住宅ローンと生活にまつわるお金の情報をお知らせします。不動産コンサルティング・ファイナンシャルプランナー。
この度、弊社（不動産購入応援サイト）の不動産購入サポートメニューを都内城南エリアで対応することが可能になりました。
対応エリアは、東京都渋谷区、目黒区、世田谷区、品川区、大田区、杉並区など都内南西部及び近隣と、神奈川県川崎市近隣エリアです。
取り扱う不動産会社は、下記になります。
城南コンサルティングオフィス：スタイルシステム
代表（徳本友一郎）：皆の笑顔に我が成功あり！
徳本さんのスキルは私以上ですから、都内・川崎エリアでお探しの方は、ご利用してみて下さいね。下記のサポートも対応可能です。
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◆ 登記手続き
・ 遺言がある場合
公正証書遺言 → 除籍謄本取得後、すぐに登記が可能
自筆遺言 → 家庭裁判所の検認手続き後に登記が可能
・ 遺言がない場合
遺産分割協議前でも法定相続での登記手続きなら1人でも可能
遺産分割協議後、協議の内容に伴う相続登記なら確定
◆ 登記原因
・ 「・・を相続させる」遺言による登記：原因“相続”
→ 遺留分減殺請求の可能性、農地法考慮不要、相続人の単独申請
・ 「・・を遺贈する」遺言、相続人以外への遺言による登記：原因“遺贈”
→ 農地法許可届出必要、遺言執行者と受遺者の共同申請
・ 死因贈与による仮登記と本登記：原因“贈与”
→ 生前の贈与契約による登記手続き、仮登記は消えない
・ 遺産分割による登記：原因“相続”
→ 相続財産帰属確定
・ 法定相続登記：原因“相続”
→ 単独でも可能なため、遺産分割協議の内容が不明
相続登記があったら、実体の確認が必要。不動産登記法の改正により、登記原因証明情報の提出が必須になり、利害関係人であれば、登記原因証明情報の閲覧が可能になりました。
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遺言は民法の規定があり、この規定から外れたものは無効になります。満15歳以上であれば遺言することができ、遺言による相続（指定相続）は、民法で定められた法定相続に優先します。
自らの遺産の相続を生前に意思表示することにより、相続がスムーズに実現することや、被相続人の意志が反映された相続になりやすくなります。
遺言の形式には三種類があります。
１． 自筆証書遺言
遺言の全文、日付、氏名を自書（自分で書く）し、押印して作成した遺言。日付は“吉日”というのはダメできちんと書くこと。氏名はフルネーム。押印は、指印、認印でも有効だが、実印が望ましい。家庭裁判所の検認が必要になる。
２． 公正証書遺言
公証人が作成する公正証書によって行う遺言を公正証書遺言といい、以下の要件に当てはまらないとダメ。
・ 二人以上の証人が立ち会うこと
・ 遺言者が遺言の趣旨を公証人に口述すること
・ 公証人が遺言者の口述を筆記し、これを遺言者及び証人に読み聞かせること
・ 遺言者及び証人が承認した後、各自署名押印すること
・ 公証人が以上の要件を満たすことを付記し、署名押印すること
公正証書遺言の場合、法律の専門家が作成するため法的不備はなく、原本を公証人役場が保管するため、隠蔽や改ざんの恐れがない。家庭裁判所の検認が不要である。
３． 秘密証書遺言
民法970条にて、秘密証書遺言の方式が定められています。
・ 遺言者が、その証書に署名し、印をおすこと。
・ 遺言者が、その証書を封じ、証書に用いた印章を以てこれに封印すること。
・ 遺言者が、公証人１人及び証人２人以上の前に封書を提出して、自己の遺言書である旨並びにその筆者の氏名及び住所を申述すること。
・ 公証人が、その証書を提出した日附及び遺言者の申述を封紙に記載した後、遺言者及び証人とともにこれに署名し、印をおすこと。
◆ 遺言の効果と活用
遺言を利用すると、第三者にも遺産を相続させることができ、相続させる遺産自体も特定できる。
遺言は遺産の分割方法以上に、被相続人の気持ち、思いを伝える“付言事項”が大事である。この付言事項により、相続人の争いや被相続人の思い、考えが実行されやすくなる。
遺言を残しておいた方が良いケース
・ 特定の相続人または法定相続人以外の者※に相続させたい
・ 子供がいない場合
・ 父母が異なる子供がいる場合
・ 相続人の中に行方不明者がいる場合
※ 内縁の妻、子供の配偶者、生前お世話になった人、公益事業などの福祉など
◆ 遺言の実務
遺言の執行は相続人全員で行うのが原則だが、遺言執行者を指定すれば、遺言執行者が相続手続きを単独でできる。もし、遺言執行者がいなければ、共同相続人全員の印が必要。
遺言は単純に新しい日付の物が有効となる。このため、書き換えなどのリスクがある。遺言の種類に優劣はなく、新しいほうが有効。
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相続欠格
民法では、次の不法行為をした者は、相続人の資格を失うとあります。
・ 被相続人を故意に死亡させたか、死亡させようとして刑に処せられた者
・ 先の順位や同順位の相続人を故意に死亡させたか、死亡させようとして刑に処せられた者
・ 相続人が殺害されたのに、告発や告訴をしなかった者
・ 詐欺や強迫によって、被相続人が遺言をしたり、遺言の撤回、取消し、変更をしたりするのを妨げた者
・ 詐欺や強迫によって、被相続人が遺言をしたり、遺言の撤回、取消し、変更をさせた者
・ 遺言書の偽造、変造、破棄、隠匿をした者
ただし、欠格者に子供がいれば代襲相続ができる。
相続廃除
民法では、被相続人は、相続をさせたくない推定相続人がいる場合、家庭裁判所にその推定相続人の廃除を請求することができると定めています。
この相続廃除ができるのは、被相続人に対して、虐待や重大な侮辱があったときか、推定相続人に著しい非行があったときとされています。
ただし、廃除された者に子供がいれば代襲相続ができる。
この相続廃除ができるのは遺留分のある相続人であると定められており、これは遺留分がない相続人である兄弟姉妹を廃除したいのであれば遺言でことたりるからです。
相続放棄をした者の子供
相続放棄をした場合、放棄をした者だけではなく、その子供の相続権まで放棄したことになり、相続人になることはできません。
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養子とは、養親と法的に親子関係を結んだ者をいい、養子縁組届けが受けられた日から、養親の嫡出子※となり、相続権も含め、実子と同じ状態・権利を取得する。
◆ 養子縁組の条件
養親側
・ 成年に達していること
・ 後見人が被後見人を養子にする場合は、家庭裁判所の許可があること
・ 配偶者のある者が未成年者を養子にするには、配偶者とともにすること
・ 配偶者のある者が養子をとるには、配偶者の同意を得なければならない
養子側
・ 養子は、養親の尊属や養親より年長者でないこと
・ 配偶者のある者が養子となるには、配偶者の同意を得なければならない
養子縁組届けには証人二人が必要だが、受理する行政側が実質的な内容に踏み込むことなく、上記の条件が満たされているかなどの形式的な審査をするのみ。このため、一人暮らしの高齢者の相続人になるため、悪意を持って養子手続きをする不届き者がいるため、注意が必要。
再婚相手の連れ子には新しい親からの相続権はないが、養子縁組をすることにより実子とみなされ相続権が発生する。
◆ 養子縁組の解消
養子縁組をした養親・養子が死亡しても親子関係が自然と解消されるわけではない。養子縁組を解消したい場合は、協議離縁と裁判離縁がある。
◆ 養子縁組の効果
・ 実子と同等の相続権を持つ
・ 普通養子は実親と養親の双方から相続を受けることができる。（特別養子は要確認）
・ 相続税の基礎控除が増える
・ 相続税の計算上の税率が下がる
・ 生命保険金や死亡退職金の非課税限度額が増える
※ 嫡出子とは、結婚している夫婦から生まれた子供。
※ 非嫡出子とは、結婚していない夫婦からうまれた子供であり、母は実際に産んでいるので認知不要だが、父は認知することにより確定する。
※ 認知は、任意認知と強制認知がある。任意認知は父親が認知届を出して行う認知。強制認知とは、父親が任意認知をしない場合に、子供が認知を求める訴えを提起して行う認知。
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複数の相続人がいる場合、相続財産は相続開始とともに、いったん全相続人の共有財産となる。それを各相続人の相続分に応じて分割して、個々の所有、名義とすることが遺産分割です。
◆ 分割の方法
１． 遺言による“指定分割”
２． 相続人全員の話し合いによる“協議分割” → 全員連名、実印押印の遺産分割協議書
３． 家庭裁判所の審判による“調停、審判による分割”
※ 遺言による指定分割は、法定相続分よりも優先される。
※ 協議分割の場合、必ずしも法定相続分で分ける必要はない。
※ 遺産分割に期限はないが、税制の特例には期限があり、それまでには分割することがよい。
被相続人は、遺言で、分割の方法を定め、若しくはこれを定めることを第三者に委託し、又は相続開始の時から５年を超えない期間内分割を禁ずることができる。（民法908条）→家庭裁判所の審判により分割禁止の取り決めであれば分割できない。これは期限がない。
◆ 遺産の分配方法
１． 現物分割
不動産や現金などの現物を分ける。
２． 代償分割（代物分割）
法定相続分以上に財産を取得する相続人が他の相続人に金銭や他の財産を渡す。
遺産分割協議書に代償金を明記すれば相続税、明記しないと贈与税の対象になる。
３． 換価分割
お金に換金して分ける。
４． 共有分割（別記）
相続人で財産を共有する。
◆ 遺産分割の留意点
遺産分割に先立ちもっとも重要なことは、相続人を確定することである。これは司法書士等の専門家に依頼するのが望ましい。もし、一人でも相続人を見落としてしまったら、遺産分割無効の訴えを起こされてしまう。
また、生前の相続対策でも相続人の確定は必要であり、まず最初に取り掛かる作業。
遺産分割が合法的に成立した後、分割しなおすことは可能だが、贈与税が発生する。申告や登記の前ならやり直しは可能だから、ギリギリまで待つのが柔軟な対応を可能にする。
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被相続人が亡くなり、相続が発生するとその瞬間に遺産は法定相続分で所有権が移転し、遺産分割未了共有となります。
その後、遺言があり、遺留分を侵害していなければ確定し、遺言がなければ、相続人による協議が必要です。この協議で全員が合意に至れば、どのような分け方をしても有効になります。
遺産分割未了共有の状態でも、法定相続分であれば共有での登記が可能であり、この登記は相続人が単独でも行えます。この登記が入ってしまうと、遺言があっても、登記をするには手続きが必要になります。
不動産を取引する場合、登記簿の確認をしますが、登記原因が“相続”になっている場合は、未了共有なのか民法上の共有なのかは判別できないので、登記申請書で確認する必要があります。もし、未了共有なら遺言や遺産分割協議で違う登記内容になってしまうことがあります。
相続での民法上の共有は、遺産分割協議などの確定した共有であり、分割請求や強制換価分割ができるようになります。
もし、不動産を共有で相続する場合、親子や夫婦ならまだしも、兄弟姉妹での共有は避ける方が懸命です。不動産を共有すると全体に所有権が及んでしまい、いざ売却しようとしても全ての共有者から合意を得なければなりません。親子や夫婦なら合意しやすいですが、兄弟姉妹になると価格面で強気と弱気が交差したりなど、なかなかまとまらないというようなことがよく起こります。
そして、この兄弟姉妹の共有が続くうちに、この誰かが亡くなり、さらに相続が発生すると、相続人が新しい共有者になり、共有者の数が増えてしまいます。叔父、叔母と甥、姪などの関係になると、さらに合意が難しくなり、不動産が塩漬けということになってしまう恐れがあります。
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遺留分とは、一定の相続人が一定の割合を相続できるようにしている制度であり、その割合は直系尊属のみの場合は相続財産の３分の１。配偶者のみ、配偶者と子供、配偶者と直系尊属の場合は２分の１。
遺留分は、遺言にも勝る最低限の相続分である。この遺留分を主張するには、遺留分減殺請求をして初めて効力が生じる。内容証明で行うのがベストです。
遺留分は、家庭裁判所の許可を得て、生前に放棄することができ、誰かが放棄しても他の相続人に影響を与えない。減殺請求しない遺留分や放棄した遺留分は遺産をもらった人に帰属し、他の相続人の遺留分が増えるわけではない。
遺留分は、遺留分を侵害した遺贈や相続開始以前１年以内の贈与をあったと知った時から1年、知らなくても10年が経過すれば、時効で消滅する。
なお、兄弟姉妹は遺留分の主張はできない。このため、兄弟姉妹に相続させず、配偶者にすべてを相続させたい場合は、遺言が効果的になる。
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１． 各相続人が相続した財産に、3年以内の贈与や相続時精算課税適用財産を加え、相続人が相続した財産の合計額を出す → （Ａ）
２． 相続財産合計（Ａ）から非課税財産と債務を引く → （Ｂ）
３． （Ｂ）から基礎控除額を引き、課税資産総額を出す → （Ｃ）
４． （Ｃ）を法定相続分で仮に相続したものとして分ける → （Ｄ、Ｄ´）
５． 分けられた（Ｄ、Ｄ´）の金額×税率から、各相続人の相続税額を出す → （Ｅ、Ｅ´）
６． 各相続人の相続税額（Ｅ、Ｅ´）を合計し、相続税額の総額を出す → （Ｆ）
７． 相続税総額（Ｆ）を各相続人が相続した取得割合で按分する → （Ｇ、Ｇ´）
８． 按分された相続税（Ｇ´）に2割加算適用者は加算される → （Ｈ）
９． 各相続人の相続税（Ｇ、Ｈ）から税額控除や軽減分を差し引いたのが、実際に払う相続税額
計算式
相続財産合計（Ａ）－ 非課税財産 － 債務 ＝ （Ｂ）
（Ｂ）－ 基礎控除 ＝ 課税資産総額（Ｃ）
（Ｃ）× 法定相続割合 ＝ （Ｄ、Ｄ´）
（Ｄ、Ｄ´）× 相続税率 ＝ 各相続人の相続税（Ｅ、Ｅ´）
（Ｅ）＋（Ｅ´） ＝ 相続税総額（Ｆ）
（Ｆ）× 遺産取得割合 ＝ 各自の相続税額（Ｇ、Ｇ´）
（Ｇ´）× 2割加算 ＝ 2割加算適用者の相続税額（Ｈ）
（Ｇ）－ 税額控除や軽減 ＝ 実際に支払う相続税額 ・・ （Ｈ）の計算も同様
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◆ 相続税の速算表
法定相続分に応じる取得金額 税率 控除額
１千万円以下 10% なし
１千万円超 ３千万円以下 15％ 50万円
３千万円超 ５千万円以下 20% 200万円
５千万円超 １億円以下 30％ 700万円
１億円超 ３億円以下 40％ 1700万円
３億円超 50％ 4700万円
計算例：5500万円×30% ＝ 1650万円 － 700万円 → 相続税額950万円
◆ 2割加算
被相続人の配偶者や一親等の血族（父母や子供）以外の者が財産を取得した場合、算出された税額に2割加算されます。例：孫や兄弟姉妹。ただし、子に代わって相続人となった孫（代襲相続人）は2割加算されません。
◆ 相続税の税額控除、軽減
・ 贈与税額控除 → 3年以内の贈与に対する贈与税額を控除）
・ 配偶者の税額軽減（別記）
・ 未成年者控除 → 6万円×（20歳－相続開始時の年齢）
・ 障害者控除 → 70歳未満が対象
・ 相次相続控除 → 被相続人が10年内に相続により取得し、相続税が課税されている場合
・ 外国税額控除 → 外国で相続税が課されている場合
◆ 配偶者の税額軽減
配偶者の生活を保障するため、税額を軽減する処置。配偶者が取得した財産が法定相続分以下なら、取得額がいくら多くても、相続税なし。法定相続分を超えていても、その額が１億６千万円以下なら、相続税なし。
この特例を受けるためには、婚姻届が出ている法律上の配偶者であることと、相続税の申告期限までに、遺産分割が確定していることが条件。
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基礎控除額 ＝ 5,000万円 ＋（1,000万円 × 法定相続人の数）
計算例：法定相続人が妻と子供二人の場合
5,000万円 ＋（1,000万円 × 3人）＝ 8,000万円
この基礎控除額以内なら申告義務はない。ただし、相続時精算課税を利用した場合は、基礎控除内でも申告が必要になります。
基礎控除を超えてしまったら、小規模宅地の特例を使う。また、名義預金（被相続人の財産だが、家族名義にしてある）には注意が必要。
基礎控除の計算に参入される法定相続人の数は、実子がいる場合は養子一人まで参入、実子がいない場合は二人まで参入。ただし、特別養子や配偶者の連れ子を養子にした場合は養子制限の対象から外れます。相続を放棄した人でも、基礎控除の計算では人数に参入します。
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不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得として課税されます。不動産売却の利益は、売った金額から取得費や売却諸費用を除いた金額になりますが、この取得費に相続財産を譲渡した場合の特例として、相続人が相続で取得した不動産に占める相続税の金額を取得費に加えることができます。
売却金額 －（取得費 ＋ 相続税 ＋ 売却諸費用）＝ 譲渡所得
◆ 相続税取得費加算の要件
・ 譲渡する資産は相続で取得した物に限る
・ 相続税申告期限から3年以内の譲渡に限る（相続開始から3年10ヶ月以内）
・ 土地は相続で取得したすべての土地に対する相続税になるが、建物は譲渡した物だけ
この特例は、相続税に払うためなどという売却の目的の制限はなし。しかし、周りには“相続税を払うのにお金がなくて”などと言えたり、勝手に思われるため、不動産（特に土地）を売るには絶好のチャンスになりやすい。
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相続税対策の基本のひとつが、相続財産の評価を下げることです。しかし、多くの方が錯覚しているのが、“借金をすればプラスの財産と相殺されて評価が落ちる”という認識です。
借金と財産評価の例
現在の資産：資産（プラス）2億円と負債（マイナス）1億円 → 課税価格1億円
この資産構成で、銀行から1億円の借金（マイナス資産）をすると、プラスマイナス“0”になって、課税価格ゼロだから相続税もゼロ？
借金したということは、現金1億円がプラスになったということですから、資産構成は、プラスが3億円、マイナスが2億円で、課税価格は1億円のままです。
借金して、そのお金を自分（被相続人）のために使ってしまうなら、プラスの資産が増えないので、課税価格は減少し、相続税も減ります。しかし、相続する資産そのものも減少することになります。生きている間を有意義にということであれば、これでも良いのですが。
また、逆パターンとして、上記の資産構成で資産から借金を返してしまっても、プラスが１億円、マイナスがゼロで、課税価格は1億円です。このケースでも相続税は変わりません。
上記の資産構成で、借金で得た現金1億円で1億円のアパートにしたら、現金から固定資産税評価額に変わるだけで、相続財産の評価減になり、さらに賃貸物件であることから借家権分が差し引かれ、さらにその敷地も貸家建付地として評価減になります。
資産価値をそのままに、相続税を減らすのは、借金そのものに意味があるのではなく、借金で得た現金を相続税評価の低い資産に組み替える“資産組替”によって生じるのです。
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契約者：保険料を支払う人
被保険者：保険の対象になる人
受取人：保険金を受け取る人
生命保険は契約形態により、課税される税金の内容が変わります。被相続人（亡くなった人）を被保険者とした契約の場合、次の三種類に分かれます。
１） 契約者：被相続人 受取人：相続人 → 相続税
２） 契約者：相続人 受取人：相続人 → 所得税
３） 契約者：相続人 受取人：契約者以外の相続人 → 贈与税
３の贈与税になる契約形態は、特別な事情？がない限り、使われるケースは少ないと思います。
◆ 生命保険の非課税枠（死亡退職金も同じように扱われます）
500万円 × 法定相続人の数 ＝ 非課税
この非課税枠を超えた生命保険金（死亡退職金）は“みなし相続財産”とされ、相続財産に参入されます。（相続税課税対象）また、受取人が相続人以外の場合は、非課税の適用がありません。
◆ 生命保険の活用
生命保険の受け取り金は、遺産分割ではなく、保険金の受取人と指定された人が受け取れます。また、民法上の相続財産ではない（ので、みなし相続財産）ため、（民法上の相続財産を）相続放棄した人も受け取ることができます。
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相続人を確定・推定するために、戸籍を死亡から出生まで遡り、確認していく必要があります。戸籍では、相続人の特定（配偶者、直系卑属、直系尊属、兄弟姉妹）の始まりから、代襲相続の有無、認知・廃除の有無、養子の有無が確認できます。
なぜ、出生時まで必要かと言えば、新戸籍の編成時に除籍者が移記されないため、出生まで遡り、除籍者の中に相続人の資格を持つ人がいるかいないかを確認する作業が必要になります。
この相続人確定作業で戸籍を辿る場合、見落としがあってはいけないので、司法書士に依頼することをお勧めします。
◆ 現行法戸籍（昭和23年1月1日～）
戸籍の編成基準：夫婦親子１戸籍（１つの夫婦と氏を同じくする子）
結婚などの新戸籍編成原因があった場合、新しい戸籍が誕生します。逆に親から見れば、子が結婚すると親の戸籍から除籍されることになります。
この他にもいろいろな戸籍編成原因、除籍原因があるため、様々な事由により、戸籍が枝分かれしていくだけ、“これ以上相続人が増える可能性はない”と言い切れるまで、相続人を確定・推定する作業は深く広く進んでいきます。
◆ 戸籍を辿る例
・ 現在戸籍：戸籍事項（平成6年法務省令･･による改製）
→ 同一戸籍に子が一人 → 直系尊属、兄弟姉妹の可能性はなくなった
↓（改製される前の戸籍へ）
・ 改製原戸籍：戸籍事項（・・より転籍）
→ 養子と結婚による除籍者（子）、配偶者死亡 → 子が二人増
↓（転籍前の戸籍へ）
・ 転籍前の戸籍：戸籍事項（昭和32年法務省令・・につき改製）
→ 前配偶者との子が結婚により除籍 → 子が一人増
↓（改製される前の戸籍へ）
・ 旧法戸籍：戸籍事項（家督相続）
↓
出生まで確認完了
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１． 財産分けでもめないための対策
法定相続は“平等”ではあるが“公平”ではない。この隙間を埋めるのが遺言であり、その中の“付言事項”が、遺留分・減殺請求に効果が出ます。
相続争いというと“（プラスの）財産”を引き継ぎ、奪い合うイメージがあるが、実際には、不良資産や借金などのマイナス分を押し付けあうという相続争いもある。全てを清算してみたらマイナスということであれば、放棄するということで全員一致するが、トータルはプラスだけど、誰も引き取りたがらない資産があると、遺産分割協議は難航することになる。
借金は、遺産分割に馴染まず、債権者側の承諾がなければ、法定相続分で相続することになるので、借金の相続を考慮した分割ができるようにしておく。
２． 円滑な納税のための対策
相続税は現金一括払いが原則であり、円滑な納税のために、納税の資金準備をする必要がある。
・ 納税を見据えた遺産分割（ができるように、納税資金用の資産を準備）
・ 生命保険の活用
・ 不良資産の生前売却（売却の諸費用で節税対策にも）
・ 資産組替え
３． 相続税を少なくする対策
資産規模を維持しながら、収める相続税を少なくする。
・ 現金を評価の低い資産へと組み替える（資産組替え）
・ 贈与などで資産を移す（納税対策にも）
・ 生命保険の活用（納税対策にも）
・ 養子縁組などで基礎控除引き上げ、税率引き下げ
この相続対策は上記の順番が大切であり、それぞれの対策が相互に反発することもあるので、総合的な見地からみること、本質を見極めることが大事になります。
すべてを完璧にという対策はまず無理であり、どこを捨てて、どこを得るか、欲張らずに行うことが相続を成功へと導きます。
基本は、どう分けて、どう納めるのか、それが結果的に節税対策にも繋がります。
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ドラマなどで弁護士に依頼するシーンがありますが、その中で“うちは民事が専門だから”ということで断るシーンを見ることがあります。また、不動産業界でも、賃貸または売買専門、さらに、買う側、借りる側、売る側、貸す側に強いなどの特色があったり、自宅または事業用が強いとか、狭い地域が強い、広域に強い、さらに、土地に強い、マンションに強いなど、各業者により特色・強みが異なります。
これは税理士の世界でも同じことが言え、法人税・所得税が強い、資産税・相続税が強いなど、税理士ごとに特色・強みが異なります。どの業界でも同じ業界で仕事をしているのですから、一通り事務・業務はこなせます。しかし、相続のための税理士を選ぶなら、相続に強い税理士を選ぶべきです。
◆ 選ぶポイント
・ 書類や資料の説明や請求がすぐにきたか
・ 相続税納税額の概算を早め（2ヶ月程度）に出してくれたか
・ 現場を実際に見て回り、質問や確認をしてくれたか
・ 不動産の知識があり、個別事情の配慮や、資料を参考にしてくれたか
・ 実務経験が多く、相続時のポイントやリスクなどを説明してくれたか
はっきり言って、これらの内容を全て、ひとつの専門職（税理士）がこなしきることはできません。すべてをこなすスキルではなく、このポイントについて、各専門職と連携して対応するネットワークやコーディネートができるかどうかになります。
◆ 相続に必要な専門職
・ 税理士（相続税）
・ 土地家屋調査士（土地の測量、分割、確定）
・ 司法書士（相続人の確定、不動産登記）
・ 不動産業者（不動産の評価、事情、売却）
※ 弁護士は、争いという法律の分野になります。争いがないうちに弁護士さんに頼ると、法律的な見方が強くなり、かえって争いの方向に進むことがあります。（人間味より法的・理屈になりがち）
これらの“相続に強い”専門職を個別に探し、手配していくのは、かなり大変な作業になります。この専門職の中から誰かを中心としてコーディネートしてもらうか、これら全てをコーディネートする相続専門家に依頼するのがベターかもしれません。
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生前に相続対策をするのも、相続開始後に相続手続きをするにも、まず、しなければならないことが、相続財産の特定と相続人の把握・確定をすることになります。
相続人全員ではない遺産分割協議は無効であり、登記申請時に未知の相続人が出てくると、一切手続きができなくなり、やり直しになります。
◆ 相続開始次期の確認
相続は相続開始時点の法律を適用するため、相続開始がいつなのかを確認し、昭和23年1月1日の現行民法が施行する前か後かを見ます。（昭和22年5月3日の応急措置法の前か後か）
◆ 法定相続人の確認
現行民法では、法定相続人を次のように定めております。
第一順位：配偶者と子（代襲相続は直系卑属）
第二順位：配偶者と直系尊属
第三順位：配偶者と兄弟姉妹（代襲相続は兄弟姉妹の子まで）
先順位の法定相続人がいる場合、次順位は法定相続人にはなりません。
◆ 放棄、欠格、廃除
・ 相続放棄
家庭裁判所の相続放棄申述受理証明書にて確認できる。代襲相続はなし。
・ 相続人欠格
戸籍には記載されないため、裁判の判決謄本等にて確認する。代襲相続あり。
・ 相続人廃除
戸籍にて確認できる。代襲相続あり。
◆ 代襲相続
相続人が死亡、欠格、廃除の場合、同一順位で被代襲者の相続分を相続する。複数名いる場合は、さらに均分される。なお、養子縁組前の養子の子は代襲相続人にはならない。
◆ 相続開始後の相続人死亡
相続開始後（Ａ）に相続人が死亡した場合、代襲相続ではなく、相続人の地位を相続するということで、相続人の相続人が（Ａ）の相続手続きに入ります。（代襲相続なら子だけだが、相続人の相続人は配偶者も入ることもありえる）
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4月1日から組織替えをして新しくスタートした住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）。組織として公庫とどう違うのか、そのあたりは行政・政治の分野ですので、よく分かりませんが、利用者・不動産業者・金融機関にとっては、新しい取り組みで影響があると思われます。
古く？は、日本電信電話がＮＴＴ、日本国有鉄道がＪＲ、日本専売公社がＪＴなどが民営化され、ずいぶんと生まれ変わりました。住宅金融支援機構は民営化とまではいかないのでしょうが、日本住宅公団が都市再生機構になったのと同程度には変わると思われ、この変革と同じであれば、組織拡大（官業肥大？）へと突き進むのでしょう。
早速、組織変更と同時に打ち出されてきました。多様な住宅ローンのラインナップを揃える民間金融機関に対抗するための第一弾がフラット２０（仮）です。
この商品は、今までワンパターンしかなかった金利設定を、借入期間に応じて分けていくもので、20年以下の場合に割安な金利設定になるものです。また、借り換えにも対応します。
そもそも、民間金融機関に対抗し拡大する必要があるのかは疑問ですが、利用者側にとっては、住宅ローン市場や制度が充実し、より有利なものを選択できるようになることは良いことでしょう。
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各銀行より平成19年4月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要都市銀行の主な４月実行金利は、以下の通りです。
（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）
・３年固定 三菱東京ＵＦＪ銀行：2.50％（±0％）
みずほ銀行：2.40％（±0％）
三井住友銀行：2.10％（－0.40％）
千葉銀行：2.35％（±0％）
三菱ＵＦＪ信託銀行：2.15％（±0％）
中央三井信託銀行：2.10％（±0％）
・５年固定 三菱東京ＵＦＪ銀行：2.95％（－0.05％）
みずほ銀行：2.75％（±0％）
三井住友銀行：2.60％（－0.35％）
千葉銀行：2.70％（－0.10％）
三菱ＵＦＪ信託銀行：2.70％（－0.10％）
中央三井信託銀行：2.45％（±0％）
・10年固定 三菱東京ＵＦＪ銀行：2.90％（－0.10％）
みずほ銀行：3.10％（－0.10％）
三井住友銀行：2.75％（－0.40％）
千葉銀行：3.05％（－0.10％）
三菱ＵＦＪ信託銀行：2.80％（－0.10％）
中央三井信託銀行：2.70％（－0.05％）
・30年固定 住友信託銀行：2.94％（±0％）
・35年固定 三菱東京ＵＦＪ銀行：3.13％（－0.03％）
三井住友銀行：3.13％（－0.03％）
千葉銀行：3.10％（－0.02％）
・フラット35 京葉銀行：2.91％（－0.03％）
みずほ銀行：3.03％（－0.03％）
三井住友銀行の全期間優遇適用金利が全体的に下がったのは、優遇幅を－0.7％から－1.0％にした影響であり、店頭金利が下がったものではありません。
しかし、優遇幅を大きくしたことにより適用される金利は３大メガバンクの中では一番低くなり、中央三井信託銀行に肉薄してきました。
※今までの流れだと、みずほは静観し、三菱は追随するのではと予想。これでみずほは一段と住宅ローン分野では置いて行かれてしまいます。みずほの強みであった短期固定系も逆転されてしまいました。
新年度から組織替えをした旧：住宅金融公庫→新：住宅金融支援機構も割安な15～20年の返済期間の新商品を始めるということで、官民あわせた住宅ローン競争が激化する気配を感じます。
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