住宅ローンの資金計画：短期固定金利型

　住宅ローンの資金計画を立てる上で金利の問題を考えるときに、金利のタイプにもいろいろあり、悩むことになると思います。

　住宅ローンの短期固定金利型の推移をみてみますと、固定金利期間が終了した場合再度固定金利型を選択しなければ自動的に変動金利型になる場合がほとんどのようです。

　しかし、当初の固定金利期間終了後の金利は、固定金利期間が終了した時点の金利が適用されることになり、予定していた住宅ローンの返済額が変わってしまう場合があります。

　通常、適用金利の変動による返済額の増減に制限はありません。

　例えば、当初3年間5％固定金利が適用されるタイプですと、3年間は5％との金利で返済金利は固定されていますが、固定金利期間が終了すると、その時点の金融情勢に応じた金利に見直されてしまいます。

　住宅ローンの資金計画を立てる上で、短期固定金利型を選択した場合は、将来の金利の上昇とともに返済額が増えてしまうこともありますので注意が必要です。

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住宅ローンの金利優遇幅

　住宅ローンの資金計画を立てるときに考慮しておきたいのが住宅ローンの金利優遇幅です。

　住宅ローンの金利優遇幅とは、住宅ローンを申し込んだ先の金融機関に対して、申込者のそれまでの利用実績、例えば給与振込、預金残高、公共料金の引き落としなどの取引状態や、キャンペーン期間中などに所定の条件を満たすことで、通常金融機関で表示されている住宅ローンの金利よりも優遇された安い金利が適用される金利の割引幅（金利の差）のことを住宅ローンの金利優遇幅いいます。

　住宅ローンの金利優遇幅は通常は0.1～0.5％程度ですが、それ以上の場合もあります。

　割引幅や優遇金利適用期間は固定金利の特約期間のみ適用される場合や、固定期間終了後も完済まで一定の幅で金利が優遇されるもの等、金融機関によって異なりますので住宅ローンの資金計画を立てる際は事前に確認することが必要です。

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住宅ローンの金利

　住宅ローンの資金計画を立てる上で金利の問題ははずせません。住宅ローンの金利とは、住宅ローンで借りたお金に対して支払う利息の割合のことをいいます。

　住宅ローンに限らず、金利とは金融全般に関係する最も基本的な用語で、単純な意味では、お金の使用料と解釈できます。

　実際には、お金の貸し借りの形態に応じてさまざまな金利が生じますので、融資の形態に応じた金利の意味をきちんと理解することが大切です。

　また、住宅ローンを借り入れる金融機関によっても基準金利はさまざまな上、短期なのか長期なのかといった期間や、キャンペーンや据え置き型などのタイプによっても金利が変ってきます。

　住宅ローンの場合、住宅ローンの借入額、支払利息、種々手数料を足したものが総支払額となりますので、住宅ローンを借り入れる前に、十分な研究をして少しでも安い金利で住宅ローンを借り入れることが、住宅ローンの返済総額を減らすことへとつながります。

　金利もしっかり考慮して住宅ローンの資金計画を立てましょう。

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サラリーマンと住宅ローン

　“若者はなぜ３年で辞めるのか？”を読み始めた最初のページからドキッとする文章が書かれておりました。

　「マイホームのローン支払いがきついんだ。海外旅行や新車は、４０過ぎ手給料が上がるまでお預けだな」

　少し考えれば気づくことだが、この考えは、「毎年きっちり給料が上がっていく」ことを前提としている。ちなみに、彼の会社は他の多くの企業同様、すでに定期昇給は廃止済みであり、３０代後半で基本給は頭打ちになる。あとは管理職ポストに上がるしか、大幅な年収アップは望めない。

　そのことを指摘すると、一瞬で酔いが醒めたような顔をしていたのが印象的だった。無理もない。ポストに就けなければ、定年までローンの負担は軽くなることはない。いや、子供が成長するにつれ教育費などの出費は増えるから、むしろ生活は苦しくなるだろう。そうなれば、旅行やピカピカの新車とは一生無縁の生活が待っている。

　この後、この本を読み進め、現在の社会と会社の状況を知るにつれて、住まいの購入と住宅ローンをどう考えていけばいいか、改めて思いしらされました。

　結論は、

　１．年収増加をあてにした住宅ローンの計画をしない。

　２．ボーナスの返済はなるべく避ける。

　３．定年まで同じ会社なのか、転職の可能性があるのか考慮する。

　４．住まいが生活の最優先事項とは限らない、
　　　自分の身の丈にあった住まいを。

　また、これからが長い若者は、安定した会社生活が送れる人は少なくなることが予想され、現在の銀行の審査では、住宅ローンを借りれる人が少なくなることに繋がることから、購入力が落ち→不動産市場の下落に繋がっていくかもしれません。

　同書では、この銀行の審査についても言及しております。

　社会的にも知名度のある大企業に、それも長期間継続して勤務している方がずっと高く評価される。それが、外資系企業で働く人の収入の５分の１にも満たなくても。
　↓
　そんなことは意味がなくなる。
　↓
　確定申告で２０００万円以上申告する人のほとんどは自営業者。
　または、横文字外資系企業のサラリーマン。
　↓
　一方の日の丸サラリーマンの平均年収は４０歳で５００万円程度。
　↓
　属する組織の規模で個人の懐具合を判断するのは、何の合理性もない。

　外資系の銀行と国内銀行の利益状況などを比較した記事が新聞に掲載されていましたが、効率的に儲けているのは外資系。

　外資系は、住宅ローンにも進出してきており、上記のような国内銀行の審査の盲点をついてきています。また、外資系に儲けられてしまうのでしょうね。

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ボーナスの使い道

　自営業者の私には“ボーナス”のシーズンが来ると、「いいな、ボーナス」と思う反面、ボーナスってこれから先、どこまであてに出来るのかなと思ってしまいます。

　日本経済新聞が冬のボーナスに対する意識調査が実施して調査結果が特集されましたので、ご紹介しながら、考えてみたいと思います。

　総括

　貯蓄や生活費の補填といった“家計防衛”的な使い道が主流となった。投資に回るお金が限定的だが、一部には高利回りを狙う積極派も出てきた。

　最近の報道では、いざなぎ越えと好景気が続いているような内容が多く見受けられますが、実感できる人は少ないのかなと思われ、また、将来の不安や教育費などを考えると、景気が良い＝ボーナスがバーンと支給＝気前良く使っちゃえというようにはならないようです。

　このあたりの意識が、なかなか消費には回らないところなのでしょうか。それに加え、これだけいろいろな物が普及すると、特段と欲しいものがないというようなことも。

　今回のボーナスが、貯蓄や住宅ローンの繰上げ返済というプラス方向になる人はまだ良くて、通常の住宅ローン・ボーナス加算返済で終わりとか、家計のマイナス分補填という後ろ向きな使い道だと、ちょっと苦しいですね。

　やはり、ボーナス返済なしの月々返済のみの住宅ローンにして、ボーナス分はプラス方向に回す方が、家計的にも精神的にも良いと思います。自営業者だから、なおさらそう感じてしまうのかもしれませんが。

　また、今年に住宅ローン金利の転換点となる大きな出来事が二つ（量的緩和解除、ゼロ金利解除）ありましたが、金利急上昇の懸念が薄れ、ボーナスを住宅ローンの返済に回す人の割合は少なかった。

　記事では、「切り替えのタイミングを計っている。」「住宅ローン減税があるうちは慌てて減らさない」など。

　こう考えられるのも、通常の住宅ローン返済のボーナス加算が占める割合が少ないとか、日々の家計に余裕があるからできるのでしょうね。

　さて、みなさまは、この冬のボーナスをどう使いますか？ボーナスがない私はいつも通りです。

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賃貸マンションの家賃と住宅ローン

　賃貸住宅や賃貸マンションに住んでいる方の場合、家賃をずっと払い続けるなら住宅ローンを利用してマイホームを持った方が得ではないかと考えることがあると思います。

　たとえば、賃貸マンションで毎月の家賃に10万円以上払っている場合など、賃貸マンションの家賃を払い続けるのと、住宅ローンを利用して分譲マンションを購入するのとどちらがよいか真剣に考えてしまうと思います。

　住宅ローンを利用して分譲マンションや住宅を購入する場合、いくらの自己資金を用意できて、月々の住宅ローンの返済にどれだけの金額をまわすことができるのかという資金計画が重要となります。

　基本的に資金計画を考える場合は、住宅価格に対して頭金を2割、諸費用に1割を自己資金で用意できれば理想的と言われています。

　さらには、将来的に増えるであろう教育費、マンションの修繕積立金や管理費などの月々の諸費用なども考え合わせて資金計画を立て、現状の家賃とあまり変わらないようであれば住宅ローンを利用して分譲マンションを購入してもよいと思います。

　重要なポイントはどれだけの頭金の貯蓄があるのかと、住宅ローンの返済などのしっかりした返済計画です。

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相続と不動産

　“相続税”となると大半の方が基礎控除や課税価格の計算方法などから相続税は課税されず、関係ないことも多いですが、“相続”となると誰しも必ずというくらいに関係することになります。

　「いやいや、うちには資産そのものがないから、相続する資産もなく、関係ないよ」という方でも、借金も相続の対象ですから、関係します。

　相続が発生した時、相続人になるのは、配偶者がいれば常に相続人になり、その他、子供がいれば子供（孫）と、子供がいなければ親（祖父母）と、子供も親や祖父母もいなければ、兄弟姉妹との組み合わせになります。

　１．配偶者＋子供（子供が死亡していても孫がいれば孫）
　２．配偶者＋子供も孫もいなければ親（親が死亡していても同様に祖父母）
　３．配偶者＋１も２も該当しなければ兄弟姉妹

　想定相続割合は、

　１．配偶者1/2：子供1/2
　２．配偶者2/3：親1/3
　３．配偶者3/4：兄弟姉妹1/4

　相続人になるべき子供が被相続人（相続財産を残して死亡した人）より先に死亡していた場合、子供に子供（孫）がいれば、孫に相続人の立場は引き継がれます。

　※相続人になるべき子供が相続を放棄（相続には参加しないよと）した場合は引き継がれない。

　以上が民法で定められた相続の取り分になり、これを法定相続人、法定相続分と言います。

　もし、遺言もなく、資産が全て現金なら、きれいに分けることができますが、日本の場合はおそらく資産に不動産が含まれるケースが多いと思われ、不動産は個々の要素がひとつひとつ違いますから、誰がどこを取るということでもめることがあります。

　不動産は共有で所有することが可能ですから、もし話がまとまらなければ、法定相続分で共有するということで当座はしのげます。

　しかし、相続人各自で事情は様々ですから、売りたい人、使いたい人と意見は分かれ、使いたい人が売りたい人から共有持分を買い取れれば問題ありません。

　なかなか話がまとまらないし、清算するほどの資産を持つ人が相続人にいないと、いったん相続した不動産を売却して現金化し、きれいに分けようとなります。

　このような事情で売り出される不動産は多くあります。この中には、兄弟や親戚とは言え、別の世帯である複数の人が共同で売却にあたるわけですから、売主側の意見がまとまらないこともしばしばあります。

　早く現金化したい人は、多少安くてもいいが、急いでない人は、時間がかかっても良い条件で売りたい。ここで不動産会社の腕の見せ所です。どちらの味方をするわけではありませんが、不動産の市場や市況などを客観的に説明し、みんながある程度の納得をさせられるか。

　でも、これがうまくいかないことも多々あり、購入側では、話がまとまるまで待たされることも。

　購入する側としては、共有名義の場合、ひとりが承諾してもダメで、全員が承諾する必要があるのは当然です。実務としては、名義が被相続人から変更していない場合、遺産分割協議書という書類を作成し、相続人全員が承諾していることを確認する必要があります。

　※事前に作成してあればベストも、最悪不動産登記手続き時まで。

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住宅ローンのボーナス返済比率

　住宅ローンの返済にボーナス返済を併用する場合が多いと思いますが、ボーナス返済の金額は借入額の何割までにするのがよいのでしょうか。

　住宅ローンの返済におけるボーナス返済比率は金融機関により制約がありますので、まずは住宅ローンのボーナス返済比率を調べてみましょう。

　住宅金融公庫融資のボーナス返済比率は借入金の40%（50万円単位）まで、民間金融機関のボーナス返済比率は借入金の50%までが一般的です。

　ただし民間企業のボーナスは絶対的なものではなく、業績などにより簡単に変動します。場合によってはボーナス無しなどということも今の世の中ではよく聞く話です。

　住宅ローンの返済にボーナスを併用する場合には、いざというときのことも考え合わせてボーナス返済比率を決めることが重要となります。

　ボーナス額の予想がつきにくい現在では、ボーナス返済比率をゼロにするか、出来るだけ低い比率にすることをおすすめします。ボーナスは繰り上げ返済資金にまわすくらいの余裕があるといいですね。

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住宅資金は親から借りた方が得？

　住宅購入時の資金計画において、住宅ローンで借り入れる以外に親から住宅購入資金を借りられる場合もあると思います。イメージ的には親から住宅資金を借りた方が得なような気がしますが、実はそうとも言えない場合もあります。

　銀行、信用金庫、農業協同組合、住宅金融公庫、年金資金運用基金などから借り入れた借入金や給与所得者がその人の使用者から借り入れた借入金または債務に対しては、住宅ローン減税（住宅ローン控除）を、受けることができます。

　わかりやすく言うと住宅ローンからの借り入れに対しては住宅ローン減税が適用されますが、親からの借り入れに対しては住宅ローン減税が適用されないということになります。

　所得金額や住宅ローンからの借り入れ金額などさまざまな条件によって減税額が違ってくるうえに、ローン借り入れ時の諸費用なども必要ですので、ケースバイケースではありますが、住宅ローンの利息と考え合わせても、親から住宅購入資金を借りるよりも得になる場合があります。

　※得→貯蓄額（キャッシュフロー）などの改善なども含め

　事前に税務署やファイナンシャルプランナーなどとよく相談し、どういう住宅ローンの借り入れ方をした方が得になるのか資金計画を立てる必要があります。

　無利息、ある時払いの返済なしなどでは、贈与と認定される場合もございますので、ご注意を。あくまでも借りるなら低くても金利を設定し、定期的な返済を。

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病気で会社を休職中の場合住宅ローンを借りることはできるのか

　病気で会社を休職中の場合、住宅ローンを借りることはできるのでしょうか。

　民間金融機関の住宅ローンでは基本的に、住宅ローンの借り入れの条件として、団体信用保険への加入が義務付けられていることがほとんどです。

　団体信用保険とは生命保険の一種で、住宅ローンの契約者が高度な障害状態になった場合や死亡した場合に、団体信用保険から保険金が支払われて、団体信用保険の保険金で住宅ローンの残債を全額清算するというものです。

　団体信用保険を申し込む際には、一般の生命保険と同じで、健康状態を書面にて団体信用保険を運用する生命保険会社に告知する必要があります。

　告知する主な内容としては、「最近３ヶ月以内の医師による治療・投薬の有無 」「過去３年以内の手術、２週間以上にわたる医師の治療・投薬の有無 」「実際に該当する病歴がある場合は、病名や治療期間、症状や経過など」を告知する必要があります。

　最終的には団体信用保険を運用する生命保険会社の判断ではありますが、病気の度合いによっては団体信用保険への加入が出来なくなるため、会社へいずれ復帰できる見込みがあり、返済能力に問題がなくても住宅ローンの借り入れが出来ない場合もありえます。

　ただし、住宅金融公庫や「フラット３５」などの住宅ローンの場合には、団体信用保険への加入を義務付けていませんので、病気などで団体信用保険への加入ができなくても、住宅ローンを借りることは可能です。

　この場合、死亡時の保障がなくなりますので、万一の場合には遺族が住宅ローンの返済をしていくことになります。

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不動産の時効

　“時効”という言葉は、ＴＶなどの犯罪が関係したニュースやドラマなどでたびたび登場することから、刑事事件で使われる言葉と思いがちですが、民法（日常の行為）でも“時効”という制度は存在します。

　時効の基本的な意味は同じですが、一定の条件のもとで時間が経過することにより、何かしらの権利が発生したり、権利が消滅することです。

　刑法犯罪で一番有名なのが、殺人事件の時効は15年というものでしょうか。これも、事件の発覚後？か発生後？から15年が経過したら、逮捕されない権利？裁判で訴求されない権利？が発生するものです。

　民法で有名なのは、税金の請求は５年で消滅するというものでしょうか。これは、税金も債権の一種で、債権（お金を請求する権利）が５年で消滅するという決まりからくるものです。

　不動産の場合、所有権が時効により消滅するということはありませんが、所有権が時効により取得できるケースがあります。（逆に考えれば、時効により取得されてしまう）

　◇ケース１

　他人の物を20年間平穏公然と所有者のように占有すると時効により取得できる。占有者は他人の物と知っていても良い。しかし、賃借にて占有している場合は、“所有者のように”という部分が該当しないためダメ。（20年間借りたから所有権が取得できるとはなりませんので）

　◇ケース２

　自分の物と信じて10年間占有すると時効により取得できる。例えば、他人から不動産を購入し、自分の物と信じて占有していた場合など。

　どちらにしても不動産の場合は、ある程度の評価がされるような不動産なら正当な所有者が黙ってはいないので、時効による取得はなかなかありません。しかし、評価されないような地方の廃屋とかなら、所有者のように振舞って、時効による取得をする可能性があるかもしれません。

　不動産とは関係ありませんが、債権の消滅時効は５年ですから、誰かにお金を貸したままにして放置しておくと、そのうち請求できなくなるかもしれませんから、ご注意を。

　また、この時効による取得や消滅は、相手方に権利を行使しないと生まれません。自動的にではありません。時効の期間が継続するのにも条件がありますから、ご興味がある方は調べてみて下さい。

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住宅ローンの審査に勤続年数は関係あるのでしょうか

　住宅ローンの審査に、勤続年数は関係あるのでしょうか。

　よくローンやクレジットカードなどの申込書には勤続年数を記入する欄があります。ほとんどのクレジットカードの会社では、勤続年数が最低１年以上という規定を設けています。

　クレジットカード会社の例ですが、勤続年数は年齢と連動して判断されます。たとえば年齢が35歳の正社員で勤続年数が15年の人と2年の人では、信用度は勤続年数15年の人の方が圧倒的に高く評価されます。

　たとえ転職により大手企業に勤めて年収が上がっている場合でも、ローンやクレジットカードの審査においては、１つの会社での勤続年数が長い人の方が信用度が高いと判断されてしまいます。

　住宅ローンの申し込みにおいても勤続年数の記入欄があれば、やはり信用度の評価に用いられると考えられます。

　まずは、住宅ローンの借り入れ申し込書に記載されている申込者の条件や、購入対象住宅に対する条件を確認してみましょう。

　申込可能な方の条件欄に、勤務年数○年以上という記載があれば、必要勤続年数に満たない方は住宅ローンの審査には通らないということになります。

　住宅ローンを扱っている金融機関によって、住宅ローンの審査は勤続年数だけではなく、年齢や年収、借入申し込み金額、返済期間、返済負担率、購入対象の住宅などを総合的に判断して審査を行いますので、勤続年数が短い場合は、あらかじめ金融機関に相談してみるほうがいいでしょう。

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住宅ローンの審査では返済負担率が重要

　住宅ローン借り入れ時の審査では住宅ローンの返済負担率というものが重要なポイントとなります。

　返済負担率は住宅ローンの年間総返済金額が、年収に対してどのくらいの割合となるかを計算したものとなります。

　基本的に住宅ローンでの借り入れ金額は住宅価格の8割が目安ですが、たとえば頭金0円など、頭金が少なく、住宅ローンへの返済金額が多くなれば多くなるほど、当然のことながら返済負担率が増えていきます。

　住宅ローンで借り入れができるかどうかについては、最終的には借入申し込み先の金融機関の判断になりますので一概には言えませんが、返済負担率が高ければ高いほど住宅ローン借り入れ時の審査は、当然厳しくなっていくと考えられます。

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頭金0円の住宅ローン

　住宅ローンを組む場合には、ライフプランに基づいた返済計画が重要となります。

　最近では頭金0円とかの住宅ローンもよく見かけますが、ライフプランに基づいたしっかりした返済計画を立てた上で住宅ローンを組まないと、あとあとの返済負担が大きなものとなります。

　通常は最低でも頭金に住宅の代金と諸費用合わせて住宅価格の3割を用意し、残りを住宅ローンで返済していくというように住宅ローンを利用します。

　頭金が0円ということはすべて住宅ローンで返済していきますので、数十年という長期間に渡って大きな金額を返済することになります。

　数十年の返済期間の間には収入金額の変化や、子どもの教育費の問題も出てきます。すべての支出を考えた上で返済計画に無理がないかしっかり検討する必要があります。

　また、住宅ローンはあくまでも自宅用の土地・建物の購入資金のみの場合が多いですので、いくら頭金が0円とはいえ、最低限諸費用分は現金で用意しておきましょう。

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ファイナンシャルプランナーが提案するライフプランとは

　ファイナンシャルプランナーが提案するライフプランとは、具体的にどういうことなのでしょうか。

ファイナンシャルプランナーが法人にライフプランを提案する場合は、経営計画、利益計画などを短期・長期に分けて計画します。

利益予想や投資予定、借入金などの資金繰りの計画を立てていきます。

では、個人に対するファイナンシャルプランナーのライフプランの提案はどういうものかと言いますと、住宅の購入や各種保険への加入、結婚や出産、子どもの教育などにかかる費用を柱として考えていきます。

税金、年金、生命保険、損害保険、金融商品や住宅ローン、教育ローンなど出るお金入るお金に対し、どのような手段で貯めていくかをファイナンシャルプランナーが持っている金融・経済全般の幅広い知識を全て活かし、起こりうるリスクなども事前に対処できるようライフプランを設計し、提案します。

つまり、ライフプランとは、人生にかかるお金に対する設計図といえます。

住宅を購入する際には住宅ローン以外にも長期的に資金計画を立てる必要がありますので、ファイナンシャルプランナーにアドバイスしてもらうことが、最善かもしれません。

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住宅ローン以外に何がファイナンシャルプランナーに相談できる？

　住宅ローンの相談以外にファイナンシャルプランナーにはどんなことを相談できるのでしょうか。

　日本ではファイナンシャルプランナーはあまり知られていませんが、アメリカでは、法人のみならず、個人にも必要なアドバイザーとしてホームドクター、弁護士についでファイナンシャルプランナーがあげられています。

　現在は低金利時代な上に金融ビッグバンによる金融機関の手数料の自由化、ペイオフの解禁、大手金融機関の破綻などなど、お金にまつわる不安材料ばかりです。

　しかし、日々の資産運用を計画的にしっかりおこなっておくことで、のちのち大きなリターンとして返ってきます。

　ただ資産運用は非常に分かりにくく、複雑です。

　そこで、ファイナンシャルプランナーの出番となります。

　住宅ローンの相談ももちろんですが、教育ローンなどの各種ローン、投資や資産運用、年金、各種保険など資金・資産、お金に関することはすべてファイナンシャルプランナーが専門家です。

　住宅ローンの相談だけではなく、あらゆるお金のアドバイザーとして、ファイナンシャルプランナーに気軽に相談してみてはいかがでしょう。

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住宅ローンをファイナンシャルプランナーに相談する

　住宅ローンに関して検討しようと思ったとき、はて？一体誰に相談したらよいのだろうと困られる方も多いと思います。

　住宅ローンの相談といえば、たいていのかたは不動産屋さんや住宅メーカー、銀行などが思い浮かぶかと思いますが、お金に関する専門家である、ファイナンシャルプランナーに相談してみるのも一つの方法です。

　ファイナンシャルプランナーというのは、一体どういった人なのでしょうか。

　ファイナンシャルプランナーとは、個人法人を問わず、生活していく上でのお金に関すること全てにアドバイスをしてくれたり、資金繰りの計画を作る手助けをしてくれる人と言えます。

　住宅ローンに限ったことではなく、生活していくうえで、お金に関する問題は常についてまわりますが、今後の資金計画や起こりうる問題を判断するのはとても不安で難しいものです。

　そこでファイナンシャルプランナーがアドバイスを与え、事前にお金に対する対策を講じます。

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長期金利低迷

　本日の日本経済新聞マーケット欄に“長期金利、低下圧力じわり”という見出しで、長期金利の現在の状況がレポートされました。

　記事の内容は、来年１～３月にも日銀の再利上げが予想されるが、市場金利にあまり波及していない。これはインフレ懸念が乏しいことが背景にある。原油価格の下落などから、日銀の読みほど消費者物価指数が上昇するか懐疑的な見方も根強くあるため。

　また、12月に国債の大量償還があり、その資金が再び債券投資に向かえば、金利は上昇しづらくなる。

　内閣府のデータでは個人消費は伸びておらず、景気減速が明確になれば、来年の再利上げ後に連続して利上げするのは難しく、長期金利の上昇余地が乏しい。

　この内容から住宅ローンの金利動向を推測すると、12月は11月に上昇した分を下げるか横ばいか。来年は再利上げがあるなら、その分だけは上昇するかもしれないが、その後横ばい・低迷し、大幅な金利上昇はないと思われる。

　この推測なら、短期固定の金利は現在の長期固定の水準までには届かないことになり、長期固定よりは短期固定の方が有利になります。しかし、あくまでもリスクがあることは忘れずに。

　リスクをあまり背負いたくないが、低金利のメリットも味わいたいなら、ミックスタイプにしても良いかもしれません。

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住宅ローン１１月分実行金利

　各銀行より１１月実行分の住宅ローン金利が発表されました。

　主要都市銀行の主な１１月実行金利は、以下の通りです。
　（比較しやすいように全期間優遇適用後で表示します）

　・３年固定　三菱東京ＵＦＪ銀行：2.25％（＋0.15）
　　　　　　　みずほ銀行：2.05％（＋0.20）
　　　　　　　三井住友銀行：2.25％（＋0.15）
　　　　　　　千葉銀行：2.05％（＋0.20）

　・５年固定　三菱東京ＵＦＪ銀行：2.80％（＋0.15）
　　　　　　　みずほ銀行：2.60％（＋0.20）
　　　　　　　三井住友銀行：2.75％（＋0.15）
　　　　　　　千葉銀行：2.70％（＋0.20）

　・10年固定　三菱東京ＵＦＪ銀行：2.85％（±0）
　　　　　　　みずほ銀行：3.15％（＋0.15）
　　　　　　　三井住友銀行：3.15％（＋0.15）
　　　　　　　千葉銀行：3.15％（＋0.15）

　・35年固定　三菱東京ＵＦＪ銀行：3.35％（＋0.13）
　　　　　　　三井住友銀行：3.35％（＋0.13）
　　　　　　　千葉銀行：3.29％（＋0.13）

　・フラット35　千葉銀行：3.29％（優遇後2.99％）＋0.17
　　　　　　　　千葉興業銀行：2.99％（自行組み合わせにより変動）＋0.17
　　　　　　　　京葉銀行：3.10％（優遇適用なら2.99％）＋0.17
　　　　　　　　みずほ銀行：3.22％　＋0.17
　　　　　　　　三菱東京ＵＦＪ銀行：3.35％　＋0.17
　　　　　　　　三井住友銀行：3.35％　＋0.18

　銀行独自ローンもフラット３５も軒並み上昇しました。上昇幅は、0.1～0.2％程度です。これは、市場の金利が底を打ち、上昇気配が出てきたためかと思われ、この傾向は日銀の再利上げがされるまで続くものと思われます。

　年内か年明けかは分かりませんが、新聞（政府や日銀発表）では、景気が良い、物価上昇などの記事が目立ち、このあたりを根拠に再利上げしてくるのでしょうか。

　前回のゼロ金利解除時もそうでしたが、再利上げがあるぞあるぞと予測される時に金利は先を見越して上昇し、いざ上がった時は織り込み済みとなって落ち着いていると思われます。

　このことを考えると、そろそろ購入、契約済み、ローン実行間近などの方は、月を股がさせるのではなく、月初から全月末へと取引日を前倒しすると良いのでは。

　経済や金融の理論は分からない私の予想であり、現場の肌感覚と経験に基づくものですから、外れたらごめんなさい。

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