持ち家推進政策

国民新党の亀井代表が目立ちすぎて、肝心の内容が隠れてしまった感のある第二次補正予算案。正式には今後の政局次第になりますが、住宅に関連するものをご紹介させて頂きます。

まず目立ったのは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン（フラット35）の金利を下げること。平成22年中の申込者に限り、当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇する仕組みがあるが、その下げ幅を１％に拡大するもの。

優良な住宅（長期耐久性）に対して優遇措置を取り、建物のクオリティを上げることにより、購入後の資産価値低下を緩やかにして、家計資産を健全にする、老後の生活安定に寄与する方向性は悪くはないが、当初10年間の金利優遇は、11年目以降の金利上昇・返済額増加による家計負担増加は、問題になった「ゆとりローン」と同じような仕組み。

購入しやすい環境を作り、住宅購入促進へ導くことにより、景気回復へと繋げる、という発想は、自民党時代と何ら変わらない。景気回復のために、国民に住宅を購入させる、というものは業界にとってありがたい話であるが、果たして国民にとっていいものなのか。景気回復することそのものは国民にとってもいいのだろうが、そのために住宅を購入させられる国民はたまらない。

たまたま、家族状況や人生の中で、購入してもいいタイミングの方であれば、購入しやすい環境であることは望ましいかもしれない。しかし、購入するタイミングではない方が、購入しやすい環境だからといって進めていくのは失敗になる可能性もある。そもそも、購入・持ち家＝正義、という流れ、風潮そのものがよくないのではないか。持ち家がいいか、賃貸がいいかは、人それぞれによって判断が分かれるものである。

特に今回は、住宅ローンの部分に対する政策であり、購入のしやすさに危険が伴うものである。通常の金利でも問題なく支払える人にとって、金利が低くなることは悪いことではない。怖いのは、通常の支払いでは厳しい人が、金利優遇により支払えると錯覚して購入してしまうことである。11年目以降に収入が増加しているなら問題はないが、この時勢を考えると、たまたまの運だめしみたいなものである。

今回の枠組みでやるなら、全期間優遇してもらいたいものである。または、住宅ローンの部分に手を付けるのではなく、購入もしくは住宅事情、全体に対しての政策にしてもらいたかった。この他に第二次補正予算案で取り上げられたものは、民間金融機関の保証料引き下げ、住宅版エコポイント。どうしても国としては住宅を購入させたいらしいようである。賃貸に暮らす人、すでに購入している人、は、苦しいままである。

自民党時代に導入された史上最大規模の住宅ローン控除。この持ち家推進政策の効果は、いまいちらしい。その原因は、根本的な雇用、収入面が低迷していることや、住宅ローン控除を打ち消す規模で進む資産デフレなどが、購入を踏み留まさせる。政治、行政が考えるよりも国民の方が一歩上にいっている。周りを見ず、簡単に、目先の餌へは食いつかない。

生活に大きな影響を与える住宅政策は、安易に取り組まず、コロコロ変えないで欲しいが、政権交代しても変わらないようなので、我々、住宅にかかわる者が、目先の政策に振り回されることなく、しっかりとアドバイスしなければならない。最後の防波堤になれるのは、現場に立つ人なのだから。

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長期金利急上昇

先月半ば頃からの長期金利上昇が止まらない。

11/9には夏場の頂点である1.460％を超え1.475％まで上昇した。財政悪化による国債増発懸念はぬぐえないことから、年末にかけて、今年の頂点である1.560％を目指す動きになるのではないか。

日本経済新聞に紹介された各エコノミストの長期金利予測は、全員ともピークは今年のピークである1.6％前後まで年末に向けて上昇すると。

その後の動きは、一人をのぞき、年明けから下がり1.2％で落ち着くのではないかとしている。これは来年度予算が見えてくることによる不透明感の払拭によるもの。

長期金利が上昇すると、当然、定期金利の上昇に繋がり受け取る利息も増えるが、固定型住宅ローンの金利も上昇し支払う利息も増える。

なお、普通預金や変動型住宅ローンは、日銀の政策金利に連動するため、長期金利の動きに直接的には影響されない。

当面の間、住宅ローンを考える場合、長期金利と政策金利のギャップによる支払いの差額を念頭に置き、将来の金利上昇リスク、支払い利息の増加リスクを比較することが必要である。

これはいつでも言える基本的なことだが、差額が小さければ、検討もなく固定型を選ぶ要素が強くなるが、金利差が拡がった今、より検討を深めてもらいたい。

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モーゲージプランナー

私事ですが、「住宅ローンの殿堂」というサイトに毎月１回コラムを投稿しており、私の当番は10日になります。毎月、10日近くなると週間の予定や行動を予測し原稿を作成します。今月は10日が土曜日のため、直前の木金は週末の準備で忙しくなることが予想されたことから、７日の火曜日に原稿を提出致しました。火曜日は夜10時から「ガイアの夜明け」（TV東京）が放送されます。今週の番組では「モーゲージプランナー」について紹介されました。この放送後に、コラムの原稿を書けたなら、ネタに困らなかったのにとがっかりです。

「モーゲージプランナー」とは、ＮＰＯ法人「日本モーゲージプランナーズ協会」が育成し、認定した住宅ローン分野の専門家。住宅ローンの相談やあっせんができる資格を持ったコンサルタントです。（同協会ホームページより）

さて、番組にて紹介された概要と率直な感想をお伝えしますと、まず、びっくりしたのが住宅ローン融資額の２％という「あっせん手数料」。住宅関連で有名なのは、宅建業者への報酬（仲介手数料）ですが、これは、不動産取引価格の3.15％＋63,000円（簡易計算）が上限とされています。不動産と住宅ローンの優劣を比べるつもりはありませんが、この報酬額の中には、不動産取引に至るまでの様々な業務が含まれており、さらに、住宅ローンの相談や手続きのサポートなども取引に付随するサービスとして無償で行っている会社も多く存在します。

さらに、最近、活躍の場を拡げてきたＦＰ（ファイナンシャルプランナー）の場合、相談料とサポートをフルセットでして頂いても最高で10万円くらいでしょうか。これらの業種と比べて、モーゲージプランナーによる住宅ローンのあっせん手数料が２％とは、ちょっと高いなと感じました。逆に言えば、この報酬が得られるのであれば、モーゲージプランナーの方がいいなと思ったのが率直なところです。ただし、あっせんという面が銀行の業務を一部含むという要素があるのであれば、一概に報酬の高低を論じることはできないのかもしれませんが。

この点について、モーゲージプランナーの役割や報酬という表面的なところよりも、不動産や住宅業界、ＦＰ、金融機関に住宅ローンアドバイザー、そして、今回のモーゲージプランナーなど、住宅ローンを扱う分野が未成熟で無法に近い乱立状態であることが問題なのかもしれません。基本的に規制は好まないのですが、誰が、どこまで取り扱うことができるのか、報酬なども含め、ちょっと整備した方が、消費者の方にとっても分かりやすくて安心できるのではと思いました。

そしてもうひとつ、今回登場されたモーゲージプランナーの方が、不動産投資を進めた点に、ちょっと違和感を感じました。住宅ローンはお金・家計に直接的に関係し、関連分野は住宅ローンを超えて多岐にわたります。老後のことも当然関連します。今回取り上げられたモデルケースでは、相続により得られた2,000万円の現金の一部を不動産へ投資し、家賃収入を住宅ローンの返済や老後の生活費へと回すことを提案しておりました。

詳細の内容は分からないので、提案そのものの良し悪しは判断できませんが、ご主人のご性格や不動産投資のリスクなどを考えれば、単純に住宅ローンの返済で利息の軽減を図る方を私なら提案するなと思いました。しかし、私が気になったのは提案内容ではなく、モーゲージプランナーの方が、不動産の情報を収集し、マンションの内見まで立ち会い、その後の商談まで単独で行った業務的なことです。

同じようなケースとして、ハウスメーカーの住宅営業担当者が、土地情報を収集し、現地見学まで行い、その後の商談まで、単独で行うことがあります。以前からこの問題は存在し、県庁の宅建業法の担当である部署に確認したことがありますが、回答は、契約の際、宅建業者が介在し、その業者が最終責任を取るのであれば、黒（違反）ではない。ただし、好ましくもないとは仰っていました。（こういう方々を”タネ屋“と呼ぶらしいです）

宅建業者の報酬は契約締結の成果として受領します。契約段階で適法なら問題ないというのが行政側の現状対応ですが、宅建業者の報酬は契約締結に尽力しその行為により契約締結に至ったなら受領できることや、契約に関して問題が起こった場合、契約前の営業行為の内容も問われることがあることから、契約前の営業行為も宅建業者の免許の有無を問うべきだと思います。

今回のモーゲージプランナーは、不動産投資（マンションの購入）に対し、報酬を得ず、無償奉仕・アフターサービスだったのでしょうか。宅建業者の免許を持つ会社で従業員登録をされている不動産営業なら、不動産購入に伴う営業活動で報酬を得ることに問題はありません。しかし、モーゲージプランナー専業であるならば、報酬を得るのは避けるべきですし、単独での不動産営業行為そのものを慎んだ方が良いと思います。もし、サービス、サポートの一環として行うなら、責任を取る宅建業者を常に立ち会わせておくべき。これはハウスメーカーの営業活動でも言えることです。

これも、先の住宅ローンを取り扱う業種の根本的な問題と同様に、不動産営業を行う担当者の資格制や両手取引禁止を含めたエージェント制など、根本的なところから立て直しが必要だと思います。

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長期金利のゆくえ

６月半ば頃から長期金利の低下が続き、７月に入って1.3％の大台を割り込みました。

今年前半の長期金利の変遷を振り返ってみると、昨年のリーマンショックと金融危機,景気悪化のため、年明けから低金利が続きました。長期金利の潮目が変わったのは３月後半。上昇に転じた理由は、景気回復の兆しが見えたことと、財政出動に伴う国債発行増で需給関係が崩れる懸念によるもので、経済の実力を反映しないいわゆる「悪い金利上昇」です。

それがここにきて金利が下がり始めたのは、新聞報道によると、景気の先行きに対する悲観論が大きいためとのこと。

新聞,テレビなどで、各金融機関のエコノミストが、今年後半の金利がどのような動きになるのかを予測しているが、各エコノミストにより見解はバラバラで、上は２％まで上昇するという方もいれば、１％前半へ下降するという方までいる。

マクロの景気を考えれば、景気回復に伴って緩やかに金利上昇するくらいでもよいのかもしれませんが、ミクロに住宅ローンだけを考えれば、景気回復はするものの金利は横ばいで推移するというのが望ましいのでしょうか。

私個人の予想では、今後も財政悪化に伴う悪い金利上昇の懸念は残るが、景気回復による大幅な金利上昇は考えづらいかなと思います。上昇、低迷の材料がそれぞれにあることから、上下動はあるものの全体的には横ばいとなるのでしょうか。

長期金利の上下動により、毎月見直されれるフラット３５などの長期固定や固定期間を設定するタイプは連動して動きます。なお、半年ごとに見直す変動金利だけは日銀の政策金利を反映しますので、財政悪化の国債需給バランスよりも景気動向の動きが強く影響されます。

景気が大きく回復するなら変動金利も大きく上昇する、景気が横ばいもしくは弱含みなら、変動金利も横ばいもしくは低迷するものと思われます。

ご相談頂く皆さまも、いろいろ勉強をされており、皆さまそれぞれに金利に対しての見解をお持ちですが、見解そのものは金利上昇派と金利横ばい派に分かれます。金利上昇する恐れが大きいから絶対長期固定、という方もいれば、しばらく低迷するから変動金利で利息負担を軽減しその分を貯蓄するという方も。

金利の行方は可能性の問題ですから、どちらの見解も間違ってはいません。それぞれの良し悪しをきちんと理解するということだけが今できることになります。

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経済危機対策による住宅税制・融資制度

　経済危機対策を進めるための税法改正案および平成21年度補正予算案が国会に提出されたことをうけ、国土交通省・住宅局より「経済危機対策による住宅税制・融資制度拡充の概要」が出されました。

　正式決定する前ではありますが、まず確実に成立すると見越してのものでしょう。もし、突然、国会が解散して不成立になってしまったらどうなるのでしょうか。

　ま、そのへんは置いておいて、拡充される住宅税制と融資制度の概略をご紹介させて頂きます。

1.贈与税非課税措置

　平成21年1月1日に遡り、平成22年12月31日までの間、20歳以上の方が直系尊属（父母、祖父母など）から住宅取得等に充てるための金銭贈与を受けた場合には、当該期間を通して500万円までの贈与が非課税とされます。

　さらに贈与税の基礎控除110万円もしくは相続時の精算課税と併用できるため、贈与税の基礎控除を加えた場合は合計610万円、相続時精算課税を利用した場合は合計4,000万円までは非課税となります。

　直系尊属とは、実の親もしくは祖父母です。配偶者の親や祖父母からの贈与の場合は対象外となります。この場合は配偶者との共有などで対応することになります。

2.フラット35の拡充

　フラット35（買い取り型）において建設費・購入費の100％まで利用できるようになります。さらに融資の対象となる諸費用の項目も増やしたため、今まで以上に自己資金が少なくても購入しやすくなります。

　また、優良住宅に対する金利優遇を現在の10年から20年に期間を延長します。

その他、詳細は概要書にてご確認下さい。

経済危機対策（国土交通省・住宅局）

　この経済危機対策（補正予算）は、野党や評論家の方などから、ばらまき、無駄遣い、天下り役員の焼け太りなどと批判されております。この住宅税制・融資制度拡充についても一部が批判の対象となっております。

　まず、優良住宅に対する金利優遇の拡充ですが、これはどなたにも異論はないと思います。贈与税の非課税措置も、つぎはぎの相続税・贈与税制や根本的な贈与に対しての問題はありますが、負担が増えるものではありませんので、ま、いいでしょう。

　問題とされているのは、フラット35の融資対象額拡大です。原則的には自己資金が少ないのと、返済力は比例します。返済力が弱い人に貸し込むというのは、まさにサブプライムローンと同じ。また、公庫時代のゆとりローン問題と手法は違えど、根本は同じ。過去や海外で問題となったことと同じことを、また懲りもせずにやろうとしていることに、批判が集中しています。

　ただし、批判はあっても、国土交通省が発表するくらいですから、まず確実に実行される。ここからは、現場で携わる不動産,住宅業界が、売っちゃえばいいやと甘い言葉で推進するのか、この方には危険だなと感じたときに止められるか、意識や姿勢次第で、問題の大きさが変わってくる。

　氾濫していると言っていいほど情報が多く、ＦＰなどのアドバイザーが認知されてきたことから、ゆとりローン問題ほどにはならないと思うが、ちょっと危なさも感じる。

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'09追加経済対策素案を見て

　10兆円の新たな国債発行積み増しによる経済対策が政府・与党より発表された。これにより国債発行額は過去最大となる４３兆円となる見通し。これは先日開催されたＧ２０の会合を受けてのもので、実質成長率２％の引き上げと40～50万人の雇用創出効果がある見込み。

　ETC利用による高速道路1,000円乗り放題や定額給付金など、つい先日、前年度補正予算や今年度予算で経済対策を行ったばかりで、立て続けの経済対策で、またまた経済対策ですか、というのが率直な感想。

　マクロ経済、国際関係など、難しくて大きな部分は、政治,行政を信じるしかないが、この経済対策のなかに、住宅,生活関連が含まれており、この部分だけご紹介します。（現時点では案であり今後の国会審議などで変更,廃案になることもあります）

・フラット35

　融資上限額を物件価格の90％から100％に引き上げる。また、新規融資だけが対象であったものを、今後は銀行などの住宅ローンからの借り換えにも対応。優良住宅に対する金利優遇期間の延長も。

　融資の焦げ付きリスクが高まることに関して、金子国土交通大臣は「年収に応じて貸出限度額を定めているので心配ない」とコメント。大臣は年収に占める返済の割合（返済比率）をどの程度ご存知のうえで発言されたかは不明。

・太陽光発電

　省エネ,環境対策として、太陽光パネル設置の補助枠を拡大する。現在、１件あたり20～25万円の補助金額そのものは変わらない。

・贈与税

　個人が贈与を受けて住宅を購入した場合、贈与税の非課税枠を通常分（年110万円）より500万円上乗せする。起源は2010年末まで。減税を受けるには確定申告が必要。

・その他

　就学前の子供がいる家庭への手当支給。保育園へ入りやすい環境整備。これは遠くても空きのある保育園に、駅前や児童館などに設置された「こども送迎センター」から保育士が乗車した送迎バスで送り迎えする仕組み。小中学校には校庭の芝生化や耐震補強など。

参考先：日本経済新聞　　

　雇用や経済などへどの程度の効果を発揮するかは、今後の成り行きを見守るしかないが、すでに今年度の予算編成から今回の経済対策の影響が出ている部分もある。

　それは長期金利の上昇。

　直近の長期金利（新発10年物国債利回り）を見ても、3月下旬は1.3％弱だったものが、4月に入り一気に1.4％台後半まで跳ね上がった。これは、やはり直近の株高の影響もあるのだろうが、経済対策による国債発行で需給関係が悪くなることを想定したものであろう。

　この長期金利の上昇は、住宅ローンの金利上昇に繋がり、新規購入力の低下だけではなく、すでに購入し住宅ローンの返済をしている方の負担増加になる。

　今回の経済対策でも感じられるが、住宅購入促進の対策は、その場限りの断片的なものであることが多い。景気回復もそうだろうが、おそらく、最大の対策は、今後の日本（生活）への不安払拭ではないか。さらに、政治への信頼回復など、厭戦気分の軽減だと思われる。

　住生活基本法の成立から、長期優良住宅の促進、ストック住宅の活用と流通に対しての方策など、生活や資産形成,老後と関連が深まった。これを基にゼロベースで見直してみるのもよいかもしれない。

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2009年公示地価（船橋市）

3月23日、国土交通省より2009年の公示地価（1/1時点）が発表されました。

≪国土交通省が発表した東京圏・近郊住宅地の概要≫

　三大都市圏・地方ブロック中心都市においては、景気の悪化、新規分譲マンションの販売不振、投資・融資等の資金調達環境の悪化等を背景として土地に対する需要が減退していることや、オフィスビル等における空室率の上昇、賃料の下落等により収益力についても一部で低下する傾向が見られたこと等を背景として、住宅地・商業地ともに、前回高い上昇を示した中心部を含めほぼ全ての地点で下落となった。なお、大きな下落を示した地点の多くは、前回高い上昇を示した地点であった。

平成21年3月24日：国土交通省土地・水資源局

≪船橋市の公示地価≫
・本中山６－６－１５　247,000（258,000）↓4.26%
・本中山３－７－１９　231,000（241,000）↓4.15%
・本中山１－７－１０　214,000（222,000）↓3.60%
・東中山２－１１－４　172,000（179,000）↓3.91%
・本郷町７０５番１０　229,000（238,000）↓3.78%
・西船５－１９－１６　243,000（253,000）↓3.95%
・本郷町４５６番１　248,000（265,000）↓6.42%
・東中山１－４－６　201,000（209,000）↓3.83%
・葛飾町２丁目４１３番外　263,000（273,000）↓3.66%
・印内町５９９番３外　475,000（495,000）↓4.04%
・西船４－１７－９　320,000（350,000）↓8.57%
・印内２－５－６　223,000（231,000）↓3.46%
・藤原１－１２－２０　131,000（138,000）↓5.07%
・山野町１３４番１　246,000（255,000）↓3.53%
・古作４－７－５　159,000（163,000）↓2.45%
・西船２－１１－１１　172,000（180,000）↓4.44%
・西船１－１２－６　174,000（181,000）↓3.87%
・藤原２－９－１１　159,000（162,000）↓1.85%
・潮見町２０番３　63,000（65,000）↓3.08%
・西船２－６－１４　173,000（182,000）↓4.95%
・山手２－１３－３７　130,000（136,000）↓4.41%
・栄町２－７－５　113,000（117,000）↓3.42%
・海神４－１５－１０　186,000（198,000）↓6.06%
・上山町２丁目３０８番４　102,000（108,000）↓5.56%
・行田１－２０－７　123,000（128,000）↓3.91%
・海神３－２３－３５　213,000（226,000）↓5.75%
・藤原４－４－２５　73,000（75,400）↓3.18%
・海神１－２４－１９　197,000（210,000）↓6.19%
・南本町２４－５　145,000（154,000）↓5.84%
・日の出２－１７－１　62,000（62,000）→0.00%
・前貝塚町１０１２番２４　156,000（160,000）↓2.50%
・前貝塚町７７２番３　103,000（106,000）↓2.83%
・行田１－１－２　64,000（65,800）↓2.74%
・藤原６－１３－６　88,000（91,300）↓3.61%
・南本町１－１６　249,000（261,000）↓4.60%
・湊町３－１７－１７　163,000（173,000）↓5.78%
・本町７－１５－３　285,000（300,000）↓5.00%
・前貝塚町２５５番１０２　152,000（156,000）↓2.56%
・北本町２－６７－１０　138,000（142,000）↓2.82%
・上山町３丁目５３１番４０　112,000（117,000）↓4.27%
・本町７－１２－１４　305,000（320,000）↓4.69%
・湊町１－１－１５　310,000（335,000）↓7.46%
・本町１－１０－１１　480,000（510,000）↓5.88%
・夏見３－９－２４　180,000（189,000）↓4.76%
・本町４－３－２１　1,200,000（1,310,000）↓8.40%
・本町５－３－３　662,000（705,000）↓6.10%
・本町６－８－１３　247,000（264,000）↓6.44%
・本町６－３－９　450,000（475,000）↓5.26%
・本町５－１１－３　291,000（315,000）↓7.62%
・夏見４－２－１５　186,000（200,000）↓7.00%
・本町４－２８－１６　248,000（265,000）↓6.42%
・旭町２－１４－１５　109,000（112,000）↓2.68%
・夏見台３－２３－３１　140,000（145,000）↓3.45%
・宮本５－１－１０　245,000（263,000）↓6.84%
・市場２－１－３０　240,000（250,000）↓4.00%
・夏見台２－８－２６　180,000（新）
・丸山５－３３－１１　120,000（123,000）↓2.44%
・丸山３－２７－１５　109,000（112,000）↓2.68%
・馬込町１０３１番２５　110,000（115,000）↓4.35%
・宮本６－２１－１５　196,000（211,000）↓7.11%
・夏見６－１９－３　142,000（151,000）↓5.96%
・宮本８－９－６　192,000（207,000）↓7.25%
・市場５－８－２０　191,000（201,000）↓4.98%
・市場４－１５－１８　175,000（184,000）↓4.89%
・東船橋１－１８－２０　250,000（256,000）↓2.34%
・東船橋２－１０－１６　309,000（315,000）↓1.90%
・東船橋３－９－１３　270,000（280,000）↓3.57%
・駿河台１－２８－３４　145,000（153,000）↓5.23%
・二和西１－４－１２　78,000（82,300）↓5.22%
・高根町１１９４番　44,800（46,500）↓3.66%
・前原西１－１９－９　177,000（190,000）↓6.84%
・中野木１－２２－５　135,000（141,000）↓4.26%
・金杉５－２７－１０　88,000（93,500）↓5.88%
・飯山満町２丁目４１９番１５　115,000（124,000）↓7.26%
・金杉７－３３－３　96,000（104,000）↓7.69%
・芝山３－９－１２　153,000（162,000）↓5.56%
・前原西２－４１－３　233,000（252,000）↓7.54%
・二和東５－１０－４　107,000（114,000）↓6.14%
・二和東６－６－５　114,000（120,000）↓5.00%
・咲が丘１－１７－２０　90,500（98,000）↓7.65%
・前原西２－１３－１３　750,000（800,000）↓6.25%
・飯山満町２丁目５２０番９　104,000（112,000）↓7.14%
・前原西２－３２－１０　263,000（280,000）↓6.07%
・新高根６－１８－１　115,000（122,000）↓5.74%
・前原東３－４－７　207,000（222,000）↓6.76%
・前原西７－１７－１３　179,000（192,000）↓6.77%
・二宮１－１４－６　130,000（138,000）↓5.80%
・新高根５－２３－２３　121,000（127,000）↓4.72%
・飯山満町３丁目１３７４番３２　110,000（117,000）↓5.98%
・咲が丘４－１７－１３　94,000（101,000）↓6.93%
・高野台３－１７－１３　72,500（77,500）↓6.45%
・大穴南１－１２－２４　99,000（107,000）↓7.48%
・飯山満町３丁目１７０９番７２　121,000（128,000）↓5.47%
・西習志野１－３１－１０　153,000（161,000）↓4.97%
・八木が谷３－１１－２０　76,500（82,000）↓6.71%
・高根台６－８－６　143,000（150,000）↓4.67%
・前原東５－２７－４　160,000（171,000）↓6.43%
・西習志野２－１７－２　154,000（163,000）↓5.52%
・田喜野井１－１３－１６　111,000（120,000）↓7.50%
・七林町１１３番７６外　121,000（129,000）↓6.20%
・薬円台５－１４－１９　166,000（175,000）↓5.14%
・大穴北３－２１－２０　80,500（88,000）↓8.52%
・松が丘１－２－２　106,000（113,000）↓6.19%
・三山１－１８－１２　118,000（126,000）↓6.35%
・薬円台２－１１－１　132,000（140,000）↓5.71%
・田喜野井７－２３－１３　101,000（109,000）↓7.34%
・習志野台２－６６－１１　179,000（187,000）↓4.28%
・習志野台４－２８－１５　168,000（175,000）↓4.00%
・松が丘３－６７－１　90,000（99,000）↓9.09%
・三山４－１３－１４　106,000（113,000）↓6.19%
・坪井町７２０番４６　113,000（119,000）↓5.04%
・三山８－２－１　148,000（156,000）↓5.13%
・習志野台５－２４－２２　138,000（145,000）↓4.83%
・習志野台６－２２－１４　139,000（146,000）↓4.79%
・神保町４０番８　31,500（33,500）↓5.97%
・三山６－１５－９　99,000（106,000）↓6.60%
・習志野４－１５－６　85,000（88,000）↓3.41%
・三山９－３２－４　118,000（126,000）↓6.35%
・習志野台８－４７－１４　92,300（97,500）↓5.33%
・小室町３２３７番　76,500（79,500）↓3.77%

※単位：円／１平米、（）内は2008年

※地価公示制度とは、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、毎年１回（1月1日現在）の標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるものです。（地価公示制度の概要より）

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住宅市場活性化策

　政府・与党が追加経済対策に盛り込む住宅市場の活性化策が明らかになった。住宅金融支援機構の長期固定金利の住宅ローンを利用する際、耐震性などに優れた家なら金利優遇（0.3％）期間を20年に延長する。普通の家でも2011年度末までは頭金なしでローンを組めるようにする。中小の不動産業者の資金繰りも支援する。

　政府・与党は10日にも追加対策をとりまとめる。金利優遇の住宅ローンの拡大に備え、住宅金融支援機構に約5000億円を追加出資する方針。

引用元：日本経済新聞

　住宅金融支援機構が取り扱う“フラット３５”の融資上限額を９割から１０割に引き上げることは、以前からの報道で明らかになっていたが、今回の案で新たに「一定の基準を満たした優良住宅（耐久、省エネ、バリアフリーなど）」を対象にフラット３５の金利優遇を拡大する方針が盛り込まれた。

　おそらく、今までフラット３５“Ｓ”という期間,融資枠限定で行っていた金利優遇を通年化し、かつ、優遇期間を大幅に延ばしたものでしょう。日本経済新聞の試算によると、優遇があるとないでは返済総額に約１６６万円の差があるとのこと。

　これは住宅の質を向上させようというもので、負担を軽減させるものであるから良いと思う。問題なのは、融資上限額の引き上げの方。

　住宅を販売する不動産,住宅業界側から見れば、購入対象者,購入資金力の拡大につながるもので、歓迎すべき内容だが、はたして消費者にとっていいことなのかどうか疑問が残る。

　はるか昔から、政府は景気対策の定番として住宅購入支援に取り組んできた。住宅購入はすそ野が広く関連業種への需要にもつながるため効果は大きく、取り組まれやすい。

　しかし、かつての住宅金融公庫が行った“ゆとりローン”がどれだけの問題を起こしたかを考えてみれば、単純な購入支援に問題が残っているのは、日経ビジネス「背伸び購入が招く自己破産」の記事の通り、明らかである。

　政府も購入を増やしたいのなら、長期優良住宅に伴う性能向上費用の直接補助制度でも始めればよい。さらに、住宅購入だけではなく、住まい全体、賃貸の方、すでに購入された方にも目を向けて欲しいものである。

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インフレとデフレ

　2週間ぶりのご無沙汰でした。あっという間に3月も終わろうとしている。ここ2週間で世の中の景気マインドは大分改善し、株価も底値から20％ほど上昇している。3月末は大きな事件も無く迎えられそう。まずはよかったよかった。

　住宅ローンの説明をする際に金利の先行きについて聞かれる。教科書通りに、景気が悪いと金利は下がる・円高だと金利は下がる・デフレだと金利は下がるといっている。今がまさに金利の下がる条件が見事にそろっている状態でしばらく金利は0％に近い水準を維持すると思われる。

　金利はいろいろな要素で決まるが、私は物価が一番の要素だと思っている（古い考え方かな～）。インフレのときは金利がインフレ率並に高くならないと、現金の実質価値が目減りする。逆にデフレのときはタンス預金（金利0％）でも現金の実質価値は上昇する。理屈では簡単に理解できるのだが現実にデフレで物の値段が下がっていても金利が0％だと現金が使った分だけ減ってしまうので消費行動としては慎重に成らざるを得ない（使うと一瞬だが貯めるのは時間がかかる）。

　インフレターゲットという言葉を聞いたことがあるだろうか。昔は高インフレ状態を適正インフレ（目標成長率程度）にするための金融・財政政策を意味していたような気がするのだが、今やデフレ脱出のための金融・財政政策を意味する言葉になったようだ。今の日本で本当に2～3％のインフレを起せる方法があるのであればぜひ実行してほしい（ただし巨額の財政赤字は困るんだがな～）。

　あなたはインフレとデフレどちらがいいと思いますか。私が子供のころは高度成長期からその転換時期位で目に見える形で物価が上がる状態を記憶している（アイスクリームや電車賃等）。値段が上がるから現金はすぐ使う（消費癖のせいかも・・・）。お年玉などのまとまったお金は定期預金（金利が高かったような気がする）。

　今のように物が溢れていることは無かったけれど今日より明日はきっと良くなる、便利になると確信できた時代では無かったか。私はインフレで困った経験が無い。インフレは経済の活力になり成長の証となると思っている。インフレ万歳である。

　一方デフレはどうか。成熟した社会に現われ易いかもしれないが、今日より明日のほうが売り上げが減る、利益や給料が減るかもしれない不確実の時代だろう。収入が減っても支出も減るのだから実質は変わらないかもしれないが、収入が減ること自体がテンションダウンにならないだろうか。

　自分が生活するときに物価上昇・下落率を考慮した実質価値など意識しない。あくまで前より今の収入が増えたか減ったかの名目賃金で消費を考えるのが普通だろう。名目賃金が減れば消費を少なくする。物価下落率以上に消費を絞ればデフレスパイラルになっていく。

　私はインフレが懐かしい。インフレになり資産価格が上がれば住宅ローンの元金が実質目減りしたのと同じではないか（家が高く売れて儲けがでる、サブプライムローンが流行った米国のようでしょ）。金利は当然高くなるが、インフレ率より金利が高い時代は過去あまり無い。1世代前の人たちはこうして財産を築いたのではないか。

　時代が逆行することは無いけれどもインフレとデフレどちらがいいかと問われればインフレでしょう。また景気よく稼いで景気よく使うバブリーな時代が来ないかな～と思う最近である。

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2009年の公示地価

国土交通省が2009年（平成21年）の公示地価を発表しました。

≪平成２１年地価公示に基づく地価動向について（概括）≫

　平成２１年１月１日時点の地価公示によると、平成２０年１月以降の１年間の地価は、全国平均で見ると、住宅地・商業地を含め全ての用途で下落した。

　とりわけ三大都市圏においては、前回まで住宅地では２年連続で、商業地では３年連続で平均で上昇を示していたが、今回は住宅地・商業地とも下落に転じ、地方圏を上回る下落を示した。地方圏においても、住宅地・商業地ともに前回まで４年連続で平均で下落幅が縮小していたが、今回下落幅が拡大した。

　このように、今回の地価公示は、全国的に地価の下落傾向を顕著に表す結果となった。

1.三大都市圏・地方ブロック中心都市においては、景気の悪化、新規分譲マンションの販売不振、投資・融資等の資金調達環境の悪化等を背景として土地に対する需要が減退していることや、オフィスビル等における空室率の上昇、賃料の下落等により収益力についても一部で低下する傾向が見られたこと等を背景として、住宅地・商業地ともに、前回高い上昇を示した中心部を含めほぼ全ての地点で下落となった。なお、大きな下落を示した地点の多くは、前回高い上昇を示した地点であった。

2.その他の地方圏においては、まちづくり、市街地整備、交通基盤の整備等の取組みによる利便性・収益性の向上等を反映して上昇又は横ばいとなった地点がわずかに見られたが、景気の悪化等により、ほぼ全ての地点で下落し、そのうち大半の地点で下落幅が拡大した。

　平成２１年３月２４日：国土交通省土地・水資源局

　地価公示制度とは、国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、毎年１回（1月1日現在）の標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるものです。（地価公示制度の概要より）

　ただし、刻々と変化する不動産市況のなか、1月1日現在で、よし今の地価はどうだ、とリアルタイムで反映するのは物理的に難しく、どうしてもタイムラグが生じます。

　公示地価数値としては、バブル崩壊後の地価は、07年に上昇に転じて、08年にピークに達し、09年に下がり始めたとなるが、実態としては、07年がピーク、08年年初には暗雲が漂い下がり始めて、08年後半から09年にかけて、リーマンショックをきっかけとした景気後退,金融引き締めで急激に下げたという感じである。

　今回の下落幅は、全国,全用途平均▲3.5％、三大都市圏,全用途平均▲3.8％、全国,住宅地平均▲3.2％、三大都市圏,住宅地平均▲3.5％となった。この下落幅は、上記実態のうち、08年年初に暗雲が漂い下がり始めたリーマンショック前あたりのデータとなるのではないか。

　おそらく、来年の公示地価は、リーマンショック後の景気後退などを反映して、もっと大きな下落幅を示すと思われる。ただし、これは実態とのタイムラグによるもので、これから来年にかけて下がるかどうかは分からない。

　下げ止まり、上がると言いたいのではなく、実態とのずれがあり、不動産取引は前に進んでいることを、これから不動産や住宅の購入,売却をされようとする方に、公示地価の表面的な数値だけではなく、実態との誤差を考慮してご判断いただきたいだけである。

　今、盛り上がっているＷＢＣに例えれば、結果を見た後に解説,分析する評論家と、現場でリアルに戦っている監督,コーチの違い。住まいを購入,売却される方（選手）は、どちらのご意見を尊重されるのか、となるのでしょうか。

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