千葉県の2009年公示地価

国土交通省は、千葉県内の公示地価を発表した。

≪全用途で下落,上昇地点はゼロに,０９年県内公示地価≫

　国土交通省と県は二十三日、土地取引価格の目安となる今年一月一日時点の県内の公示地価を発表した。景気の冷え込みにより住宅需要が落ち込み、平均変動率は全用途（住宅地、商業地、工業用地など）で下落し、前年比平均３・６％のマイナスとなった。また前年からの継続調査地点千三百八十一カ所のすべてで、「横ばいまたは下落」を示した。上昇地点がゼロとなったのは、二〇〇三年以来六年ぶりとなる。

　県平均変動率がすべての用途で下落したのは二〇〇六年以来三年ぶり。二年連続上昇していた住宅地は平均３・５％の下落。住宅地の市町村別では昨年、県内最高となる７・６％の上昇を示した浦安市が一転、県内ワーストワンの７％のマイナスとなった。ほぼすべてが下落した住宅地の調査地点のうち唯一、横ばいだったのは成田新高速鉄道の新駅前に位置する成田市玉造七丁目の地点だった。

　商業地も二年連続の上昇から４・１％下落し、特に昨年１０・１％上昇した市川市は７・４％のマイナス。昨年、上昇傾向を示した地点は軒並み下落している。

　県平均価格は住宅地が一平方メートル当たり十一万三百円で昨年に比べ四千七百円の下落。閑静な高級住宅地として知られる浦安市舞浜三丁目および同市美浜四丁目の二地点が県内最高の四十万九千円を示した。

　商業地の平均価格は、二十六万七千百円で昨年比一万六千円のマイナス。最高地点は昨年と同じく千葉市中央区富士見二丁目（三井住友銀行千葉支店）だったが、価格は昨年に比べ三十万円下落し二百十万円となった。

　高橋繁地価公示鑑定評価員代表幹事は「景気の悪化以前に、建築費の高騰でマンションや戸建ての価格が二～三年前の水準から一～三割上がってしまい、年収の六倍ほどになり勤労者が買えなくなってしまった。それに加え金融恐慌でお金が引いてしまった。昨年は都心に近く便利なところであればあるほど上がっていた。逆に今度は、上がったところほど下がっている」と分析している。

　千葉日報：2009年03月24日

記事にもあるように、浦安市,市川市など、ここ近年大きく上昇していた地域ほど下落幅も大きかった。これをミニバブルがはじけたと評する人もいる。

昭和から平成へと移り変わる時期の実態とかけ離れた地価上昇はバブルと呼ぶべきものであったが、近年の地価上昇を“ミニバブル”と呼ぶのは安易であり、なんでもかんでもバブルをつければいいというものではない。

バブル崩壊後、地価の大きな流れは景気動向を反映し、個々の評価は利用価値やクオリティによって左右される。ここ数年の地価上昇,下落は成熟した市場が形成された結果であろう。

マンションを代表されるように、購入者の資金力（収入）を無視した供給サイドの価格設定が市場に拒絶された。アウトレットマンションと呼ばれる大幅値引きしたものは受け入れられた。これは市場が形成されたことの証し。

今後、地価動向は、このくらい下がったら底とかいう地価だけで判断されるものではなく、景気や金利の動向など大きな流れ,外部要因も含めて判断しなければならない。

逆に、この景気悪化、地価下落の中でも、成田市のように、個々の要素により動向は変わることもある。

［ＰＲ］ 住宅購入のワンストップサービス
　不動産調査,住宅購入相談,住宅ローン相談など仲介手数料“半額”特典付きの住宅購入サポート

「手数料無料」ウソだった

不動産購入や住宅ローンの借入には様々な諸費用が発生する。それぞれの費用は、価格や固定資産税評価額、借入額などにより金額に変化するが、取り扱うサービス内容や会社により異なるものも相混じって不透明感が付きまとう。

弊社でも取り扱う際、諸費用を明示して、不動産取引や住宅ローンの取次ぎをしているが、致し方ない諸事情で概算にならざる負えないときもある。（不足しないように多めに伝えるようにしています）

しかし、特定の会社だけのサービス料金であれば事前にきちんと伝えられるはずであり、このあたりをきちんとしていかなければ業界の信頼感は上がらない。この現状が浮き彫りになったニュースが取り上げられた。

≪「手数料無料」ウソ　トヨタホームに排除命令へ　公取委≫

　住宅ローンの広告で「手数料無料」と書きながら実際には手数料を取り、消費者に誤解を与えたとして、公正取引委員会は近く、トヨタホーム（本社・名古屋市）に景品表示法違反（有利誤認）で排除命令を出す方針を固め、同社に事前通知した。

　同社は０２年１月から、新聞や雑誌の広告でトヨタ系金融会社、トヨタファイナンスの住宅ローンを紹介する際、「融資事務手数料無料」「すべての手数料が無料」などと記載。しかし、実際には東京都、名古屋市、山口県の系列販売会社の店舗が、融資申し込みに必要な書類の作成費用などを顧客に払わせていた。

　トヨタホームによると、手数料を徴収した件数は２３１８件。１件あたりの金額は数万円という。同社やトヨタファイナンスは昨年７月、おわび広告を出している。

　2009年2月1日・朝日新聞

---------

弁護するわけではないが、ちょっとだけトヨタホームと営業のお付き合いがあり、外から見ていて、悪質な営業をしているとは思えない。（余談ですが、妻の実家はトヨタホーム）

これからの住宅業界をリードして欲しいと期待している企業なので、なおさら、今回のような事態は悲しい。同社には今後の業界全体の信頼獲得への取り組みに期待したい。

なお、今回は、広告表示と実態のずれによる問題であったが、諸費用の不透明性と取り組みに根本的な問題があるのではないか。サービスの提供と手数料の受領はビジネスですから、それ自体が悪ということではない。

しかし、見積もりなどに説明もなく紛れ込ませ請求するなど、消費者への説明もなく「当然どこでも掛かる費用です」というスタンスが大きな問題である。

［ＰＲ］住宅の購入から住宅ローンの借入まで諸費用も含めながら資金計画を知りたい方はこちらへ

基準地価2008（柏市）

9月18日、国土交通省より2008年の基準地価（7/1時点）が発表されました。

≪国土交通省が発表した東京圏・近郊住宅地の概要≫

さいたま市、千葉市、横浜市、川崎市等においても、平均で上昇は維持したものの鈍化傾向が鮮明となっており、浦安市、市川市等では平均でわずかな下落に転じた。一方で、川口市、鎌倉市、藤沢市等では、都心への接近性、良好な住環境等を背景として、わずかではあるが平均で上昇幅が拡大した。

圏域縁辺部においては、小田原市が１７年ぶり、秦野市及び厚木市が１８年ぶりに平均で上昇に転じたのに対し、熊谷市及び富津市が２年ぶりに平均でわずかな下落に転じるなど、全体的に下落傾向であるがその動向は一様ではない。

≪柏市の基準地価≫

・柏市みどり台５－３－１３ 101000（99800）↑
・柏市伊勢原１－９－３　106000（105000）↑
・柏市高田字上野台子１２５０番３　97800（97800）→
・柏市大青田字小渡１６２２番３外　38800（38800）→
・柏市高田字西中上２２４番９６　112000（110000）↑
・柏市篠籠田字今泉１０３６番１０　129000（128000）↑
・柏市東山２－９－１６　98200（98200）→
・柏市光ヶ丘２－１４－８　121000（120000）↑
・柏市新富町１－１３－１３　153000（150000）↑
・柏市大室字正連寺前１７２番３　112000（108000）↑
・柏市若柴字入谷津１番２３７　112000（108000）↑
・柏市豊町２－１－４　118000（115000）↑
・柏市青葉台１－１８－１２　100000（99600）↑
・柏市豊住３－１０－１０　140000（138000）↑
・柏市明原４－１１－３０　203000（197000）↑
・柏市豊四季字向中原７０９番４２外　123000（123000）→
・柏市十余二字庚塚２７６番２６６　142000（140000）↑
・柏市十余二字庚塚２５４番６０８　123000（121000）↑
・柏市あけぼの４－４－２　181000（179000）↑
・柏市末広町４－４　1050000（1020000）↑
・柏市加賀２－５－１２　140000（140000）→
・柏市増尾台２－２３－９　129000（128000）↑
・柏市中央１－６－３　395000（388000）↑
・柏市柏２－８－２０　764000（743000）↑
・柏市千代田２－３－２３　223000（216000）↑
・柏市松ヶ崎字泉２７３番１４　105000（105000）→
・柏市柏字木崎台２７９番９６　126000（125000）↑
・柏市柏６－５－３０　211000（208000）↑
・柏市増尾３丁目１６７９番２５　130000（130000）→
・柏市亀甲台町２－１１－１４　126000（126000）→
・柏市しいの木台３丁目７番６　100000（100000）→
・柏市松葉町１丁目５番９　148000（148000）→
・柏市宿連寺字天王後４２５番１６　100000（100000）→
・柏市北柏３丁目１９番１７　159000（157000）↑
・柏市高柳新田字中峠１７番２９外　77000（77000）→
・柏市藤心４－１５－１１　106000（105000）↑
・柏市戸張字天神前１３１６番４　96000（95000）↑
・柏市根戸字根切３８３番５６　118000（118000）→
・柏市布施字大日９７２番１２　102000（102000）→
・柏市布施字荒屋敷１２６５番　45600（46500）↓
・柏市高柳字向原１４７１番１１外　78800（78300）↑
・柏市塚崎２丁目５番２１　77700（77700）→
・柏市大津ケ丘４丁目１５番１１　85000（85100）↓
・柏市泉字南１４２６番　24100（24100）→

※単位：円／１平米、（）内は2007年

※基準地価とは、都道府県が毎年７月１日時点の値を調査したもの。土地の収益性や周辺の取引事例などに基づいて１平方メートルあたりの価格を判定する。基本的には公示地価に近い。


地価全体ではサブプライムローン問題の影響による資金流入減少の影響が出ているが、個人の実需（住宅）には大きく影響していない。根本的な景気の低迷で、個人の住宅取得の動きが鈍っていること、上昇し過ぎた感のある地価に個人の資金力がついていけなくなったことによる調整が、今回の基準地価には反映されているのではないか。

柏市の基準地価動向を見てみると、上昇地点や横ばいポイントがほとんどである。隣接の松戸市は下落地点も多いことから、時系列の影響や全体の動向ではなく、地価と購入資金力との兼ね合いだと思われる。

柏市と松戸市を比べると、松戸市の方が都内に近い分、地価は高くなる傾向にある。松戸市の地価が購入力と比較して限界点までいったが、柏市はまだ手が届くということで、松戸市は調整に入り、柏市は上昇の余地があったということです。

なお、各地点の細かい状況や背景などは、市全体の動向と異なることがございますので、ご了承ください。

［ＰＲ］地価動向や各基準点の分析などを加味しながら住まい探しをされたい方はこちらへ

住宅ローン新規貸し出し減少

◆住宅ローン、落ち込み鮮明に　新規貸出額5.7％減

　住宅ローンの落ち込みが鮮明になってきた。2007年度の国内銀行による新規の住宅ローンの貸出額は約14兆8000億円で、前年度に比べて5.7％減少した。2年連続の前年割れで、融資額は6年ぶりの低水準となった。改正建築基準法の施行に伴う住宅着工の減少や、不動産価格の上昇による需要の落ち込みなどが主因。大手銀行は金利や手数料の優遇などで、少ない需要を取り込もうと懸命だ。

　日銀の統計によると、国内銀行が07年度に新たに貸し出した住宅ローンは14兆7920億円にとどまった。過去の住宅ローンを含めた今年3月末の融資残高は約97兆6000億円と前年同月比3.6％増えたが、足元では「景況感の悪化などで、個人は住宅ローンの借り入れに慎重になっている」（全国銀行協会の杉山清次会長）という。

（日本経済新聞・平成20年6月26日）

景気が思わしくなく、住宅ローンの借り入れ≒不動産の購入に慎重になっていることは間違いなくその通りだと思います。

しかし、それ以上に住宅ローンの新規貸し出しの減少は、社会的な要素が大きいのではないでしょうか。

近年の不動産購入ブーム？で団塊ジュニアと呼ばれる層の一次取得者（初めて家を買う人）のうち、家の購入を希望する人は既に購入していることが多く、潜在的な購入希望者が減少していること。

ネット難民までとは言わなくても、購入層の世帯収入が減少しており、購入を希望していても、住宅ローンが借りられない。単純に収入の高低以外にも、不動産を購入に動き出す前までの過去に問題があるケース（借入、貯蓄）など、慎重以前の問題。

違う言い方をすると、自分たちにとって適正な住宅ローンではなく、ちょっと高望みをしてしまう。この高望みにはわがままというケースもなくはないが、それ以上に、ひとつひとつは理解できるような希望でも、それを全て満たそうとしてしまう心理。

だからといって、住宅に対しての不安不信から安い方にも行きづらいし、新聞の分析通り、地価が高くなりすぎたことと、資材高騰での住宅価格上昇という厳しい状況。

新築着工数の減少と同じく、新規貸し出しの減少は短期的なことではなく、長期的なことだと思われる。不動産市場と同様に根本的なところから変わらなくてはならないのではないか。

［ＰＲ］適正な住宅ローンでの不動産購入を考えたい方はこちらへ

平成18年度の住宅税制

　与党の平成18年度税制改正の内容が決まりました。不動産関係の税制は、特例が今年度で終わると予想されていましたが、一部では打ち切られたものの特例延長が盛り込まれました。

　増税路線を走っていた政府・与党が、社会的にあまりに注目されておらず影響度が低そうな住宅税制を増税にしなかったのは、どうしてなのでしょうか。いつもなら、景気も悪いし、また延長するだろうと楽観していましたが、今回は景気も回復し、総選挙でも大勝したので、諦めていました。

　何か目に見えない圧力や政治力が働いたのか、今後の消費税増税で住宅業界が低迷し、景気が悪くなることを見越したのか、分かりません。

＜主な税制改正＞

１．不動産取得税
　　・宅地等を取得した場合の課税標準が１／２になる特例を平成21年3月31日まで延長。
　　・税率が４％→３％に軽減される特例が住宅の場合、平成21年3月31日まで延長。
　　・住宅用土地の減額措置が３年に延長される特例が、平成20年3月31日まで延長。
２．登録免許税
　　・税率を１／２にする措置は廃止。
　　・土地売買の所有権移転登記は、平成20年3月31日まで２％→１％に軽減する。
　　・住宅用家屋の軽減税率は、平成19年3月31日まで適用。（現行）
３．相続時精算課税の住宅用特例は平成19年3月31日まで延長。
４．住宅取得資金の贈与税５分５乗の特例は廃止。
５．耐震改修した場合の所得税控除、固定資産税の減額措置を新設。
６．新築住宅に係る固定資産税減額措置は平成20年3月31日まで延長。

注：政治情勢によりこの改正が成立しない場合もございます。

［ＰＲ］　「住宅ローン相談」
不動産実務に強いファイナンシャルプランナーがベストの資金計画をアドバイスします。