ります。主に東日本（関東）では暦年である１月１日～１２月３１日を一年とし、西日本（関西）では年度である４月１日～３月３１日を一年として計算します。なぜ、東と西で一年の考え方が違うのか、はたしてどちらが正しいのかは分かりません。

また、東で年度を採用することもあり、西で暦年を採用する場合もございますので、関東だから“暦年だ”と主張しても、どちらが正しいのか定めはないので、議論は平行線になってしまいます。

※注のとおり、この清算は取引条件の一部であるので、どちらを採用しても売主・買主が了解すればよく、価格交渉と比較して金額が小さいため、この部分の交渉は実質行われておらず、不動産会社の考えや慣習で決まることがほとんどです。

では、この部分の交渉をしてみたらどうなるでしょうか。

まず、不動産会社はビックリするでしょうね。
（なんて細かい客だ、などなど）

でも、法律的には固定資産税の清算を取り決めておらず、清算そのものがなくても違反ではないので、買主の方が正論です。（法律上は）

しかし、現在の不動産取引は100％と言っていいくらい固定資産税等の清算を前提としており、その前提による取引価格の交渉や意思を決めていることから、清算については慣習に従うというのが現実になります。

この清算については、取引価格の交渉に含みということでお考え頂き、譲るが勝ち、その分、円滑な取引へと進むということでよろしいのではないかと思います。（何が何でも勝ちたい、取引が壊れてもいいという覚悟があれば別ですが）

ご気分を害された方がいましたら、お詫びします。

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不動産取得税

土地や不動産を取得した際、都道府県により課税されるのが不動産取得税です。不動産の取得とは、有償無償、登記の有無、原因（売買、贈与など）を問わず、現実に取得することです。但し、相続が原因の場合は非課税です。

・不動産取得税の計算

不動産取得税の標準税率は4％です。これを不動産の価額（固定資産税評価額など）に乗じて不動産取得税額を計算します。

不動産価額（固定資産税評価額）×4％＝不動産取得税

ただし、住宅関係の不動産で、かつ、平成21年3月31日までの取得の場合、税率が3%になります。また、土地については、同じく平成21年3月31日までの場合、不動産価額は、固定資産税評価額の2分の1とする特例もあります。

・住宅、住宅用の土地についての軽減

住宅の場合、築年数、面積、構造などの要件を満たした場合、築年数に応じて一定額が、不動産価額より控除されます。

　（住宅の価額－控除額）×3％＝不動産取得税

土地の場合、上記軽減要件を満たした住宅に供する敷地となれば、定められた計算式で求められた金額を税額から控除できます。

　（土地の価額÷２×3％）－求められた金額＝不動産取得税

　※詳細についてはこちら（千葉県）

不動産取得税は、中古住宅や高額の土地建物を取得した場合は、ケースバイケースで不動産取得税が発生したりしなかったりしますが、郊外（例えば千葉県）で標準的な新築住宅（土地と注文住宅含む）を取得した場合、ほとんどのケースで上記の軽減により不動産取得税は発生しない。※非課税ではなく課税額ゼロ

今後、固定資産税評価の見直しや税率の軽減、課税標準の減額などがなくなると、住宅取得の場合の特例があっても課税額が発生するケースもあると思われますが、ここ直近で購入する場合は大丈夫でしょう。※個別には各不動産会社へご確認下さい。

また、不動産取得税の課税は、購入時ではなく、引き渡し（決済）を受けてから３ヶ月～半年後くらいに通知書がきます。建売住宅や中古住宅の場合、登記名義人の表示を新しい住所にしたり、通知書が到着後に県税事務所で軽減の申請を受ければ、支払いはないが、土地から注文住宅を建築する場合、建築の時期によっては、軽減の申請が間に合わず、土地の分だけ先にきてしまい、猶予（ちょっと待ってと）してもらうか、土地の分は先に支払う必要がある。この通知書の中に、通知書が到着した時点での状況ごとに、どのように対処すればよいか記載があるので、その指示通りに従えばよい。

もし、不動産取得税が発生しそうな住宅を購入する場合や、土地を購入後、新築するまでにしばらく時間が空く場合、この不動産取得税も購入諸費用として資金計画に入れておく必要がある。

その他、ご不明な点、ご質問などは、ご担当の不動産会社やハウスメーカーか、所在する県税事務所にお尋ね下さい。

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家計の預金偏重是正へ

金融資産と言ったら“まず貯金”ということから、リスク資産を含めたポートフォリオを分散化する必要性が指摘されている中、問題になっているのは、株式などの市場整備だけではなく、むしろ、非金融資産、特に不動産（持ち家）の制度改革が必要であると、一橋大学助教授の祝迫得夫（いわいさこ・とくお）助教授が、日本経済新聞の特集面に寄稿しました。

その記事の中から、興味を引いた点、ポイントをご紹介させて頂きます。

≪家計の預金偏重是正策≫

～非金融資産とセットで、制度改革住宅を軸に～

・労働所得リスクは各自で異なり、そのリスクと金融資産リスクのバランスが大事である。ハイリスクの労働ならローリスクの資産、または逆も。

・住宅ローン残高と株式保有には負の相関関係がある。つまり、頭金を貯めるために安全資産の形で貯蓄し、購入後は所得の多くを返済にあてざるを得ない。

・住宅購入に伴う資金制約があるため、日本の株式保有年齢のピークは50～60歳代で、米国の40歳代に比べ遅くなっている。

・日米とも住宅価格と年収の比率は５～６倍。両国の不動産市況や景気状態を考えると、日本は住宅資産購入の負担は相対的に大きいといえる。

　　↓

◆日本の家計は、多額の住宅ローン負担（住宅購入資金）に大部分を占められ、それがリスクのある金融資産への投資を妨げている一因になっており、特に若年層ではより大きい。

　　↓

　これを解消するには、小手先の金融市場改革だけではなく、
　それ以外の家計に影響している制度的要因に目を向けるべき

　　↓

◇相続税など現行の法制度や税制は持ち家優遇色が強く、また、ファミリー向けの賃貸市場の脆弱さが、持ち家へと向かう。

ここを改善し、良質な賃貸市場を形成できれば、持ち家購入による家計の負担が減り、リスク投資への可能性がある。

（07.03.06日本経済新聞）

確かに、持ち家偏重と優遇、多額の住宅ローン（高額な住宅所得費）が、不動産取得と資産の不動産比率上昇を支えているのは事実でしょう。

しかし、どこから始まったか（おそらく高度成長期の住宅取得政策）、根本的に日本人に根付いている持ち家志向と貯蓄・安全第一という意識が変わらなければ、家計のポートフォリオを変えるまでには至らないと思う。

では、この根本的な意識・志向が変わらないまま、ポートフォリオを改善するにはどうすれば良いか。私は、助教授が言う賃貸市場の整備に加え、中古住宅市場の整備も必要だと考えます。

賃貸市場が整備されれば一部は購入ではなく賃貸へと流れ、でも、購入に向かってしまった人は低負担の住宅取得（少ない住宅ローン）になれば、今までの高額な取得費との差額が家計に余裕を生ませ、投資や消費へと向かう可能性が出ます。

持ち家が第一優先でもないし、安全が第一でもなく、ここ数日間の株式市場暴落を見ても、リスク投資が第一とも思えません。

ポートフォリオって、要はバランスですよね。なら、賃貸でもなく、貯蓄と不動産（持ち家）と投資（株式など）を組み合わせるのが良いのではないでしょうか。

追伸：あくまでも各自の考えであり、安全偏重、持ち家偏重、投資偏重のどれも否定はしません。

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平成19年度税制改正大綱のポイント（住宅関連）

与党は平成19年度の税制改正大綱を作成しました。あくまでも改正案ではありますが、政治情勢に変化がない限り成立見通しです。この中から住宅に関連する内容をピックアップしてお知らせ致します。

・住宅に関わる登録免許税の軽減措置延長

　一定の要件をそなえた住宅用家屋について、
　登記時の登録免許税の軽減税率の適用期限が
　平成21年3月31日まで延長されます。

　所有権保存登記：0.4％→0.15％へ軽減
　所有権移転登記：2.0％→0.30％へ軽減
　抵当権設定登記：0.4％→0.10％へ軽減※

　※フラット35に伴う抵当権設定の場合
　平成19年3月31日までに申込受理→非課税

・住宅ローン減税の特例措置

　現行制度と特例措置のいずれかの選択制へ

　控除率：現行１～６年目１％、７～10年目0.5％
　　　　　特例１～10年目0.6％、11～15年目0.4％

　控除期間：現行10年、特例15年

　なお、対象になる年末残高の限度と最大控除額は同じです。

・印紙税の軽減措置の延長

　不動産譲渡に関する軽減措置を平成21年3月31日まで延長

・その他

　住宅のバリアフリー改修促進税制の創設

　特定居住用財産に係る譲渡損失繰越控除制度の適用期限延長

　特定居住用財産に係る買換特例の適用期限延長

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住宅購入教育

みずほ銀行のＣＭで、子供に金銭教育や金融の仕組みを教えているものが流れています。

一時代前までは、とにかく貯金、とにかく安全という意識一辺倒でしたが、多様化する金融・経済の中で、さまざまなことを教えた結果、やはり貯金・安全にということになれば、それはそれでよいこと。

社会や生活には必須になる“お金”という部分に対して、子供の頃からきちんと教育していくことは、とても大切なことです。

どのように金銭教育をしているかは分かりませんが、銀行という立場を忘れて、大きな視点から行ってもらいたいものです。

さて、住宅に関してはどうでしょうか。

「住宅は一生に一度の大きな買い物」というフレーズがあるように、高額である、機会が少ないことから、このお金に対する教育と同じように、住宅・住まい・不動産に関する教育も大切なことと考えています。

このブログでも、メインサイト“不動産購入応援サイト”でも、もっともっと一般の方に、不動産のことを知って頂きたくて運営しています。

一般の方が、もっともっと深い見識とちょっと厳しい現実を知って頂ければ、不動産業界も向上し、住まいの購入に失敗することが少なくなるはずです。

ただ、何を知ればいいのか、何を教えればいいのかは、同じように消費者教育を考えている人それぞれで違います。昨日の日本経済新聞の夕刊に、日本消費者教育学会のメンバーで共立女子短期大学生活学科の山森芳郎教授が報告しておりますので、概略をご紹介させて頂きます。

・住宅や不動産について国が保障しているという神話が崩れ、消費者の自己責任が問われる中、住宅を対象にした消費者教育の必要性が指摘されている。

・都内の複数の学校では、小学生に模型を使って快適な住まいを考案させ、それをプレゼンテーションさせる授業が行われている。小学生段階ではハードとしての住宅を考えさせるのもいい。

・同教授は、20歳前後の若い消費者である短大生を相手に、近い将来直面するであろう住宅購入の場面で、間違いをおこさないようにするための知識提供を実施している。

・学生に教えているのは、住宅形式の特質、住宅政策や住宅事情を解説した上で、間取りや日照、通風、プライバシー、立地、環境、交通など。

・特に大事なのは、チラシ末尾に記載されている物件概要。ここに懸念される材料があるかないかのチェックポイントになること。さらに、適正な住宅ローンの組み方など。

・しかし、キャッチコピーや魅力的な完成予想図などに目を奪われる学生が多いと同教授は嘆いている。容易な買い替えがきかない住宅で、社会的な資産になるものだけに、消費者教育の充実が必要であると。

ほんとに同教授の言う通りです。

ただ、ひとつ注意しておきたいのは、知識が増えれば増えるほど、マイナスの要素ばかりが目につくようになってしまい、何も購入することが出来なくなってしまうことがあります。

自分たちがどういう生活をし、そのためにはどういう住まいが必要なのか。どういう住まいに暮らしたいのかという基本を忘れないこと。

自分たちのことを置いておいて、物件ありきのような選び方は間違いです。自分たちにはどれが最適なのかという意識を常に忘れないようにして下さい。

自分たちにとって最適であれば、あまり気にならなくて、致命的にならないものであれば、欠点も含めて受け入れることも必要です。欠点の裏返しが長所になることもあり、欠点がないというのは、高額になるという欠点にもなりますので。

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２×４住宅の火災保険料

　先日の新聞報道に“２×４住宅の火災保険料取り過ぎ”という記事が掲載されました。

　昔から“入りにくいのは生命保険、出しにくにのは損害保険”と言われ、最近の保険金不払い問題で、保険会社各社とも、言葉通りであったということが証明され、印象付けられました。

　今回の火災保険料についても、その印象から保険会社を叩く記事を書けばと、ブームに乗っかるような感じで書かれました。確かに、書かれたような保険料の取り過ぎはあったでしょうから、記事の基本はいいのでしょうが、ちょっとオーバーに見出しや記事が書かれ、一般の方に、誤解と混同を与えています。

　この記事を読んだ方に、情報の訂正して欲しいことは、

　誤：２×４住宅は割安な保険料

　正：省令準耐火の建物は割安な保険料

　です。

　以下に記事を紹介します。

　≪朝日新聞：12月10日≫

　「２×４」住宅で火災保険料取り過ぎ　大手損保５社

　耐火ボードを取り付けるなどして燃えにくくした「ツーバイフォー（２×４）住宅」なのに、旧来の木造工法を前提にした割高な火災保険料を取る事例が損害保険各社で相次いでいたことが朝日新聞の調べでわかった。東京海上日動火災や三井住友海上火災、あいおいなど大手損保５社すべてで、適正な保険料の倍近い額を取っていたことが確認された。ただ、各社が把握する件数は氷山の一角にすぎず、全体では２万件以上にのぼるとの推計もある。

　損保各社は昨年来、「不払い」問題で社会的非難を浴びたが、「取り過ぎ」事例が発覚したことで、改めて顧客軽視の体質が業界全体にしみついていることが浮き彫りになった。

　２×４住宅は、旧来の木造工法より耐火性があるため、大手損保各社は９９年、政府の認可を経て保険料率を改定し、一般の木造住宅より３～６割ほど保険料を安くした。

　ところが、改定後も、多くの２×４住宅で、割高の保険料が徴収されていた。契約が長期に及べば１件当たり数十万円を払い過ぎることもある。

　朝日新聞の取材に対し、大手５社の広報担当者はいずれも過去に取り過ぎた保険料を顧客に返還したことがあると認めた。日本興亜では０５年度に６件の苦情を受けて調べたところ、いずれも保険料を取り過ぎていた。

　損保ジャパンも０１年以降、顧客の指摘で５件の取り過ぎが発覚した。同社幹部は「５件だけとは考えていない。契約更改時の文書などで顧客に再度確認をしたい」と話した。

　取り過ぎが何件あるかは各社ともつかみ切れていない。いずれのデータベースも２×４住宅を検索する項目がない上、契約時に２×４かどうか確認していないことが多いからだ。１００万件を超える木造住宅の火災保険契約の中から２×４だけ抜き出すには、一つひとつ顧客に問い合わせるしかなく、「事実上不可能に近い」（ある損保の広報）。このため各社は「取り過ぎの額がわかった時点で返済する」という姿勢だ。

　国土交通省住宅局の統計によると、０５年度までの１２年間に約９７万戸の２×４住宅が建てられた。大手損保の１社がこのデータと自社のシェア（約２０％）をもとに推計したところ、同社だけで約４０００件も取り過ぎている可能性があるという。同社の推計を業界全体に当てはめると、２万件を超える計算となる。

　各社は「割安な保険料率を適用するには、加入者側が申告する必要があるが、保険代理店側の説明も不十分だったようだ。損保としても反省しており、結果として保険料を取り過ぎたことは遺憾だ」と話している。

　保険業法では、保険商品を勧誘する際「契約者らに重要な事項を説明しない行為」を禁じている。今回の取り過ぎは、この規定に反しないと各社は見ているが、一部の代理店からは「保険料が半額近くも減るのだから、重要事項に当たると考えるべきだ」と損保本体を批判する声も上がっている。

　－－ここまで

　ポイントは、“耐火ボードを取り付けるなどして燃えにくくした「ツーバイフォー（２×４）住宅」”であって、ツーバイフォー（２×４）住宅＝燃えにくい＝省令準耐火＝割安な保険料適用ではないこと。

　あくまでも“燃えにくくした２×４住宅”というところが重要です。

　この記事の中で“省令準耐火”であることが条件で、全ての２×４住宅が対象にはならないと但し書きがないことが残念です。

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ボーナスの使い道

　自営業者の私には“ボーナス”のシーズンが来ると、「いいな、ボーナス」と思う反面、ボーナスってこれから先、どこまであてに出来るのかなと思ってしまいます。

　日本経済新聞が冬のボーナスに対する意識調査が実施して調査結果が特集されましたので、ご紹介しながら、考えてみたいと思います。

　総括

　貯蓄や生活費の補填といった“家計防衛”的な使い道が主流となった。投資に回るお金が限定的だが、一部には高利回りを狙う積極派も出てきた。

　最近の報道では、いざなぎ越えと好景気が続いているような内容が多く見受けられますが、実感できる人は少ないのかなと思われ、また、将来の不安や教育費などを考えると、景気が良い＝ボーナスがバーンと支給＝気前良く使っちゃえというようにはならないようです。

　このあたりの意識が、なかなか消費には回らないところなのでしょうか。それに加え、これだけいろいろな物が普及すると、特段と欲しいものがないというようなことも。

　今回のボーナスが、貯蓄や住宅ローンの繰上げ返済というプラス方向になる人はまだ良くて、通常の住宅ローン・ボーナス加算返済で終わりとか、家計のマイナス分補填という後ろ向きな使い道だと、ちょっと苦しいですね。

　やはり、ボーナス返済なしの月々返済のみの住宅ローンにして、ボーナス分はプラス方向に回す方が、家計的にも精神的にも良いと思います。自営業者だから、なおさらそう感じてしまうのかもしれませんが。

　また、今年に住宅ローン金利の転換点となる大きな出来事が二つ（量的緩和解除、ゼロ金利解除）ありましたが、金利急上昇の懸念が薄れ、ボーナスを住宅ローンの返済に回す人の割合は少なかった。

　記事では、「切り替えのタイミングを計っている。」「住宅ローン減税があるうちは慌てて減らさない」など。

　こう考えられるのも、通常の住宅ローン返済のボーナス加算が占める割合が少ないとか、日々の家計に余裕があるからできるのでしょうね。

　さて、みなさまは、この冬のボーナスをどう使いますか？ボーナスがない私はいつも通りです。

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不動産の時効

　“時効”という言葉は、ＴＶなどの犯罪が関係したニュースやドラマなどでたびたび登場することから、刑事事件で使われる言葉と思いがちですが、民法（日常の行為）でも“時効”という制度は存在します。

　時効の基本的な意味は同じですが、一定の条件のもとで時間が経過することにより、何かしらの権利が発生したり、権利が消滅することです。

　刑法犯罪で一番有名なのが、殺人事件の時効は15年というものでしょうか。これも、事件の発覚後？か発生後？から15年が経過したら、逮捕されない権利？裁判で訴求されない権利？が発生するものです。

　民法で有名なのは、税金の請求は５年で消滅するというものでしょうか。これは、税金も債権の一種で、債権（お金を請求する権利）が５年で消滅するという決まりからくるものです。

　不動産の場合、所有権が時効により消滅するということはありませんが、所有権が時効により取得できるケースがあります。（逆に考えれば、時効により取得されてしまう）

　◇ケース１

　他人の物を20年間平穏公然と所有者のように占有すると時効により取得できる。占有者は他人の物と知っていても良い。しかし、賃借にて占有している場合は、“所有者のように”という部分が該当しないためダメ。（20年間借りたから所有権が取得できるとはなりませんので）

　◇ケース２

　自分の物と信じて10年間占有すると時効により取得できる。例えば、他人から不動産を購入し、自分の物と信じて占有していた場合など。

　どちらにしても不動産の場合は、ある程度の評価がされるような不動産なら正当な所有者が黙ってはいないので、時効による取得はなかなかありません。しかし、評価されないような地方の廃屋とかなら、所有者のように振舞って、時効による取得をする可能性があるかもしれません。

　不動産とは関係ありませんが、債権の消滅時効は５年ですから、誰かにお金を貸したままにして放置しておくと、そのうち請求できなくなるかもしれませんから、ご注意を。

　また、この時効による取得や消滅は、相手方に権利を行使しないと生まれません。自動的にではありません。時効の期間が継続するのにも条件がありますから、ご興味がある方は調べてみて下さい。

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気になる家計格差

　国会でも取り上げられるようになった格差社会。この言葉は、ニート、フリーター対起業家などの比較で伝えられることが多いですが、実態としては、ごく普通の家庭・世帯でも家計に格差が生まれています。

　ここ数日報道されている「生活保護」や「学校教育費の免除」などが、その表れでしょうか。

　日本経済新聞の記事を参照すると、この家計格差は、妻が正社員で働いているか、親から資金援助や相続があるかによって、収入差や資産の差が生まれて起こっている。

　ひとつ目の「妻が正社員で働いている場合」の収入差は、専業主婦と比べて約２倍、パート主婦と比べて約1.5倍になり、教育費や住宅購入に影響。（国民生活白書より）ふたつ目の「親からの資金援助」では、住宅購入で大きな違いが生まれる。

　全国銀行協会会長は、量的緩和政策解除後の金利上昇について、住宅ローンの金利が上昇しても、預金金利も上げているのだから、家計に影響がないとの発言。

　しかし、住宅ローンを抱えている人が、その利息分に見合う預金を持っているとは思えず、金融資産を持っている人がより豊かになるというだけで、多数の人は住宅ローンの金利上昇・負担増だけ。

　同会長は大手都市銀行のトップですから、庶民の生活は分からないのでしょうね。それか、金持ちだけが恵まれ、庶民は犠牲になってもいいということかな。

　政治の世界もこの会長と同じだから、この格差社会に対する政策は期待できないでしょうね。私個人は、格差社会・競争社会を頭ごなしに否定はしません。努力した人、才能がある人が成功するのは良い。たくさん働く人や家族が高収入を得るのは自然だから、共働きで豊かになるのは問題なし。

　でも、何も努力せず、親の遺産で豊かになるのは不公平。その遺産のおかげなのに、資産を持っているからと偉そうにしているのは不満を感じます。相続税は１００％課税にすれば、不動産にしても金融資産にしても利用されて、活性化する。地価も下がり、経済にも良いと思うのですが。

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子供の学習費調査

文部科学省の調査による2004年度の学習費が発表されました。

［幼稚園から高校まで14年間の学習費総額］

１．すべて公立　　（公→公→公→公）５３１万円（＋4.0％）
２．幼稚園だけ私立（私→公→公→公）５８６万円（＋2.8％）
３．高校だけ私立　（公→公→公→私）６８６万円（＋3.7％）
４．幼と高が私立　（私→公→公→私）７４１万円（＋2.9％）
５．小学校だけ公立（私→公→私→私）９８２万円（＋2.4％）

日本経済新聞の解説によると、

・ゆとり教育に伴う学力低下を補うための学習費が増加
・私立中学受験の増加（公立への不安）
・通塾率は上がっていないため、塾の高額化と通信教育の増加
・週５日制の影響により、習い事やスポーツへの支出増加

今回の学習費の他に、生活費などもあるわけですから、
支出は多くても収入や資産がないというバランスの悪さ、
さらに無理した住宅購入に伴う住宅ローン支払いの圧迫されると
家計の破綻までに繋がります。

現在は低金利ですので、支払額も少なくすむこともありますが、
金利が上昇した時にどうなるのかをよく考えて下さいね。
できれば長期固定にしてしまい、教育費だけを考えていけばいいような
家計のバランスになると、精神的にもいいかもしれません。

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これからの増税を見て

　前回の総選挙圧勝だけが理由ではないでしょうが、総選挙が４年間ないのを良い機会と、税制改正（増税）議論が活発になってきました。今、取り上げられている内容を、住まいの購入とどう繋がるのか、思いつくままに書いてみました。

・定率減税廃止

　来年の半減に続き、再来年の撤廃が決まりそうです。
　年収700万円の標準世帯で、年82,000円の増税。

　→　住まいの購入そのものには影響がないものの、じわりじわりと家計を直撃。

　これと同じ結果になるものとして、酒税や環境税など

・消費税増税

　どの程度の税率になるかは分かりませんが、１％でも上がれば、
　不動産市場に大きな影響を与えます。

　土地や個人が売主の中古住宅などは、非課税ですので、
　直接価格に転嫁されませんが、土地購入後の住宅建築やリフォームは、
　消費税の対象になり、そのしわ寄せが土地・中古住宅にくるのは必至。

　消費税率ＵＰ前に駆け込み需要で、不動産市場は上がり、
　その後の反動で下がるという感じでしょうか。（３％→５％の時と同じ）

　市場価格がどれだけ変動するかは見えづらく、
　消費税率のアップによるコスト増と市場の価格増減から、
　トータルでどちらがコストが少なくなるのか難しい判断です。

　私個人は、不動産市場は感情的なところがあり、消費税増税後、
　ミクロ的には、税率アップ分程度の下落は簡単に起きると思っています。

　それよりも気になるのが、この下落をきっかけに不動産下落の流れが始まり、
　長期的に大きな下落になるかどうかです。

　現在の不動産価格でも、少し高いかなと感じているので、多少下がっても
　いいかもしれませんが、バブル期に買った人が買い替えが出来なくて
　苦しんでいるのと同じようになってしまっても、それはそれで困ったことです。

・期間限定の税制

　ニュースなどで話題になるのは、上記ふたつの税金についてですが、
　今年度までの期間限定になっている税制が住宅関連でたくさんあります。

　これがどうなるかで、購入動機と資金計画に影響を与えます。

　主な期間限定は、印紙税（平成19年3月31日）、登録免許税（平成18年3月31日）、
　不動産取得税（平成18年3月31日と平成17年12月31日）、贈与税（平成17年12月31日）、
　固定資産税（平成18年3月31日）など。

　これがこのまま国民に気づかれないよう静かに打ち切られていくのか、どうか、
　このままなくなると、かなり購入に関わる税額は増加します。

　あと、確定しているもので、住宅ローン減税は年々対象が少なくなり、
　平成20年内の入居を持って打ち切られます。

・最後に

財政が破綻している中、税制の話で良い話（減税）を期待することが出来ません。

みなさまもある程度の覚悟はされているのでしょうが、やはり、
増税してもいいが、その前に支出を減らし、責任を追及して欲しいものです。

民間企業の方は、社宅を廃止され、福利厚生は減らされ、長時間の労働や休日出勤を
強いられても頑張っています。（これがマンションブームにも繋がりました）

それなのに何かを釈然としない思いをお持ちの方も多いのではないでしょうか。

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NO.8：人生の３大コスト！？

　こんにちは、プレシークの柴田です。今回のニュースレターでは、前回に予告しました提携先「住まいと保険と資産管理」のセミナーについてご報告します。

7月21日（月・海の日）

　夏休み最初の休みで３連休で、行楽に行かれた方も多かったと思います。その３連休最後の日にセミナーは行われました。場所は、スウェーデンハウス横浜支店です。当日は、梅雨末期独特の大雨が降っており、駅から10分くらい歩いている間に、ズボンがビチョビチョに濡れ、座ると気持ち悪い感触がしました。開始時刻は、13時からです。参加者は、11組になりました。では、セミナーの内容についてご紹介します。セミナーは、理屈っぽい話ではなく、ケーススタディを使って行われました。

【田中家プロフィール】ご主人・雄一郎さま（35歳）奥様・みどりさま（33歳）長女・まりちゃん（4歳）長男・浩明くん（2歳）

1.住宅コストについて

生涯賃貸住宅：家賃月15万円×12ヶ月×51年＝総額9,180万円。家賃は、横浜周辺を想定しておりますので、高く感じられると思います。千葉県ならもう少し安いでしょうが、単純に家賃のみの計算ですから、更新料などの諸経費を入れると、もっと多くなります。期間の51年は、奥様の平均余命を考慮しております。（平均寿命84歳－現年齢33歳）

2.教育コストについて

お子様ふたりとも、幼（私）・小中（公）・高（私）・大（私文）に進学するケースで、まりちゃんが733万円、浩明くんが834万円、学校外教育費がひとり228万円になり、総額2,023万円かかります。

3.老後コストについて

月30万円×12ヶ月×17年（60歳からご主人の平均余命まで）＝6,120万円、月20万円×12ヶ月×9年（ご主人死去後奥様の平均余命まで）＝2,160万円総額8,280万円。

３大コスト合計は、19,483万円になりました。

かなりの金額になりました。私も子供二人いますが、果たしてこれだけの負担をしていけるのか不安になります。では、この３大コストに対しどう対応していけば良いのでしょうか？

1.教育コスト対策

年間支出が100万円を超える教育費は、支出時期を見込んで計画的に準備しましょう。10年以内なら利回りは後回しにし、15年以上先ならインフレを考慮した運用を2～3割程度検討。一番デフレの影響を受けていないのが教育費、一番インフレの影響を受けるのが教育費。長期間積み立てて満期時に元本割れするような学資保険は考えものです。

2.老後コスト対策

国や会社が準備してくれる年金は、約280万円×12年（65歳からご主人の平均余命まで）＝3,360万円、約80万円×19年（65歳から奥様の平均余命まで）＝1,520万円の合計4,880万円になり、3,400万円ショートします。このことから、事前に、企業年金・個人年金の利用や退職金の把握、定年後の収入を得る途をつくる、インフレを考慮した運用と安全性のケアが必要になります。

3.住宅コストについて

4,000万円を金利3％で35年間借りた場合、返済総額は6,470万円になります。賃貸と比べ2,710万円の節約になりました。さらに計画的に繰り上げ返済を実施し25年で完済した場合は、返済総額5,700万円になり、3,410万円のコスト減になります。併せて団体信用生命保険加入による、保険コストの削減効果もあります。しかし、持ち家の場合、維持コストがかかることと、途中での住み替えや建て替えをすると賃貸有利になることもあります。

4.まとめ

教育・老後コストは、時期が来ると逃げられない。コントロール出来る住宅コストで、コスト全体の対策と事前準備をしていきましょう。

メーカー主催のセミナーになりましたので、ちょっと持ち家志向と耐久性重視の内容になりましたが、賃貸・持ち家のどちらにしても、当てにし辛い社会の中で快適な生活を続けるために、有効な住宅取得となるように考えていきましょう。

（平成15年7月22日発行）　その他のバックナンバーはこちら

大江戸温泉物語

旅行・温泉ネタなのですが、ちょっとお金のことが印象に残ったので、ご紹介します。

水曜休みで土日出勤だと、子供と休みが重ならず、なかなか朝から一緒に居ることがなくなりました。（子供は小学生にもなると親離れが始まるので、一緒に居なくてもいいのかなと感じる時もありますが）

昨日は千葉県民の日と水曜日が重なり、待望の家じゅうが休日になる日でした。でも、外は雨。。久しぶりのお出かけ日なのに。しかたなく室内で遊べる場所を検討した結果、お台場方面に出かけることになり、県民の日でお休みなのに都内でお金を使ってしまいました。

ちょこちょこっと遊んだ後、最後に「大江戸温泉物語」に寄ったのですが、スーパー銭湯感覚で行ってしまったので、あまりの料金の高さにびっくりしてしまいました。１８時からの夕方料金で少しは安くなったのですが、それでも家族４人、入場するだけで7000円超です。駐車料金も1000円取られるのが、千葉で駐車料金無料に慣れ親しんでいると高く感じました。

受付を済ませますと、浴衣の柄を選び、まず、浴衣に着替えて、江戸の風情がある飲食店やお店の広場に入ります。そこから、浴場に入ったり、飲んだり、食べたり、休んだりとゆっくり江戸の雰囲気を楽しんで下さいということです。江戸風の健康センターと考えた方が近いです。同じような趣旨では、千葉市美浜区にある施設の方が、スーパー銭湯の分、お得感があるかな。

浴場は、真ん中に天然温泉の浴槽があり、その他平均的なとろこでしょうか。質感は良かったです。広場から浴衣のままで行ける庭園風の足湯があり、ここは腰掛けて足をつける足湯まで、Ｓの字型になって湯が流れる川を歩いていくのですが、この川底は石が埋めてあり、足裏のつぼを刺激するようになっていて、これがまた痛いのなんのって、とても最後まで歩いていけません。あちこちで歩いている人から「あいたたた」「いたい」の悲鳴が。。どこかにケンシロウが居るみたいです。

飲食店などの商業施設は総じて高いかな。旅行と割り切ってくるなら、このくらいの価格設定でもとおもいますが、近隣からスーパー銭湯感覚で来るとちょっと。入場料と合わせて、あっという間に１万円超です。でも、穴子天丼は美味しかったです。現に利用者は海外（特に韓国）からの旅行客が多かったみたいです。およそ半数。お台場の観光名所のひとつと考えた方がいいですね。

[昨日の４行日記]
事実：お出かけ予算が想定外になってしまった。
気づき：行き当たりばったりのお出かけも楽しいが、少しは下調べしていかないと思わぬ出費が。
実行：下調べをして行く。（一度は行くことになるものの割引などあったらしい）
宣言：無駄な出費をせず、貯金を増やす。

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さおだけ屋はなぜ潰れないのか？

「さおだけ屋はなぜ潰れないのか？（身近な疑問からはじめる会計学）」という本を読みました。著者は、公認会計士で会計のプロですが、この本は会計学と言うよりは、日常のお金に対する考え方を分かりやすく書いたもので、誰にでも関わる内容だと思います。いろいろ気づかされる点も多く、このお金・数字の基本からどこまで発展させられるかは、読者次第でしょうか。

[概要]

・基本は、売り上げ－経費＝利益。企業が継続するための利益は、売り上げを上げるか経費を落とすしかない。節約はパーセンテージではなく絶対額で考える。

家計では→毎日100円の節約より、年５万円の節約の方が現金が残る。普段チマチマ、たまにバーンでは危険。節約した気になっているだけ。でも、両方なんでしょうね。

・本業だけで考えるのではなく、副業で儲かれば商売は成り立つ。しかし、本業と副業がバラバラになってはいけない。密接に関わり相乗効果が出るように。

家計では→副業や株式投資などは、自分の趣味、特技、仕事を生かす。

・在庫はコストが掛かり、いかに在庫を減らし効果的な運営が出来るか。しかし、在庫が無くて売り上げが減っても駄目。在庫は、資金繰りへも影響する。

家計では→「いつか使うかも」はだいたい無駄。使わない物はさっさと捨てる。単価を高い物を買った方が得になることも。安物買いの銭失いとは、よく言ったものですね。住まいでも収納が少ない、家が狭くなったと、大きな家に住み替え建て替えをする方も多いですが、スパッと捨ててしまって、その分建物を小さく出来ればどれだけの節約になるでしょうね。

・新たな（より高く）機会損失はマイナス。不良在庫と同じくらい怖く、最大売り上げに合わせる目利きが大切。

家計では→目標は少し高めにすると限度最大の効果。

・債務超過でも現金があれば、運営していける。

家計では→住宅ローン残高＞自宅の売却想定価格という債務超過状態であっても、住み続けるのなら、毎月（毎年）の収支がプラスであれば問題ない。繰り上げ返済して債務超過を解消しましょう、その返済資金を保険の見直しで作りましょうは意味無い。現在、将来の収支を見て考える。

さらに→どれだけ自由になる現金があるかで、生活の豊かさゆとりが分かる。これを常にプラスにする。マイナスの時があっても、それを埋める余力があれば良し。繰り上げ返済をし過ぎると資産状況は良くても、家計状況は悪い。家計状況をカバーできる以上の余裕分だけ繰り上げ返済を。

・数字のセンス、分析力は大事。

家計では→５０人に１人無料は、２％割引と同じ。５％割引で確実に得するか、一発勝負に出るか。これを５０回繰り返すと、１万円×（５０回－１回無料）＝４９万円＞１万円×５０回×９５％＝４７．５万円

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不動産取得税

土地や住宅など不動産を取得した時、都道府県より不動産取得税が課税されます。税額は、固定資産税評価額の３％です。

平成１７年中の取得の場合、宅地の評価は評価額の2分の1にする特例があります。

また、住宅や住宅用の土地については、定められた要件に該当すると軽減措置が受けられます。（千葉）要件に該当する一般的な住宅を購入した場合、ほとんどが課税なしかそれに近い金額になります。

[よくあるケース]　古家がある土地を購入後、新築する場合

明らかに土地として購入し、建物に居住することなく解体後新築する場合は、建物の不動産取得税はかかりません。土地の不動産取得税は、新築する建物が規定の要件に合えば、軽減措置が受けられます。

※不動産投資用の購入の場合、軽減措置はなく、しっかり課税されます。

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高額納税者

昨日、国税庁より高額納税者が発表されました。この発表の是非はともかく、内容を見てみますと、トップになった方を始め、ファンド運用者のランクインが印象的です。これからの憧れる職業で、ＩＴ産業の起業家に続き、ファンド運用者も人気が出るのでしょう。

その代わり、一時期多かった土地長者や相続関係が少なくなりました。これからも資産持ちから、自己の能力が反映された内容になっていくのでしょう。

同じ所得税でも、私たち一般では、所得控除の見直しの方がより大きな問題です。それに消費税の引き上げも確実視されており、これからの生活がどうなっていくか、住宅ローンなどの大きな動きがある時には慎重に考えていきたいものです。

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JTBの旅行積み立て

銀行に預けても利息がほとんど付かないしとお嘆きの方で、定期的に旅行する、旅行の手配はJTBに限るという方は、JTBの旅行積み立てを利用するとお得です。

仕組みは銀行の預金と同じで、積み立て方式・定期方式・貯蓄預金方式とあります。利息にあたるサービス額は、利用目的がJTBでの旅行代金などに限定されている分だけ、銀行に預金するより有利です。９月３０日までのお申込の場合、通常よりも有利になるキャンペーンを実施中です。詳しくは、JTBにご確認下さい。

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リバースモーゲージ

最初にまとまった資金を借りて住宅を購入するのが「住宅ローン」です。その反対に毎年資金を借りて最後に自宅を売却して一括返済するローンが「リバースモーゲージ」です。

毎年、借入残高が減少し、借入がなくなって不動産を完全に所有するのが、住宅ローンと不動産購入の関係になり、毎年、借入残高が増加し、最後に不動産を売却して借入金を返済するのが、リバースモーゲージと不動産売却の関係です。

自宅を活用した老後資金の手当てをする手法として、今後、年金の支給額減少や増税・物価上昇になった場合、広く普及する可能性があります。

借りる人のイメージ（条件）は、一人暮らしもしくは二人暮しの老世帯で、資産の大部分が自宅（不動産）で現金（年金）が少なく、自宅には住み続けながら老後資金を得たい世帯でしょうか。

注意すべきポイントは、予想以上に長生きをした時、不動産価格もしくは金利が予想以上に高騰した時に、融資条件や借入限度額の変更があった時にどう対応するかです。

このリバースモーゲージを取り扱うのは、地方自治体が中心ですが、民間では中央三井信託銀行などで取り扱っております。

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埋葬料

先日、テレビ朝日で放送されました「全国一斉○○テスト」という番組を見ていましたら、健康保険に加入している場合、葬儀費用の補助が出ると教えられましたが、皆さんはご存知でしたか？社会保険庁のホームページを見ても、どこにこのことが書いてあるのか分かりづらく、探すの苦労しました。今、社会問題になっている無駄遣いをする費用があるなら、少しは加入者へのフォローを充実してもいいと思うのですが。

［内容引用］
■対象
健康保険の被保険者(葬儀をしなくても支給される)
■支給される埋葬料
・被保険者本人が亡くなった場合：最低10万円
・被保険者が就労中もしくは退職後3ヶ月以内の場合：故人の給料の1ヶ月分（上限98万円）
・被保険者の家族が亡くなった場合：「家族埋葬料」として一律10万円
・国民健康保険の被保険者の場合：3万円～7万円（金額は各市町村によって異なります）
★埋葬費は申請しないともらえないので注意！
★申請期間は亡くなった日から2年以内
★申請はお近くの社会保険事務所や地方自治体へ

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三井住友銀行

三井住友銀行は、One'splus加入者の方へ、提携会社からの新築・リフォーム・不動産購入の際、紹介割引制度を始めました。

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